一套房，兩種價(jià)，買賣雙方見(jiàn)面才發(fā)現(xiàn)被“兩頭坑”

近日，上海閔行區(qū)一起房產(chǎn)交易糾紛引發(fā)廣泛關(guān)注。市民俞女士委托中介出售一套近80平方米的房產(chǎn)，最終成交價(jià)150萬(wàn)元，直到交易中心網(wǎng)簽時(shí)才發(fā)現(xiàn)，買家實(shí)際支付了176萬(wàn)元——26萬(wàn)元差價(jià)被中介悄然吞沒(méi)。

“托底協(xié)議”暗藏貓膩：溢價(jià)全歸中介

這起案件的套路相當(dāng)“精妙”。中介負(fù)責(zé)人胡某與賣家俞女士簽訂了一份“托底協(xié)議”，約定房屋保底成交價(jià)149萬(wàn)元（扣除1萬(wàn)中介費(fèi)后），協(xié)議中明確寫道：“若實(shí)際成交價(jià)格高于保底成交價(jià)，溢價(jià)部分作為乙方獨(dú)家委托服務(wù)報(bào)酬”。

這意味著，房子賣得越高，中介賺得越多。而在買家那邊，中介卻堅(jiān)稱賣家底價(jià)176萬(wàn)元，并阻撓雙方見(jiàn)面，理由是“上家出國(guó)了”。

業(yè)內(nèi)人士指出，這種“托底協(xié)議”看似對(duì)賣家有利——保證最低到手價(jià)，實(shí)則隱藏巨大風(fēng)險(xiǎn)。中介為了賺取更多溢價(jià)，會(huì)刻意壓低賣家心理預(yù)期，同時(shí)抬高買家出價(jià)，利用信息差制造兩份合同。

三大“吃差價(jià)”套路，買賣雙方防不勝防

套路一：低價(jià)鎖房，自掏定金演“雙簧”

中介胡某在與賣家簽約當(dāng)天，自掏10萬(wàn)元作為“買家定金”。事后復(fù)盤發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時(shí)買家根本尚未確定購(gòu)買。這招“自掏腰包”的目的，是為了快速鎖定房源，防止賣家反悔或接觸其他中介。

套路二：分飾兩角，制造信息壁壘

對(duì)賣家：不斷用“6樓沒(méi)電梯不好賣”“周邊行情你看過(guò)了嗎”等話術(shù)PUA，迫使賣家從200萬(wàn)一路降至150萬(wàn)。

對(duì)買家：堅(jiān)稱賣家底價(jià)176萬(wàn)，“我?guī)湍阏劻撕镁貌耪勏聛?lái)”，堅(jiān)決不讓雙方見(jiàn)面。

套路三：陰陽(yáng)合同，規(guī)避監(jiān)管

中介用兩個(gè)不同公司操作——與賣家簽“托底協(xié)議”用的是“芳蘊(yùn)”中介，與買家簽“居間協(xié)議”用的是“好年華”中介。紙面上是兩家公司，實(shí)際是一家，目的是將差價(jià)包裝成“中介之間的交易”。

法律紅線：吃差價(jià)明確違法

《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條明確規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員不得“對(duì)交易當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房屋交易信息，低價(jià)收進(jìn)高價(jià)賣（租）出房屋賺取差價(jià)”。

《民法典》第九百六十二條也規(guī)定：“中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。”

2023年上海二中院審理的一起案件中，法院明確認(rèn)定：即使中介通過(guò)“訂購(gòu)協(xié)議”形式約定溢價(jià)歸中介，這種行為仍屬于“吃差價(jià)”，違背了中介人的如實(shí)報(bào)告義務(wù)，最終判令中介賠償買家7萬(wàn)元。

房探提醒：買賣雙方記住這4條防坑法則

1. 堅(jiān)持三方面簽，不見(jiàn)不簽

不管中介說(shuō)什么“賣家出國(guó)了”“買家沒(méi)空”，買賣雙方必須見(jiàn)面談價(jià)格。一句話就能對(duì)上賬，差價(jià)立馬暴露。

2. 警惕“托底協(xié)議”“獨(dú)家委托”等非常規(guī)合同

正規(guī)房產(chǎn)交易應(yīng)使用標(biāo)準(zhǔn)居間協(xié)議。凡是約定“溢價(jià)歸中介”的條款，司法實(shí)踐中多被認(rèn)定違反公序良俗而無(wú)效。

3. 網(wǎng)簽合同是唯一合法依據(jù)

所有交易價(jià)格必須明明白白寫在網(wǎng)簽合同上。不要相信任何“私下補(bǔ)差價(jià)”“做低房?jī)r(jià)避稅”的說(shuō)辭，這不僅是坑，還可能涉嫌偷稅漏稅。

4. 發(fā)現(xiàn)被坑，立即舉報(bào)

遇到類似情況，可向當(dāng)?shù)胤抗懿块T投訴舉報(bào)。中介吃差價(jià)的違法事實(shí)一旦坐實(shí)，不僅要退還差價(jià)，還可能面臨罰款、取消網(wǎng)簽資格等處罰。

一句話防坑口訣：
“托底協(xié)議是陷阱，溢價(jià)歸我是坑人；
買賣雙方必見(jiàn)面，網(wǎng)簽價(jià)格要看清！”
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