興榮苑智慧農(nóng)貿(mào)市集入口。冷萬欣/攝

興榮苑智慧農(nóng)貿(mào)市集地下裝修現(xiàn)場。冷萬欣/攝

中房報記者 冷萬欣 西安報道

借著“智慧農(nóng)貿(mào)市集”的民生旗號，將本不具備分割銷售條件的地下車庫、人防工程切割拆售，以高額返租、獨立產(chǎn)權(quán)為誘餌吸引投資者，待資金到手后銷售團隊抽身撤離，留下產(chǎn)權(quán)存疑的鋪位和維權(quán)無門的購房者。

在陜西省西安市未央?yún)^(qū)大興新區(qū)、龍首北路等區(qū)域，這樣的“地下商鋪分割銷售模式”正悄然蔓延，一場打著民生工程幌子的金融圍獵，讓不少購房者踩入陷阱。

在“3?15”國際消費者權(quán)益日來臨之際，中國房地產(chǎn)報記者深入西安多個涉事“智慧農(nóng)貿(mào)市集”實地調(diào)查，揭開其違規(guī)拆分售鋪、虛假承諾的層層內(nèi)幕。針對記者反映的問題，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局房地產(chǎn)市場管理處工作人員回應(yīng)稱，相關(guān)情況需逐級上報，而在法律界人士看來，此類行為早已超出合同糾紛范疇，涉嫌違法犯罪，更暴露出當前商業(yè)地產(chǎn)銷售監(jiān)管的灰色地帶。

興榮苑市場商鋪銷售合同。 受訪者提供

興榮苑商鋪成交確認單。 受訪者提供

無產(chǎn)權(quán)拆分售鋪：失信開發(fā)商聯(lián)手外包銷售設(shè)局

在西安大興新區(qū)興榮苑小區(qū)旁，一處地下建筑的地面出口立著“興榮苑智慧農(nóng)貿(mào)市集”的紅色大字，地下空間內(nèi)施工正忙。記者以水產(chǎn)品商人身份咨詢時，現(xiàn)場項目負責人稱，項目硬裝已完成，由運營方西旅生態(tài)負責軟裝，計劃農(nóng)歷二月初二試營業(yè)，水產(chǎn)商鋪不收取固定租金，而是抽取營業(yè)額的10%作為租金返還。

但這一看似正常的農(nóng)貿(mào)市集招商背后，卻是層層隱患。據(jù)知情人士透露，該項目的持有方為陜西虹瑰實業(yè)有限公司，西旅生態(tài)僅為整體招商入駐的運營方，而虹瑰實業(yè)本身已是失信企業(yè)，名下涉及大量法院待執(zhí)行款項，其銷售的興榮苑南側(cè)地下區(qū)域，從未辦理任何商品房預(yù)售許可手續(xù)，產(chǎn)權(quán)歸屬至今懸而未決。

更關(guān)鍵的是，該項目的銷售環(huán)節(jié)由外聘的職業(yè)銷售團隊操盤，而非開發(fā)商自有人員，這也是此類違規(guī)售鋪模式的典型套路。知情人士透露，這些銷售團隊多常年輾轉(zhuǎn)于各地類似項目，慣用誘人話術(shù)夸大盈利空間、虛構(gòu)產(chǎn)權(quán)合法性，將鋪位售出賺取提成后，便迅速撤離當?shù)兀D(zhuǎn)戰(zhàn)下一個項目，興榮苑市集的銷售團隊便來自沿海地區(qū)。

業(yè)主王言（化名）的遭遇，正是這一套路的真實寫照。他告訴記者，自己購買的興榮苑市集攤位單價約 21000 元 / 平方米，商鋪單價 22246 元 / 平方米，銷售時銷售人員承諾，商鋪代運營每年可帶來約 35000 元收益，攤位每年約 25000 元。按其 15.89 平方米的商鋪計算，月租金折合近 200 元 / 平方米，這一價格甚至高于周邊底商，在當?shù)馗静痪邆鋵崿F(xiàn)可能。

