窺報：“三個轉變”出成績，招商蛇口穩健前行

“房地產市場在2025年延續調整筑底態勢，‘十五五’期間是房地產模式新舊轉換的關鍵階段，行業整體會轉向總量收縮、結構分化，回歸產品、服務、運營為核心的高質量發展。”

3月17日，招商蛇口(001979.SZ)2025年度業績說明會上，招商蛇口管理層坦言，未來行業競爭不是比規模，而是能力較量。面對行業持續深度調整，公司會全力做優開發業務、做強資產運營、做大物業服務，明確向“開發與經營并重、輕重資產結合、差異化發展”轉變，成為中國領先的地產園區綜合開發運營服務商。

（招商蛇口2025年度業績說明會現場圖）

回顧2025年，招商蛇口不僅穩守行業前五陣營，排名還提升1位至第四名。“三個轉變”落實到公司策略和具體業務，在成績單上也體現出愈發顯著的成效。依托行業全鏈條的開發、運營和服務的綜合能力，招商蛇口圍繞開發業務、資產運營、物業服務三類業務構建了一個行業全生命周期的綜合發展模式，在全國多城構筑了產城融合的生態圈，“片區綜合開發運營與國際生活樣板打造”的核心實力不斷增強。

華源證券分析師鄧力認為，招商蛇口面對行業調整主動優化策略，公司將依托招商局集團的產業協同與融資優勢，繼續深耕大灣區長三角等核心經濟圈，進一步夯實央企綜合運營平臺的長期競爭力。

穩固業績基本盤，財務指標“韌性而行”

在基本盤“穩固”之上開展“轉變”，才能可持續發展。招商蛇口的成績單給予了印證。

年報數據顯示，招商蛇口的規模類指標有穩有增。2025年營業收入1547.28億元，受行業影響同比有所下降，但整體趨穩；2025年累計實現簽約銷售面積716.12萬平方米，累計實現簽約銷售金額1,960.09億元，優于百強房企整體表現。

招商蛇口的利潤指標隨行業波動但也保持著一定優勢。2025年報告期內實現歸母凈利潤10.24億元，加權平均凈資產收益率0.73%，在TOP50房企2024年以來凈資產收益率均值進入負數的情況下，逆勢趨穩。

值得一提的是，招商蛇口的“安全墻”依然很高。2025年經營活動現金流量凈額96.93億元，期末貨幣資金余額達861.27 億元，期內剔除預收賬款的資產負債率64.17%、凈負債率72.46%、現金短債比1.19，現金流有韌性債務結構穩健；并且公司2025年末綜合資金成本僅2.74%，持續下降并保持行業領先水平。

業績基本面的穩定，決定了招商蛇口有能力更進一步。公司管理層就表示，在房地產新周期，招商蛇口要繼續做優開發業務、做強資產運營、做大物業服務，堅持高質量發展之路。

做優開發，穩守地產賽場“頭部位”

開發業務作為傳統主業，依然是房企競爭的主賽場。據克而瑞數據，2025年房企進一步向頭部聚焦，全口徑銷售額超千億的房企僅剩10家。其中逆勢提升的更是少數，招商蛇口穩居“2025年銷售金額TOP5”陣營并提升一位名次，難能可貴。

在規模領先的同時，更值得注意的是，招商蛇口給項目流轉和未來發展留足了空間。以2025年為例，公司需支付地價約為543億元，當年住宅類項目的權益銷售額估超千億，資金流轉空間寬裕。

并且，截至2025年招商蛇口90%土儲位于核心十城、63%地處一線城市，而其在核心十城的全口徑銷售金額排名前三、在重點15城的銷售金額排進TOP5，既能讓土儲對銷售的覆蓋倍數保持合理水平，能保證土地周轉效率。

在“以銷定投，區域聚焦”的策略下，招商蛇口也愈加重視項目的去化效率。為此其持續迭代“璽、攬閱、啟序、天青”產品線，研發了具有招商特色的好房子體系、編制《招商蛇口好房子品質標準》，首先從產品底層做起，提升項目吸引力。

據了解，隨著“好房子體系”的落地鋪開，招商蛇口“安居無憂、舒適健康、綠色低碳、智能便捷、精工匠心、美學煥新、貼心服務”7大維度、28個場景模塊，匯集485項技術細節，已經在全國20余個標桿項目中實現規模化落地，并且新作首開去化率超過可研預期。

其中，上海康定壹拾玖、成都招商璽、成都錦城序、長沙招商序、西安梧桐書院、上海林嶼湖畔等共15個項目還入選“2025年全國年度/半年度十大作品榜單”，招商蛇口在2025中國房企產品力TOP100第四名。

做大資管做強物管，長期發展“不偏航”

自多年前提出“三個轉變”，至今招商蛇口無論開發或經營、重資產或輕資產業務都已經調整到一個“水到渠成”的程度，持續積累的成績和優勢。從財報可以發現，近年招商蛇口的業務結構中，經營型收入在公司整體營收中的占比逐漸提升，2025年招商蛇口持有物業的全口徑收入76.3億元，同比上漲了2.2%。

與此同時，招商蛇口的“輕重比例”更加協調，2025年新入市29個自持項目，總建面177萬平方米，包含12個公寓、8個商業、3個產業園；全年新增輕資產管理面積約82.8萬平方米，項目位于上海、杭州、成都、深圳等核心城市。這既是招商蛇口“從重資產為主向輕重結合轉變”的落地，也說明招商蛇口的輕資產品牌越來越成熟，產融結合和管理輸出的競爭力逐漸增強。

值得一提的是，針對資產占用資金大的產融類項目，REITs等通道早已打通。2025年博時蛇口產園REIT已啟動第二次新購入基礎設施項目，籌劃以深圳市光明區招商局光明科技園B地塊及南山區前海易保園區W6、W7倉庫及輔助樓推進REITs擴募。這能進一步夯實招商蛇口持有物業“投、融、建、管、退”全生命周期的發展，增強公司可持續經營能力。

此外，“招商積余”作為招商蛇口輕資產的重點平臺，在2025年管理面積增長至3.77億平方米；營業收入192.73億元，實現了12.23%的同比雙位數增長，亮眼的數據也印證了轉變的效果。

招商蛇口管理層指出，公司會在2026年保持戰略定力，緊扣“精準投資、產品升級、運營增值、資產盤活”四個抓手確保中長期轉型發展“不偏航”，走“差異化、內容創新、專業運營”的特色之路，實現從“速度規模”到“質量效益”的內涵式發展。

（來源鳳凰網房產 作者王婷婷）