□ 撰文丨 柯南 整理

□編輯丨章楠

近日，巴彥淖爾市通報的一起典型案例引發關注：某物業公司將小區181個公共地上停車位私自出租，五年間收取32.4萬元租金卻未用于公共支出，最終被處以5萬元罰款并責令退款。這并非個案。縱觀當前住宅小區物業管理現狀，一個不容回避的問題是：本應為業主服務的物業公司，為何屢屢異化為“圈地收租”的既得利益者？當服務合同淪為霸王條款，當公共收益變成“私房錢”，我們不得不重新審視這一涉及幾億家庭的民生問題。

不平等的契約，誰在違約？

從一開始，業主在物業合同面前就喪失了議價權。無論是強制捆綁的“前期物業合同”，還是看似民主的“續簽協議”，本質上都是一道單選題：要么簽字，要么別買。這種不平等的談判地位，為后續的所有亂象埋下了伏筆。

泉州市場監管部門點評的“霸王條款”便是明證：無論居住與否均需全額交費、逾期可停水停電、甚至保留“最終解釋權”……更有甚者，蕪湖某物業在合同中暗藏陷阱：若業主因欠費被起訴，物業費標準竟自動上調。這一荒唐條款近日被法院依法判決無效，但類似的“文字游戲”在無數小區合同里仍屢見不鮮。從一開始，業主在物業合同面前就喪失了議價權。無論是強制捆綁的“前期物業合同”，還是看似民主的“續簽協議”，本質上都是一道單選題：要么簽字，要么別買。這種不平等的談判地位，為后續的所有亂象埋下了伏筆。

泉州市場監管部門點評的“霸王條款”便是明證：無論居住與否均需全額交費、逾期可停水停電、甚至保留“最終解釋權”……更有甚者，蕪湖某物業在合同中暗藏陷阱：若業主因欠費被起訴，物業費標準竟自動上調。這一荒唐條款近日被法院依法判決無效，但類似的“文字游戲”在無數小區合同里仍屢見不鮮。

在安徽淮南，類似的問題以另一種方式上演。田家庵區某小區業主大會續聘物業公司的表決中，竟出現大量無書面授權的代投票行為，部分人一人代投數十票，唱票時也未區分代投票與本人投票，嚴重影響結果公正性。更令人震驚的是，業委會在合同中擅自變更服務性質、刪減核心事項，且未履行法定公示程序。業主王女士一紙訴狀將業主大會及業委會告上法庭，田家庵區人民法院經審理，依據《民法典》及《安徽省物業管理條例》，依法判決撤銷續聘決定及所簽合同。這面“公正無私 執法如山”的錦旗背后，是司法對程序正義的堅守，更折射出業主在物業事務中話語權的脆弱——連投票都可能被“代勞”，合同又怎能代表真實意愿？

阜陽的一起案件則揭示了物業催繳手段的荒誕。因未繳納物業費，某小區業主竟被物業公司聘請的保安用大喇叭在入戶大廳“喊話”催收，循環播放“欠錢不還”，樓棟管家還拍攝視頻傳播。阜陽中院近日二審判決維持原判：物業公司被判在小區公示欄張貼公告，公開賠禮道歉。《民法典》第九百四十四條明確規定，物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。然而現實中，從停水停電到“大喇叭羞辱”，這類違法催收手段仍屢禁不止。當合同雙方從一開始就處于不平等的談判地位，所謂的“契約精神”又從何談起？

公開的收益，誰在私吞？

更值得警惕的是，許多物業公司正在上演一場“靜悄悄的圈地運動”。

小區電梯間的廣告、地面的停車位、公共區域的快遞柜和自動售水機、甚至通信基站的占地費——這些利用業主共有部分產生的收益，根據《民法典》第二百八十二條，在扣除合理成本后應當屬于業主共有。然而現實中，真正把這筆錢返還給業主或用于公共維修的物業公司有多少？

黑龍江省住建廳明確列出公共收益的八大來源，并要求物業服務人單獨列賬、定期公示。杭州市也規定公共收益應專戶管理，收支情況每季度公開。但巴彥淖爾通報的案例表明，侵占公共收益的行為仍在持續——該物業公司將181個公共車位出租五年，收入32.4萬元全部“袋袋平安”。這哪里是提供服務？分明是拿著業主的資產做無本生意，堪稱“地主式不勞而獲”的現代版。

