你在上圖看到的是，2017年，萬達甩賣13個文旅項目及77家酒店時的場景。

彼時，萬達深陷流動性危機，背負2000億巨債，急需外界“輸血”救命。關(guān)鍵時刻，融創(chuàng)的孫宏斌與富力的李思廉化身“救世主”，分別砸下438億、199億，吞下了萬達的文旅及酒店資產(chǎn)包。

你看，當時的李思廉笑得有多燦爛？他將萬達標價335億的酒店資產(chǎn)，硬生生砍到了199億，自以為撿了個驚天大漏。

可誰能想到，這份“便宜”竟成了富力的催命符！

到了2025年，富力負債高達2600億，現(xiàn)金卻只剩不到7億，連利息都還不起。當年那77家酒店，從“香餑餑”變成了“燙手山芋”，死死拖住了富力化債的后腿。

更戲劇性的一幕發(fā)生在春節(jié)期間，李思廉欲離開內(nèi)地時，被邊境執(zhí)法人員精準攔截，原因是他被天津市第三中級人民法院下達了限制出境令。

據(jù)相關(guān)媒體推測，李思廉大概率卷入了一場民間借貸糾紛，因欠下17.6億元無力償還，債權(quán)人向天津法院提交了《限制出境申請書》。獲批后，法院執(zhí)行指揮中心迅速將李思廉的身份證號、護照號及限制期限同步至國家移民管理局。這意味著，無論李思廉從全國哪個口岸嘗試出境，都將遭到攔截。

如此看來，在吸取了個別負債企業(yè)家試圖“一潤了之”的教訓后，如今的債權(quán)人也學聰明了：在追債的同時申請邊控，確保“煮熟的鴨子飛不走”。

那么，作為曾經(jīng)名列全國第四、廣東第一的房企掌門人，李思廉究竟為何會走到這一步？他今天的境遇，與9年前那場萬達交易又有著怎樣的因果關(guān)聯(lián)？

且聽我慢慢道來。

李思廉是香港人，畢業(yè)于香港中文大學數(shù)學系。他精于算賬，曾在金融機構(gòu)工作多年，積累了豐富的融資經(jīng)驗。

內(nèi)地改革開放后，李思廉轉(zhuǎn)做進出口生意，頻繁往返于粵港兩地，將內(nèi)地廉價商品銷往海外，積攢了一兩千萬的原始資本。

這筆錢在當時的內(nèi)地雖算巨款，但在巨富林立的香港只能算“小角色”，根本無力涉足最賺錢的地產(chǎn)生意。于是，他將目光鎖定廣東，希望復(fù)制香港地產(chǎn)商的經(jīng)驗，在內(nèi)地創(chuàng)辦一家大型房企。

大約1989年前后，李思廉結(jié)識了一位叫張力的包工頭。張力原是廣州市郊的一名公務(wù)員，做過國營酒店總經(jīng)理，承建過白云區(qū)政府大樓，具備一定的開發(fā)經(jīng)驗。后來他辭去公職成立裝修公司，做起了包工頭。

做了幾年裝修后，雖然賺了幾百萬，但張力仍覺得“裝修很難做，積累也慢”，所以在遇到李思廉后，兩人一拍即合，決定合資成立一家地產(chǎn)公司，這就是日后鼎鼎大名的富力地產(chǎn)。張力主內(nèi)，負責拿地、建樓；李思廉主外，負責銷售、融資，兩人相得益彰，合作無間，關(guān)系好到“從未出現(xiàn)過分歧”。

富力的成功，關(guān)鍵在于深耕廣州舊城改造。與傳統(tǒng)開發(fā)商“招拍掛”拿地的模式不同，舊改所需資金較少，無需支付巨額土地出讓金，只需妥善補償動遷居民。但這塊骨頭利益復(fù)雜、周期長、補償形式多樣，一般開發(fā)商不愿接這類苦活。

1993年，富力接下了第一個舊城改造項目，廣州市荔灣區(qū)的化工廠改造，那塊地緊鄰煤廠又有火車經(jīng)過，所以沒人敢接，張力利用自己曾擔任公職的優(yōu)勢，果斷出手，投入2000萬拿下了項目，把舊廠房變成了一棟棟嶄新的民居。

臨近開盤時，為了給購房者留下好印象，李思廉雇了幾輛灑水車，繞著小區(qū)灑水，將被煤灰熏黑的地面洗得一塵不染。結(jié)果開盤即爆，一舉打響了富力的名頭。

后來，廣州大規(guī)模的城中村改造更讓“富力”二字成為城市擴張的代名詞。三十多年來，公司累計改造面積超1億平方米，服務(wù)業(yè)主超400萬人。這種深度綁定舊改的模式，成為富力在土地稀缺的珠三角持續(xù)獲取優(yōu)質(zhì)地塊的獨門秘籍。

