大家好，我是地產高富帥。

去年開始，大灣區重新進入主流視野，廣深兩大市場的超級豪宅，確實為市場加了一把火，這片熱土很久沒有這么熱鬧了。

廣州市場一直都是自己的脾氣，客戶與開發商都相對于務實甚至保守，前幾年鮮有在產品創新方面有突出重圍的作品，整體市場情緒偏向下行。

隨著幾大超級豪宅的熱賣，加上本土國企的強勢突圍，大家也意識到產品突圍才是發展硬核，“拿好地塊建好房子”也成為2026年廣州市場主旋律，全行業開始卷產品了。

深圳市場，則早已步入存量格局，“央企做豪宅，民企做舊改”，呈現兩大核心陣營，相反本土國企發展緩慢，與廣州國企的強勢突圍形成對比。

民企一直都是深圳的主力軍，是唯一可以與央企軍團抗衡的種子選手，可惜的是，在2026年開年，深圳幾大民企巨頭，似乎也有點頂不住了。

卓越置業：組織調整 高管出走

卓越置業，如果是在深圳長期居住的朋友，腦海里肯定會有印象，這是一家早期專注CBD綜合開發的老牌房企，整個福田中心區，幾乎都有卓越的影子。

友情提示，如果是哪位老鐵打車來福田市中心，千萬要搞清楚具體地標名稱。因為這里有卓越世紀中心，卓悅中心，卓越大廈，卓悅匯，卓越時代廣場。。。。

因此，卓越置業早期都被稱為“寫字樓大王”，基于這種戰略，卓越至今仍是少數還活躍在江湖的深圳民企：資產厚實，開發與持有雙輪驅動。

作為深圳最早走出深圳的民企之一，2017-2018年，全國化布局加速，前后進入嘉興、南京、蘇州、無錫、南通、天津、成都、溫州、佛山等諸多城市。

2020年，物業板塊卓越商企服務在港股上市，市值破百億，位列2020物業服務百強企業第14名。

其實整體來看，卓越置業發展基底非常扎實，核心資產價值優質，完全可以抵抗行業周期，加上作為舊改大戶，卓越城市更新集團也具備相當大規模。

2025年開始，卓越置業開啟了大收縮戰略，戰線回歸深圳，把早期深圳地區幾個片區又再次合并，成立深圳置業公司。

也就意味著，卓越置業已變成了一家深耕本土的房企，包括早期布局大灣區的廣佛+惠州等市場，幾乎完全進入收尾階段。

這種大戰略調整過后，早期引入的高管團隊勢必會有所動靜，地產一品塘獨家獲悉，早期從深圳鴻榮源集團引入的營銷老大魏俊峰，目前已經確認離職。

其次，原卓越置業助理總裁兼容廣佛城市總李志全也于近期加盟深圳龍光地產集團，擔任惠深區域董事長。

如今最新的卓越集團營銷老大是前昆明城市總逄臻，作為卓越置業集團的超級老兵，回歸深圳也是一個不錯的機遇。

這一輪行業洗盤，卓越置業很顯然屬于險勝，如今回歸深圳，對于卓越來說，也是一個全新開始。

星河地產：對賭失敗，高管出走

星河地產，其實地產一品塘近期獨家報道的比較多，在小編內心還是對創始人黃老板非常尊敬的，作為深圳初代民營房企，有著鮮明的特征。

與卓越置業戰略方向基本類似，星河地產也是走的商業+住宅雙輪驅動戰略，但是星河地產重點抓商業與產業經營為主，早期依靠產業紅利在廣深兩地擁有不少土地儲備。

創始人黃老板作為包工頭出身，為人低調，對跟自己一起干的兄弟們都非常不錯，星河地產經營一直穩健，算是早期比較優質民營房企之一。

在其他大灣區房企都在玩高周轉全國化兇猛擴張之際，星河地產仍然堅持深耕大灣區，堅持在深圳，惠州，廣州南沙強勢布局，屬于小而美的典型代表。

隨著市場下滑，星河地產的管理問題開始浮現，第一個最大的問題就是老員工偏多，并且年紀偏大，管理認知還是處于市場上揚時期，創新力突破力較弱。

要知道，土地紅利消失，房企想要真正活下去，很明顯必須要提升整體經營實力與產品力，這也是星河地產在地產下半場嚴重缺失的。

特別是在二代上位掌權之后，也就面臨老人與新老大的風格對沖問題，因此從2023年開始，星河開啟了規模化的高管變更。

最大的一次挑戰是在2025年，面對星河地產持續下滑的業績，新的星河地產話事人黃德安與地產板塊簽署了一份對賭協議，如果完成率達不到85%，那么星河地產全員開啟降薪。

不過，最后的結果大家也應該知道了，最高高達35%以上的降薪標準，也讓很多核心高管比較難受，第一輪就是集團營銷總背鍋而去。

前星河地產集團營銷總經理姚楊率先在節后離職，星河地產緊急調任原東部區域總裁空降鄧震宇深圳，并擔任集團營銷總經理崗位，穩住大局。

第二輪，就在近期，地產一品塘獨家獲悉，前星河地產集團分管設計總助張儼已經離職，近期已加盟深圳鴻榮源集團擔任設計負責人。

張儼，80后，深圳大學本科畢業，天津大學碩士畢業，屬于妥妥的深耕深圳型選手，碩士畢業之后一直在設計公司華匯設計院從事建設設計工作。

張儼早期在星河地產總部工作，后期調任深惠區域擔任設計總多年，2025年回歸地產集團總部，在星河地產任職超過10年。

這種主打方案型選手在早期比較吃香，屬于專業扎實選手，不過隨著星河地產幾乎都是存量項目為主，可發揮空間不大。

值得關注的是，如今加盟的新雇主--深圳鴻榮源集團，也是深圳舊改大戶，屬于妥妥的深圳民企新巨頭，在深圳龍華，寶安土地儲備相當厚實。

更勁爆的是，深圳鴻榮源集團分管產品副總裁袁毅也于近期離職。只能說，深圳圈子實在是太小了，所有高管都是可以無縫對接的。

深圳民企還能起飛？

曾經的深圳民企軍團，是深圳市場的絕對核心力量，不管是已經暴雷的佳兆業，龍光，花樣年，都曾經在地產行業留下印記。

如今深圳本土具備民營基因的房企里面，萬科仍在苦苦掙扎，金地在緩緩修復，還能在排行榜前列看到名字的，確實也就只有鴻榮源了。

煎熬了近五年，深圳這一批穩健民企仍然還在抵抗周期，不過對于很多高管來說，確實到了離開的時候了。

今天就聊到這里，有深圳房企與市場環境有分享的朋友，也可以留言討論。