法律利劍出鞘！南通都會(huì)沁園業(yè)主終審勝訴，碧桂園物業(yè)被強(qiáng)制退場(chǎng)！

歷時(shí)整整一年，南通創(chuàng)新區(qū)都會(huì)沁園的“換物業(yè)大戰(zhàn)”終于迎來(lái)終局！2026年3月16日，南通市中級(jí)人民法院作出終審判決：駁回碧桂園物業(yè)上訴，維持原判——前期物業(yè)服務(wù)合同已依法終止，碧桂園必須限期退場(chǎng)并移交全部資料、資產(chǎn)及設(shè)施。

這場(chǎng)業(yè)主與物業(yè)之間的拉鋸戰(zhàn)，不僅是一場(chǎng)簡(jiǎn)單的物業(yè)服務(wù)更替，更是一次業(yè)主權(quán)利意識(shí)的覺醒和法律維權(quán)的勝利。它向所有物業(yè)公司傳遞了一個(gè)明確信號(hào)：在法治社會(huì)，任何侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為，終將受到法律的制裁。

一場(chǎng)曠日持久的“換物業(yè)拉鋸戰(zhàn)”

都會(huì)沁園位于南通創(chuàng)新區(qū)核芯位置，小區(qū)占地面積47165平方米，總建筑面積146824.42平方米，住宅720戶，共11棟樓。自2020年10月一期交房以來(lái)，碧桂園物業(yè)一直擔(dān)任前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

2024年7月30日，都會(huì)沁園業(yè)主大會(huì)依法決議，選聘南都物業(yè)為新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。8月8日，業(yè)委會(huì)與南都物業(yè)正式簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，前期物業(yè)合同依法終止。次日，業(yè)委會(huì)發(fā)函要求碧桂園物業(yè)于8月24日前退場(chǎng)并交接。

然而，碧桂園物業(yè)對(duì)業(yè)主大會(huì)決議及業(yè)委會(huì)成立的合法性存有異議，拒絕撤場(chǎng)。8月25日，南都物業(yè)進(jìn)場(chǎng)時(shí)遭到碧桂園物業(yè)阻攔，無(wú)法正常入駐。這場(chǎng)“換物業(yè)持久戰(zhàn)”由此拉開序幕。

法律程序：從業(yè)主撤銷權(quán)到強(qiáng)制退場(chǎng)訴訟

面對(duì)碧桂園物業(yè)的拒不退場(chǎng)，業(yè)主們選擇了法律途徑。2024年12月16日，業(yè)委會(huì)向南通市崇川區(qū)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求判令碧桂園物業(yè)撤出小區(qū)。

與此同時(shí)，2025年1月20日，小區(qū)業(yè)主靳某起訴業(yè)委會(huì)，要求撤銷業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)的相關(guān)決議。這一“業(yè)主撤銷權(quán)之訴”成為碧桂園物業(yè)拖延退場(chǎng)的策略之一。

然而，法律的天平始終傾向正義一方。2025年5月14日，一審法院判決業(yè)主大會(huì)決議合法有效。靳某不服提起上訴，但于2025年10月13日終審敗訴，南通市中級(jí)人民法院駁回上訴，維持原判。

值得注意的是，為什么是業(yè)主起訴撤銷業(yè)主大會(huì)決議，而不是物業(yè)公司直接起訴？因?yàn)槲飿I(yè)公司不是小區(qū)業(yè)主，不受業(yè)主大會(huì)決定的約束，與業(yè)主大會(huì)的決定不具有直接利害關(guān)系。業(yè)主大會(huì)議事是小區(qū)業(yè)主內(nèi)部的事情，物業(yè)公司無(wú)權(quán)起訴請(qǐng)求撤銷業(yè)主大會(huì)決定。

法院判決：法律條文成為業(yè)主維權(quán)的利器

2025年12月10日，崇川區(qū)法院作出一審判決：確認(rèn)地產(chǎn)公司與碧桂園物業(yè)簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》于2024年8月8日終止；判令碧桂園物業(yè)于判決生效之日起十五日內(nèi)退出小區(qū)物業(yè)服務(wù)區(qū)域，并向業(yè)委會(huì)移交相關(guān)資料、設(shè)施并結(jié)清相關(guān)費(fèi)用。

碧桂園物業(yè)不服提起上訴，但2026年3月16日的終審判決徹底終結(jié)了這場(chǎng)拉鋸戰(zhàn)。法院在判決中明確了三個(gè)關(guān)鍵事實(shí)：

第一，前期物業(yè)服務(wù)合同已依法終止。《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十條規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。本案中，都會(huì)沁園業(yè)委會(huì)于2024年8月8日與南都公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，該合同依法成立并生效，符合民法典規(guī)定的前期物業(yè)服務(wù)合同法定終止條件。