2000 年后，富力走出廣州，在珠江新城一口氣拿下 140 多萬平方米商業(yè)地塊，建成十幾棟甲級寫字樓、高端酒店及購物中心，塑造了“一座珠江新城，半壁富力造”的傳奇。此后又把這一模式復(fù)制到北京、上海、天津等核心城市，品牌影響力與資產(chǎn)規(guī)模迅速擴張。

2005年，在李思廉的精心設(shè)計下，富力集團高調(diào)在香港上市，成為首家入選恒生指數(shù)的內(nèi)地房企。盡管當時市值僅四五十億，卻成功融資13億，受追捧程度可見一斑。李思廉本人身價超20億，第一次站在香江舞臺，與李嘉誠、李兆基等地產(chǎn)前輩比肩而立。

2008年—2011年，富力輝煌到了頂點，連續(xù)四年蟬聯(lián)廣東房企銷售冠軍，與恒大、碧桂園、雅居樂、合生創(chuàng)展合成“華南五虎”。

2012年后，內(nèi)地房企進入黃金周期，“快拿地、快開發(fā)、快銷售”模式成為主流，各家房企都把現(xiàn)金流拉到了極限，趁著這波紅利，恒大、碧桂園、融創(chuàng)等“小老弟”快速崛起，銷售額破千億。而執(zhí)著于舊改和商業(yè)地產(chǎn)的富力，因模式過重，后繼乏力，銷售額長期徘徊在五六百億，不復(fù)當年之勇。

2017年，萬達陷入債務(wù)危機，李思廉快速行動，在簽約儀式上貢獻了那個著名的“占便宜”名場面。

那場交易，本來只有萬達、融創(chuàng)兩家，王健林計劃將13家文旅和76家酒店打包631億賣給孫宏斌，其中文旅標價296億，酒店標價335億。

可孫宏斌只想要文旅，不想要酒店。他認為酒店屬于重資產(chǎn)，回報率低且負債高，會拉升融創(chuàng)的負債率，進而影響未來融資額度。

思來想去，他聯(lián)系了一直投資酒店業(yè)務(wù)的李思廉，問富力有沒有興趣接下76家酒店？

就這樣，在簽約的前一天，李思廉火線加入交易，提出以199億收購萬達77家酒店。

那少掉的136億怎么算呢？

孫宏斌表示，可以加在文旅項目上，這筆錢他出！

雖然交易總額幾乎沒變，但王健林不樂意了，原計劃76家酒店賣335億，相當于一家酒店值4.4億；現(xiàn)在變成199億，那一家酒店就值2.5億了！要知道，萬達手上還有32家酒店，這不等于變相拉低了萬達剩余的資產(chǎn)嗎？！以后萬達想要再賣酒店“回血”恐怕都得按2.5億標價了！

或許正是這個原因，王健林在簽約前一刻，在貴賓室里怒摔茶杯，富力的名字甚至一度從簽約儀式的大屏幕上消失。

不過，面對債務(wù)壓頂?shù)慕^境，王健林也顧不得許多，最終還是簽下了這份三方合約。

事后，孫宏斌解釋說：“我要那么多酒店干什么？！表面看，是我補了富力收購酒店的差價，但放在4800萬平方米的文旅項目上來分攤，每平方米只多200塊錢，可以忽略不計。”

李思廉也興奮地表示：“這次一口氣拿到77個酒店，我們是贏家。”

結(jié)果，這77家酒店并入富力后，印證了孫宏斌的判斷“回報率低，負債還高”，反而成了富力的累贅。

自2018 年起，富力酒店連續(xù)七年虧損，虧損額從 4.59 億元一路躍升至2024年的36.19 億元，投資回報率長期低于 5%，而融資成本為 5.74%，回報連資金成本都無法覆蓋。

再看如今的三人：孫宏斌境遇最好，完成了債務(wù)重組，融創(chuàng)輕裝上陣，得以重生；王健林次之，日子難過年年過，每年賣幾座廣場，勉強應(yīng)付得過去；而“占了大便宜”的李思廉則被限制出境......連回香港看一看的機會都沒有了。

只能說，天下沒有免費的午餐。大家都是千年修成的人精，有些便宜真的不能亂占。你以為的資產(chǎn)，在聰明人眼中，可能只是負債而已。

參考資料：

《老板張力被捕，富力權(quán)力結(jié)構(gòu)陡然失衡》無冕財經(jīng)

《萬達融創(chuàng)富力637億交易背后的博弈：誰賺了誰賠了？》人民網(wǎng)

《富力地產(chǎn)董事長李思廉被限制出境》經(jīng)濟觀察報

《從“撿便宜”到“大包袱”，李思廉接盤萬達酒店的8年之痛》新京報