龍湖、新城，變了！

整個地產行業已變的情況之下，各家房企都在尋找新的生存之道。

所以，以往的發展模式，也在發生一些變化。

特別是最近龍湖、新城控股發布了今年1-2月份的經營數據之后，大家會發現這兩家企業已經變了。

關于龍湖、新城，已經不能按照傳統的地產企業來看待，他們正在經歷開發為主到運營為主的轉型。

當然，企業企穩之后，他們或許將開啟新一輪的投資。

01

龍湖、新城，經營收入超越地產銷售

在曾經的千億規模民營房企中，龍湖、新城應該是這一輪行業調整中少有依然保持安全的房企，這兩家房企一家是從重慶走向全國的，一家是從江蘇常州走向全國的。

與其他民營房企在發展過程中不同的是，這兩家房企從很早就開始布局商業板塊。

龍湖形成了天街、星悅薈兩大產品線，新城則打造了吾悅廣場產品線。

早期的這種重資產自持商業，對于兩家房企的資金是一個考驗，沉淀了大量的資金。

但站在如今看來，沉淀的這些商業資產不但成為其最優質的資產之一，并且這么多年在商業運營中積累的資源、經驗，也成為其如今輕資產管理輸出的優勢。

當然，除了商業投資之外，龍湖在長租公寓、物業、代建等板塊也形成了一定的規模，新城則在酒店等板塊也形成了一定的規模。

這一切，共同形成了其競爭力、與眾不同。

就在近日，這兩家房企分別發布了今年1-2月份的經營簡報。

龍湖今年1-2月份在地產板塊的銷售額為約44.5億元，經營性收入則為約44億元（含稅為47億元）。在經營性收入里面，運營收入約24.4億元（含稅約26.2億元）、服務收入約19.6億元（含稅20.8億元）。

也就是說，龍湖的含稅經營性收入，已經超過了地產板塊的銷售額！

新城控股今年1-2月的地產銷售額為19.37億元，比上年同期下降34.91%；商業運營收入則為23.49億元，比上年同期上漲2.62%。

新城控股的商業運營收入，也超過了地產銷售額。

值得注意的是，目前地產開發的銷售額結轉基本是兩三年后，也就是說目前的銷售額在兩三年后會體現在公司的營收里。

在這兩三年時間里，隨著公司開業商業的增加，經營性收入會進一步增長。

那個時候，公司的營收結構里，經營性收入更是會大幅超過地產開發營收。

當經營性收入超過地產開發營收的時候，龍湖、新城實際上已經不是傳統意義上的開發商了。

所以說，龍湖、新城已經變了。

02

開發商兩大轉型方向

這一輪樓市的調整時間之長、調整度之深，遠超此前大家的預想。

對于任何一家開發商來講，這一輪的行業調整都是深遠的影響。

并且經歷幾十年的一路狂奔之后，在人均住房面積大幅提升的情況之下，整個地產行業的發展邏輯也發生了變化。

這兩年，不管是尚安全的房企，還是已經出險的房企，除了保交房之外，大家都在干一件事情，那就是：還債。

保交房，這是政治底線，沒有可以商量的，這是必須完成的。

還債，則關乎到企業的生存和明天。

當各大地產企業把資金拿來還債的時候，就必然減少新增投資。這就是為什么看起來很多房企一年還有幾百億、上千億的銷售額，但地產投資大幅下降的原因所在。

在努力還錢降低負債的同時，實際上各大房企也在尋找新的出路。

畢竟，企業還要發展，不可能說關門不干了。

從目前來看，以龍湖、新城、華潤等為代表擁有大量自持商業的企業，底氣要更十足一些。源源不斷的租金收入可以給企業帶來穩定的現金流，并且經營性收入的盈利能力也遠超地產開發業務。

同時，手握的大量自持資產通過資產證券化，在不增加負債、保住運營權限的情況之下，可以換取現金流。這么多年在商業運營板塊積累的經驗、資源，還可以通過輕資產管理輸出。

經歷償債高峰期之后，企業負債率下降之后，這類企業未來的日子過的可能比其他企業更好，有點類似于港資企業的模式。

而此前以住宅開發為主的房企，現在都瞄準一個方向叫做代建。

最新數據顯示，綠城依然占據全國代建市場20%以上的市場份額，穩居第一。

這意味著，綠城占據了代建市場1/5以上的市場份額！

除了綠城之外，融創、金地、龍湖、招商、中鐵建、旭輝、金茂、中鐵、朗詩、金科、建業、遠洋等都在干代建。

理論上來講，代建業務可以在不增加資金壓力、不增加負債的情況之下，依托于企業的產品優勢、管理優勢、集采優勢、品牌優勢、操盤優勢等，在繼續確保市場份額的同時提升企業的盈利能力，貌似是一門好生意。

但實際上，當大家都躋身進入代建市場的時候，競爭越來越激烈，代建費率下降的同時，行業也在內卷。

另外，不管是傳統的重資產投資開發，還是如今的代建，都依然受到市場變化的影響。

當地產行業市場下行時，代建也面臨更大的考驗，綠城管理2025年利潤大幅下降就是例子。

這個時候，真的很羨慕華潤、龍湖、新城等“包租公”，真的是躺賺！

只不過，從傳統地產商到運營服務商的轉變，對于原有地產開發板塊的從業者來講，就比較尷尬了，畢竟活少了，從個人職業發展的角度來講就需要尋找新的出路。

這就是為什么，去年到今年多家地產企業高管變動的原因所在了。

一個時代已經結束，一個新的時代已經開啟。