第二，選聘程序合法有效。生效判決已認(rèn)定都會(huì)沁園業(yè)委會(huì)選聘物業(yè)公司的程序合法、選聘行為有效，相應(yīng)地，都會(huì)沁園業(yè)委會(huì)與南都公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》合法有效。

第三，原物業(yè)服務(wù)人負(fù)有退場(chǎng)移交義務(wù)。《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十九條第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì)。碧桂園公司作為原物業(yè)服務(wù)人，拒不履行移交義務(wù)，侵害了業(yè)主及業(yè)委會(huì)的合法權(quán)益。

業(yè)主的堅(jiān)持：用法律武器守住家園管理主動(dòng)權(quán)

從“選聘新物業(yè)”到“法院強(qiáng)制退場(chǎng)”，都會(huì)沁園的業(yè)主們用法律武器守住了家園管理的主動(dòng)權(quán)。這場(chǎng)持續(xù)近兩年的維權(quán)之路，每一步都寫滿了業(yè)主的堅(jiān)持與博弈。

面對(duì)終審判決，都會(huì)沁園業(yè)委會(huì)要求碧桂園物業(yè)主動(dòng)履行判決、平穩(wěn)有序退場(chǎng)，完整移交資料、資產(chǎn)及設(shè)施設(shè)備，以實(shí)際行動(dòng)維護(hù)企業(yè)品牌聲譽(yù)。

南通“換物業(yè)大潮”的縮影

都會(huì)沁園的成功并非孤例。近年來(lái)，隨著業(yè)主對(duì)物業(yè)重要性認(rèn)知的提高，南通多個(gè)小區(qū)掀起了“換物業(yè)大潮”。

2025年年初，位于新東區(qū)的佳期漫小區(qū)將原有的碧桂園物業(yè)更換為金科服務(wù)。2025年8月初，萬(wàn)科物業(yè)盛大進(jìn)駐圓融璽悅。同年8月8日，新城悅服務(wù)正式入駐海納春江小區(qū)。2025年12月6日，蘇建學(xué)府雅居告別建基物業(yè)，迎來(lái)招商物業(yè)進(jìn)駐。

這些案例表明，業(yè)主們?cè)絹?lái)越意識(shí)到物業(yè)服務(wù)質(zhì)量直接關(guān)乎著小區(qū)的管理水平和生活幸福感。當(dāng)物業(yè)服務(wù)不能滿足業(yè)主需求時(shí)，業(yè)主有權(quán)依法更換物業(yè)公司。

啟示與思考：物業(yè)行業(yè)必須尊重業(yè)主權(quán)利

都會(huì)沁園案件為全國(guó)業(yè)主維權(quán)提供了重要參考。它明確了幾點(diǎn)關(guān)鍵啟示：

首先，業(yè)主大會(huì)決議具有法律效力。只要程序合法，業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)的決議就受到法律保護(hù)，任何個(gè)人或組織都無(wú)權(quán)隨意否定。

其次，法律是業(yè)主維權(quán)的有力武器。《民法典》等相關(guān)法律法規(guī)為業(yè)主更換物業(yè)提供了明確依據(jù)，業(yè)主應(yīng)學(xué)會(huì)運(yùn)用法律武器維護(hù)自身權(quán)益。

第三，物業(yè)公司必須尊重法律和業(yè)主權(quán)利。物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)公司有義務(wù)按時(shí)退場(chǎng)移交，拒不履行將面臨法律制裁。

最后，業(yè)委會(huì)的作用至關(guān)重要。一個(gè)依法成立、運(yùn)作規(guī)范的業(yè)委會(huì)，是業(yè)主維權(quán)的重要組織保障。

物業(yè)的好壞，直接關(guān)乎著小區(qū)的管理水平和生活幸福感。都會(huì)沁園業(yè)主的勝利，不僅是一個(gè)小區(qū)的勝利，更是法治精神的勝利。它向所有物業(yè)公司發(fā)出明確信號(hào)：在新時(shí)代，只有真正以業(yè)主為中心，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，才能贏得市場(chǎng)；任何試圖通過(guò)拖延、阻撓等方式侵害業(yè)主權(quán)益的行為，終將在法律面前碰壁。

隨著業(yè)主權(quán)利意識(shí)的覺醒和法律制度的完善，中國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)正迎來(lái)深刻變革。都會(huì)沁園的故事，只是這場(chǎng)變革中的一個(gè)縮影，但它所彰顯的法治精神和業(yè)主權(quán)利，將激勵(lì)更多小區(qū)業(yè)主勇敢站出來(lái)，用法律武器守護(hù)自己的家園。