最近廣州規(guī)劃和自然資源局發(fā)了一個(gè)文，低調(diào)，但含金量不低。

文件名叫《廣州市支持高質(zhì)量城市更新促進(jìn)精細(xì)化空間治理的規(guī)劃用地管理若干措施》。

來(lái)源：廣州市政府官網(wǎng)

其中有一句話，直接把地產(chǎn)圈整活了——

"探索房票安置適用范圍擴(kuò)至二手房、以舊換新等領(lǐng)域"

來(lái)源：廣州市政府官網(wǎng)

這招如果真能落地，確實(shí)是一步妙棋。

以前房票只能買新房，對(duì)口商品房。

這對(duì)去化一手庫(kù)存當(dāng)然是好事，但二手房東們只能干瞪眼。

目前貝殼平臺(tái)顯示，廣州二手房掛牌量已達(dá)141942套，庫(kù)存壓力可見(jiàn)一斑。

這次文件說(shuō)的是探索，擴(kuò)到二手房、以舊換新。

什么意思？就是未來(lái)拆遷戶拿著房票，可能直接去買二手房。

這個(gè)邏輯對(duì)二手市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，相當(dāng)于一股"活水"進(jìn)來(lái)。

你想啊，以前這批拆遷戶的購(gòu)買力，只流向新盤(pán)。

現(xiàn)在如果放開(kāi)二手，就多了一批真實(shí)買家。

帶看量上來(lái)，議價(jià)空間收窄，成交周期縮短，對(duì)于現(xiàn)在廣州"掛盤(pán)多、賣不動(dòng)"的部分板塊，是個(gè)利好。

更重要的是置換鏈。

拆遷戶買了二手→原來(lái)的二手房東賣了房→房東再去買新房或者更大的二手→帶動(dòng)改善需求……

這條鏈一旦轉(zhuǎn)起來(lái)，整個(gè)樓市的循環(huán)效率就上來(lái)了。

但是，別高興得太早。政策的初衷是滿分，可一旦落到實(shí)操層面，這就是一塊極其難啃的硬骨頭。

第一個(gè)坎：錢(qián)從哪來(lái)？

房票背后，對(duì)應(yīng)的是真金白銀的資金池——專項(xiàng)借款、專項(xiàng)債。

現(xiàn)在這塊正處于隱性債務(wù)審計(jì)階段，各項(xiàng)目都在填表、對(duì)賬。

資金本來(lái)就是給新房去化設(shè)計(jì)的，現(xiàn)在要分流到二手，資金鏈怎么接？誰(shuí)來(lái)?yè)?dān)保兌付？這些都沒(méi)有答案。

第二個(gè)坎：操作上太復(fù)雜

新房好處理，就是幾個(gè)開(kāi)發(fā)商接票、結(jié)算，流程固定。

二手不一樣，每一套都是個(gè)人業(yè)主，價(jià)格談出來(lái)才知道，過(guò)戶手續(xù)各有情況，個(gè)人房東能不能接受用"二次房票"收款？

參考廈門(mén)的做法，拆遷戶拿一手房票買二手，房東收到的是二次房票，只能繼續(xù)買房用，不能轉(zhuǎn)讓，不能變現(xiàn)。

換句話說(shuō)，如果那個(gè)二手房東賣房是為了套現(xiàn)，他壓根不會(huì)接受這種交易方式。

能參與進(jìn)來(lái)的，只有真的想換房的那批人。

這個(gè)群體有多大，決定了政策的實(shí)際效果。

其實(shí)提到房票，繞不開(kāi)黃埔。

去年黃埔房票大爆發(fā)，為什么？因?yàn)殚_(kāi)了一個(gè)口子——允許有限度的轉(zhuǎn)名。

能轉(zhuǎn)名，就意味著能短期變現(xiàn)，接受度嗖地一下就上去了。

來(lái)源：小紅書(shū)

但結(jié)果大家也看到了，今年初黃埔緊急叫停了房票轉(zhuǎn)讓。

核心原因就是怕不良中介進(jìn)場(chǎng)倒賣，把好好的安置政策玩成了金融炒作。

這就形成了一個(gè)悖論：房票如果不允許靈活轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)，大家接受度不高；

一旦放開(kāi)轉(zhuǎn)讓，又容易滋生金融風(fēng)險(xiǎn)。政策制定者現(xiàn)在也是在走鋼絲。

這次政策信號(hào)，確實(shí)是正面的。

廣州在用房票這個(gè)工具，撬動(dòng)舊改、去庫(kù)存、激活置換鏈，方向是對(duì)的。

房票擴(kuò)至二手，如果真能落地，對(duì)廣州樓市的流動(dòng)性是實(shí)實(shí)在在的提升。

但從探索到落地，資金怎么走、操作怎么做、審計(jì)怎么過(guò)，這幾道坎一個(gè)都繞不開(kāi)。

現(xiàn)階段，可以期待。

如果置換需求一旦被激活，哪些小區(qū)會(huì)率先受益？

大家可登錄克而瑞·好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)二手小區(qū)銷售榜，看看現(xiàn)在廣州成交最活躍的二手小區(qū)都在哪里。

如果你是二手房東，在保證能兌付前提下，你愿意接受買家拿房票來(lái)買你的房子嗎？

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