令王言更無奈的是，購房時雖由虹瑰實業(yè)與其簽訂《商品房買賣合同》并出具收款收據(jù)，但部分銷售款項卻被轉(zhuǎn)入“陜西宏昌物業(yè)管理有限公司”及其法人毛某的個人賬戶。當他意識到受騙想要退款時，銷售團隊早已失聯(lián)，漫長的退款等待至今無果。

龍首智慧農(nóng)貿(mào)市集外景。 冷萬欣/攝

龍首智慧農(nóng)貿(mào)市集入口處廣告牌。冷萬欣/攝

包租回購話術(shù)輪番上演：違規(guī)模式在西安多地復(fù)制

興榮苑市集的套路，并非個例，在西安未央?yún)^(qū)龍首北路，龍首智慧農(nóng)貿(mào)市集的銷售宣傳更為“大膽”，其位于天竹綜合大廈地下區(qū)域的銷售中心，入口扶梯處的廣告牌赫然寫著“總價 9 萬起，年租金 2 萬，可自營，可投資”，墻面施工進度表顯示項目計劃 5 月 1 日試營業(yè)。

記者以購房者身份暗訪時，該項目一名自稱銷售經(jīng)理的男子篤定表示，項目地下區(qū)域的產(chǎn)權(quán)已被買下，小塊商鋪和攤位的獨立產(chǎn)權(quán)一年內(nèi)就能通過專屬渠道切割辦理。而在業(yè)內(nèi)人士看來，這一說法毫無依據(jù)，即便大產(chǎn)權(quán)可分割為小產(chǎn)權(quán)，也需完成分割并辦妥全部手續(xù)后才能銷售，提前售鋪本身就是違規(guī)行為。

為打消購房者疑慮，該銷售經(jīng)理還提供了《委托經(jīng)營協(xié)議》和《補充協(xié)議》兩份合同文本，其中《委托經(jīng)營協(xié)議》對租金收益的表述模糊，《補充協(xié)議》則明確修改為“每平方米每月返還租金300元”，并口頭承諾五年后可對鋪位進行回購，卻拒絕了記者拍攝協(xié)議的請求。

記者從其提供的《商鋪買賣合同》中發(fā)現(xiàn)，該項目出賣人為西安新曦元房地產(chǎn)營銷策劃有限公司，在售地下項目目前為整體產(chǎn)權(quán)，合同僅承諾 360 個工作日內(nèi)辦理權(quán)屬登記手續(xù)，且該商業(yè)用地的土地使用權(quán)終止日期為 2047 年，購房者實際僅能獲得 20 年使用權(quán)。

事實上，這種以“智慧農(nóng)貿(mào)市集”為噱頭的地下商業(yè)拆分售鋪模式，在西安已有失敗先例。據(jù)曾參與此類項目招商的內(nèi)部人士透露，西安市南郊太白南路海亮新英里小區(qū) 19 號樓地下車庫，此前也曾被打造成智慧農(nóng)貿(mào)市集，最終因運營失敗歇業(yè)，鋪位建筑痕跡被全部拆除，回歸停車場原貌，項目最終以退款收場，彼時的投資者同樣遭遇了一場空。該人士表示，此類項目近年來在部分城市頗為火熱，銷售模式和話術(shù)高度雷同，已有多個項目因運營問題暴雷甚至胎死腹中。

龍首智慧農(nóng)貿(mào)市集銷售中心內(nèi)。 冷萬欣/攝

維權(quán)陷多重困境：行為涉違法監(jiān)管存灰色地帶

“無論是興榮苑市集還是龍首市集，其承諾的高額固定返租，都屬于典型的‘售后包租’，本身就違反了商品房銷售的相關(guān)規(guī)定。”北京市國樂律師事務(wù)所律師趙磊指出，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十一條，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房，而這兩個項目的操作模式，更已超出行政違法范疇，涉嫌刑事犯罪。

