北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

最近被朋友圈和各大房產(chǎn)群對(duì)于樓市小陽(yáng)春的言論刷屏了。中介朋友們的喜報(bào)、自媒體的樂觀預(yù)測(cè)，仿佛一夜之間北京樓市就直接邁入了盛夏。

今天我不想跟著喊口號(hào)，也不想預(yù)測(cè)樓市走勢(shì)（因?yàn)檎l(shuí)也沒有能力預(yù)測(cè)）。

今天是想帶大家冷靜地翻翻過去三年的舊賬，看看那些似曾相識(shí)的“小陽(yáng)春”后，樓市最后都走向了何方。

每年春節(jié)前后受各種因素的影響，交易量確會(huì)相對(duì)高些，也不知道從哪年開始，輿論就有了“小陽(yáng)春”這個(gè)詞，春天代表勃勃生機(jī)，“小陽(yáng)春”的說法也是對(duì)樓市充滿了期待。

在我看來，今年的樓市小陽(yáng)春或許取決于以下三點(diǎn)：

一是去年年底出的樓市新政，進(jìn)一步放松的購(gòu)買資格，確實(shí)對(duì)于市場(chǎng)有一定的促進(jìn)作用，當(dāng)然這個(gè)作用我認(rèn)為更多在于信心層面。

二是近兩年的下行期（23年3月份至今），北京樓市的平均跌幅大致在35%-40%，確實(shí)很多房子跌出性價(jià)比了，有剛性需求的買方群體自然也就有了入手的動(dòng)力。

三是去年樓市一直在下跌，因此26年需要上學(xué)的很多家長(zhǎng)把買學(xué)區(qū)房的節(jié)點(diǎn)一推再推，但隨著今年5月份就要入學(xué)報(bào)名了，這些學(xué)區(qū)房剛需在時(shí)間窗口的逼迫下也扎堆出手了。

我們?cè)賮矸治龇治鲋叭甑男￡?yáng)春后市，核心看三個(gè)指標(biāo)：

1、二手房網(wǎng)簽數(shù)：眾所周知，網(wǎng)簽是有滯后性的，而且網(wǎng)簽不一定是真正的交易，所以一般只是看個(gè)大致趨勢(shì)，代表不了當(dāng)下市場(chǎng)（一定程度上更能代表之前幾個(gè)月市場(chǎng)的綜合表現(xiàn)）。

2、大中介當(dāng)月實(shí)時(shí)簽約數(shù)：因?yàn)槭袌?chǎng)占有率相對(duì)穩(wěn)定且數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)相對(duì)準(zhǔn)確。在業(yè)內(nèi)人都知道的這個(gè)數(shù)除以市場(chǎng)占有率數(shù)值后，就是北京當(dāng)月實(shí)際成交量，所以這個(gè)比較好代表當(dāng)下市場(chǎng)的成交熱度。

3、北京二手房均價(jià)：這個(gè)是最簡(jiǎn)單粗暴的結(jié)果。宏觀上咱們不用考慮板塊輪動(dòng)，不用考慮產(chǎn)業(yè)人群結(jié)構(gòu)調(diào)整，不用考慮學(xué)區(qū)溢價(jià)在不同政策下的波動(dòng)等等，看個(gè)簡(jiǎn)單直觀的結(jié)論即可。

下面看具體數(shù)據(jù)：

先看最直觀的最近三年小陽(yáng)春為起始月后的12個(gè)月內(nèi)的房?jī)r(jià)漲跌幅：

再來看一下這三個(gè)12個(gè)月的周期內(nèi)，后續(xù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)及實(shí)時(shí)成交數(shù)據(jù)的走勢(shì)：

有需要解讀說明的：

1、2022年11月開始一直到23年的春節(jié)前，因?yàn)榭谡值膹氐追砰_，二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊漲，到了3月份因?yàn)閮r(jià)格上來，購(gòu)房人開始逐步理智了。

所以會(huì)看到3月份的網(wǎng)簽量極高（之前幾個(gè)月交易量的滯后體現(xiàn)），但是當(dāng)下買房群體開始冷靜了，所以實(shí)時(shí)成交數(shù)據(jù)是偏低的。在今后的一年內(nèi)價(jià)格不斷下跌，交易量也一直不溫不火。

2、由于2024年9月30日，出了比較重磅的樓市政策：對(duì)限購(gòu)政策的首次放寬，所以之后幾個(gè)月的交易量起來了，自24年10月份開始也小漲了一段時(shí)間。

所以從房?jī)r(jià)漲跌幅的數(shù)據(jù)上看出來，整體跌幅在近3年還是最少的，而且24年的小陽(yáng)春不論是網(wǎng)簽量還是實(shí)時(shí)成交數(shù)據(jù)和12個(gè)月的均值比起來，也沒有太大的差異。

3、2025年3月份開始的這個(gè)周期內(nèi)，很明顯，小陽(yáng)春的數(shù)據(jù)只是本周期內(nèi)最后的謝幕。

對(duì)于樓市我既不唱空也不唱好，現(xiàn)在是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，一切交給市場(chǎng)自然調(diào)控就挺好。

回顧近三年的小陽(yáng)春后市，證明不了未來，歷史未必會(huì)重演，未來樓市最大的確定性就是不確定。

我只是想說，理智看待，有需求就出手，沒有需求等等無妨，不用為了買房而買房。

如果你有真實(shí)的需求買了房子，哪怕是房?jī)r(jià)跌了，那你也是解決了上學(xué)的需求、自住的需求、改善的需求，給自己帶來的情緒價(jià)值……在我看來也是可以接受的。

關(guān)注“章哥說買房”公共號(hào)，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。