北京樓市，正在經(jīng)歷一場(chǎng)無(wú)聲的“大逃殺”。

曾幾何時(shí)，進(jìn)京趕考是房企的成人禮。2019年年底的疫情，讓北京樓市意外地撕開(kāi)了一道口子。曾經(jīng)遙不可及的房企進(jìn)京夢(mèng)變得稀疏平常，但凡資金有余力或奉命背負(fù)一線戰(zhàn)略布局的，都想來(lái)北京樓市分一杯羹。

而過(guò)去這五年間，也確實(shí)成了新進(jìn)京房企的“新手保護(hù)期”。中建系、海開(kāi)、越秀、大華、興創(chuàng)……這些名字在北京樓市輪番登場(chǎng)，賺得盆滿缽滿。

但天下沒(méi)有不散的筵席。 隨著好地段越來(lái)越不稀缺，房企的新手保護(hù)期紅利，正在肉眼可見(jiàn)地消失。

01 進(jìn)京趕考，遍地黃金

2020年，是全國(guó)樓市的一道分水嶺。疫情停擺疊加三道紅線，讓很多民營(yíng)房企揭不開(kāi)鍋，如旭輝、鴻坤等，由于全國(guó)資金流的受阻，大幅降低甚至停止在北京拿地，北京樓市出現(xiàn)了一個(gè)典型的拿地窗口期。

行業(yè)下行，北京遠(yuǎn)郊地段的土地不好賣(mài)，為了維持土地財(cái)政，政府不得不拿出一些壓箱底的區(qū)域中心好地段。例如北沙灘（學(xué)府公館）、永豐（幸福里）這些地塊，放在行情好的時(shí)候，是絕對(duì)舍不得拿出來(lái)的。

這就給了新進(jìn)京房企絕佳的機(jī)會(huì)。

典型如中建智地，先是在房山打造出房山國(guó)賢府積攢了一波口碑，又憑借奶西中建宸園、酒仙橋北京宸園、璞園park等紅盤(pán)，迅速在北京站穩(wěn)腳跟，甚至一度登頂北京房企銷(xiāo)冠。

中建玖合也不甘示弱，太陽(yáng)宮中建玖合府、通州運(yùn)河玖院等紅盤(pán)，讓其在副中心大放異彩。

還有福建國(guó)企建發(fā)，憑借新中式的絕技+首次區(qū)域供地的地段，在朝陽(yáng)、順義、昌平、豐臺(tái)、海淀連番拿地，再加上同樣做新中式的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手泰禾隕落，建發(fā)成為北京樓市別具一格的存在，望京養(yǎng)云、昌平文源府、珺和府、順義觀云、昌平觀堂府、豐臺(tái)璟院和觀宸，還有大熱門(mén)建發(fā)海晏，建發(fā)幾乎做一個(gè)成一個(gè)，北京成為建發(fā)的一個(gè)業(yè)績(jī)主力大區(qū)。

此外，還有地方城投海開(kāi)，趁著海淀“放地”，做了圓明天頌、棲海云頌、頤海云頌，以及如今開(kāi)盤(pán)在即的0702地塊；

廣州房企越秀，雖然產(chǎn)品力一般，但人家拿地精準(zhǔn)，多次命中熱門(mén)地段，如石景山天玥、朱辛莊越秀星樾、朝陽(yáng)璞樾、海淀香山樾等；

甚至就連上海房企大華，都趁著這一波紅利期弄了個(gè)大華啟宸府，賺得盆滿缽滿。

由此可見(jiàn)，這五年，是新進(jìn)京房企的大發(fā)展時(shí)期，其本質(zhì)是優(yōu)良地段的土地釋放紅利。

其實(shí)吃上這波紅利，也不止新進(jìn)京房企。扎根北京的央國(guó)企三巨頭中海、保利、華潤(rùn)，同樣也是吃得很歡。

例如中海近幾年連番拿地，在豐臺(tái)、石景山等近郊地段囤了大批項(xiàng)目；保利在朝陽(yáng)實(shí)現(xiàn)大發(fā)展，保利天匯、朝央和煦網(wǎng)紅疊出；華潤(rùn)深耕豐臺(tái)、海淀、亦莊、通州，如海淀幸福里、豐臺(tái)的悅府潤(rùn)府，西紅門(mén)橡樹(shù)灣，亦莊雙子，通州云璟攬悅、朝棠攬悅，讓華潤(rùn)成為北京四五環(huán)樓市集大成者。