趙磊說依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》分析，非法吸收公眾存款罪的構(gòu)成需同時滿足未經(jīng)有關(guān)部門依法批準、向社會公開宣傳、承諾回報、向不特定對象吸收資金四個條件，而西安這兩個智慧農(nóng)貿(mào)市集項目均未取得商品房預(yù)售許可證，屬于未經(jīng)批準；通過銷售中心公開招攬客戶，屬于公開宣傳；承諾固定金額的租金返還，屬于承諾回報；面向社會普通購房者和投資者銷售，屬于向不特定對象吸收資金，四項條件全部具備。

更值得警惕的是，司法解釋第二條明確規(guī)定，“不具有房產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的”，應(yīng)以非法吸收公眾存款罪定罪處罰。而興榮苑項目中，購房款流入無關(guān)物業(yè)公司及法人個人賬戶的行為，更是認定犯罪性質(zhì)的關(guān)鍵證據(jù)。趙磊表示，若開發(fā)商以非法占有為目的，通過售后包租騙取資金，還可能構(gòu)成集資詐騙罪，尤其是虹瑰實業(yè)作為失信企業(yè)，在名下有大量待執(zhí)行款項的情況下仍大規(guī)模銷售無證地下商鋪，若查實資金未用于項目建設(shè)，而是被轉(zhuǎn)移、揮霍或償還其他債務(wù)，即符合集資詐騙罪的認定情形。

此外，此類項目還存在利用“共有產(chǎn)權(quán)”制造監(jiān)管灰色地帶的問題。趙磊表示，將商業(yè)地產(chǎn)物理分割后由多個個體合資購買，雖符合物權(quán)法中共有產(chǎn)權(quán)的相關(guān)規(guī)定，在法律層面合法，但銷售方往往過度放大這一“合法”前提，在銷售中承諾的售后返租、高額回報，本質(zhì)是對未來經(jīng)營收益的預(yù)期，而目前法律法規(guī)對產(chǎn)權(quán)銷售與經(jīng)營承諾的銜接，缺乏強制性擔保機制和穿透式監(jiān)管手段。職能部門雖可對虛假廣告事后追責，卻難以對涉及大量第三方經(jīng)營協(xié)議的復(fù)雜交易進行事前、事中有效干預(yù)。

這種監(jiān)管漏洞最終導(dǎo)致風險的錯配與轉(zhuǎn)嫁，一旦運營方因經(jīng)營不善等原因無法兌現(xiàn)返租承諾，由于產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移至小業(yè)主名下，資產(chǎn)貶值和經(jīng)營落空的全部責任都將由購房者承擔，看似分散的商業(yè)模式，最終淪為購房者獨自承受損失的“爛尾”困局。

而對于已經(jīng)踩坑的購房者而言，維權(quán)之路更是步履維艱。王言說，從法律層面，購房者可起訴開發(fā)商要求解除合同、返還購房款，但涉事開發(fā)商多為失信企業(yè)，賬戶早已無錢可執(zhí)行，即便勝訴也面臨“執(zhí)行難”；若走刑事追贓程序，又需證明嫌疑人具有“非法占有”的主觀故意、查清資金去向，還可能涉及跨區(qū)域協(xié)作，刑事立案的高門檻讓普通市民難以逾越。

那些被賣出的地下鋪位，最終能否拿到合法產(chǎn)權(quán)？那些流入個人賬戶的購房款，究竟流向了何處？那些許下高額回報的銷售團隊，又在哪個城市繼續(xù)編織新的謊言？面對西安這類悄然蔓延的地下商鋪違規(guī)銷售亂象，購房者更期待相關(guān)監(jiān)管部門能主動作為，而非被動等待逐級上報，從源頭斬斷違規(guī)售鋪的利益鏈條，守護消費者的財產(chǎn)安全。中國房地產(chǎn)報記者將持續(xù)關(guān)注此事后續(xù)進展。