安徽的整治行動正在向這一亂象亮劍。淮北市紀委監委將“侵占業主公共收益”列為“點題整治”項目，督促住建局對廣告收益、停車位收益、場地租賃收益等7類公共收益項目進行專業審計，推動設立公共收益共管賬戶。整治過程中，共查處物業服務領域不正之風和腐敗問題13件，黨紀政務處分7人，依法留置2人。烈山區傲景觀瀾小區物業未公示2000元飲水機公共收益，被通報督辦后整改；相山區特鑿花園小區因履約不到位、環境臟亂差，在物業服務質量測評中不合格，最終被業委會依法清退。這些案例說明，公共收益被侵占并非個別現象，而整治的關鍵在于監管到位。

寧德市住建局的一則問答更是直指要害：侵占業主公共收益，情節嚴重的可能涉嫌職務侵占罪、挪用資金罪。當民事糾紛的邊界被突破，法律的底線就必須亮劍。

模糊的定位，誰在獲利？

問題的根源在于：物業管理本質上具有“準公共產品”的屬性，卻被完全交給了以營利為目的的市場主體。

浙江省政協委員潘家瑋曾指出，物業服務聯系千家萬戶，事實上承擔了大量公共管理事務——電梯安檢、消防巡查、垃圾分類、疫情防控，但長期以來被簡單歸類為“房地產業的分支”。這種定位偏差導致一個怪象：物業公司一方面享受公共資源帶來的穩定收益，另一方面又以“企業自主經營”為由回避公共責任；業主既要為物業服務買單，又要忍受公共收益被侵占，還要承擔小區公共事務“沒人管、管不好”的后果。

重慶市大足區的一份政協提案答復中明確提出，物業小區是社區治理的最基本網格單元，應將物業管理納入社區治理體系。這意味著，物業服務不應僅僅是商業行為，更應承載基層治理的公共職能。安徽的實踐提供了有益探索：淮北市在整治中不僅查處個案，更推動市住建局編制監督檢查工作指引，明確常態化檢查和公共收益排查機制，與公安、消防、市場監管等部門會商，形成共管格局。六安市城管部門則面向社會公開征集“物業服務履約不到位、侵占業主公共收益”等問題線索，將監管觸角延伸到群眾身邊。既然是涉及幾億家庭、關乎全民民生的公共事業，就不應完全由逐利的商業資本主導，而需要政府監管、司法保障、群眾參與的多元共治。

服務的底色，誰來守護？

解決物業亂象，需要多管齊下。

首先，必須斬斷伸向公共收益的“黑手”。黑龍江省要求公共收益專戶管理、定期審計，杭錦后旗對侵占32.4萬元公共收益的物業公司開出5萬元罰單并責令退款——這些做法值得推廣。對于情節嚴重、金額巨大的，還應依法追究刑責。

其次，要從源頭規范物業服務合同。市場監管部門應加強對格式合同的審查，及時糾正霸王條款。法院也應像蕪湖繁昌區法院、淮南田家庵區法院、阜陽中院那樣，對顯失公平的條款和程序堅決說“不”。

更重要的是，應重新定位物業管理的屬性。明確其“準公共產品”的定位，推動物業管理融入基層治理體系。對于屬于政府管理職責的公共事務，如確需物業企業承擔，應建立政府購買服務機制。而對于小區共有資源的經營收益，則應建立嚴格的監管制度，確保取之于民、用之于民。

在安徽，從淮南業主維權案的司法糾偏、阜陽“大喇叭催費”案的侵權認定，到淮北對公共收益的專項整治，我們看到監管與法律正在向物業亂象亮劍。然而，并非所有問題都能迅速解決——以安徽某高速物業為例，僅其銅陵分公司近年來涉及司法案件就達83起，涵蓋物業服務、買賣合同、建設工程施工合同等領域，2020年時其全公司涉訴案件更被披露高達228起。這些數字背后，是無數業主與物業之間的信任裂痕。

小區是家的延伸，是城市治理的末梢。當物業公司把小區當成“自留地”時，損害的不僅是業主的錢袋子，更是基層治理的根基。要讓物業服務真正回歸服務本質，讓公共收益真正姓“公”，必須從契約公開到收益透明，從程序正義到實質公平，走好每一步。這是對幾億家庭最基本的交代。