02 紅利消失，內(nèi)定成風(fēng)

然而，紅利期總有結(jié)束的一天。

隨著好地段越來(lái)越不稀缺，房企的新手保護(hù)期紅利也越來(lái)越少了。這一點(diǎn)，從最近的土拍市場(chǎng)就能看出端倪。

2025年的北京土拍，呈現(xiàn)出明顯的“內(nèi)定”趨勢(shì)。

全年成交的40宗涉宅用地中，有26宗是底價(jià)成交，占比高達(dá)65%。這意味著，大部分地塊在掛牌前就已經(jīng)有了意向買(mǎi)家，所謂的拍賣(mài)只是走個(gè)過(guò)場(chǎng)。

例如，北京海淀上地0702地塊，不出意外被海開(kāi)底價(jià)拿下；石景山區(qū)新首鋼1609-012地塊，在拍賣(mài)75天前，就被首鋼地產(chǎn)鎖定并發(fā)出招標(biāo)通知，等等。

更值得注意的是，拿地主體依然以央國(guó)企及地方國(guó)資為主導(dǎo)，總占比超過(guò)九成。民營(yíng)房企中，僅有少數(shù)如懋源地產(chǎn)有所收獲。

這說(shuō)明，好地段也吸引不來(lái)房企投資了。

房企們開(kāi)始變得謹(jǐn)慎，不再像以前那樣盲目舉牌。他們更愿意通過(guò)聯(lián)合拿地的方式，分散風(fēng)險(xiǎn)，抱團(tuán)取暖。

03 有人歡喜，有人愁

在這場(chǎng)核心土地釋放的新手保護(hù)期紅利中，有人賺得盆滿缽滿，也有人黯然離場(chǎng)。

卓越，就是那個(gè)沒(méi)有拿到好地段的典型。

2021年，卓越高調(diào)進(jìn)京，一口氣拿下四個(gè)項(xiàng)目（青云上府、熙悅晴翠、北清云際、奧森春曉），總地價(jià)超過(guò)187億。但很快，樓市行情急轉(zhuǎn)直下，卓越被套住了。

為了回籠資金，卓越不得不割肉出貨。在項(xiàng)目公司中，卓越持有的權(quán)益比例，最高只有40%，最低僅為17%。

最終，卓越對(duì)北京市場(chǎng)的興趣逐漸變淡，北京公司開(kāi)啟了一輪裁員，北京、青島合并為華北大區(qū)。

卓越的遭遇，是進(jìn)京房企新手保護(hù)期結(jié)束的一個(gè)縮影。

04 結(jié)語(yǔ)

北京房企的新手保護(hù)期，結(jié)束了。

昨天我參加了中建智地的歇甲灣發(fā)布會(huì)。看完發(fā)布會(huì)我最大的感受是，沒(méi)有做好產(chǎn)品的能力，就沒(méi)有拿地的勇氣。以前單純由地段決定命運(yùn)的拿地型房企，正逐步被能夠打造好產(chǎn)品的產(chǎn)品型房企所代替。

是啊，即使是拿了海淀樹(shù)村地塊的中海，也會(huì)因?yàn)楫a(chǎn)品問(wèn)題而飽受爭(zhēng)議；換做三年以前，即使這個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品有瑕疵，也必然是清盤(pán)的節(jié)奏。

未來(lái)，北京樓市將進(jìn)入一個(gè)“少而精”的時(shí)代。政府通過(guò)“少而精”的優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)激活市場(chǎng)，房企則以審慎姿態(tài)聚焦于能打造“好房子”的稀缺資源。

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，過(guò)去那種靠拿地就能賺錢(qián)的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。未來(lái)，他們需要更加注重產(chǎn)品力與綜合運(yùn)營(yíng)能力，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存下來(lái)。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這或許是一個(gè)好消息。

隨著房企新手保護(hù)期的結(jié)束，市場(chǎng)上的產(chǎn)品將更加多元化，品質(zhì)也將得到提升。畢竟，只有好房子，才能在這個(gè)時(shí)代生存下來(lái)。

北京樓市，正在迎來(lái)一個(gè)新的時(shí)代。