當城市進入存量更新時代，決定一座城市最高價值的，到底是什么？

深圳一路向西，填海造城，白紙作畫，從深圳灣、前海到空港新城，持續長出新中心。

廣州則走出另外一條路，在千年商都最有歷史的土地上，把歷史、濱水、商業與公共生活重新組織起來，再造一張城市封面。

每一座偉大的城市，都在結合自身的底蘊與稟賦，寫下最適合自己的進化答案。

01

城市發展的拐點到了

2026年，城市發展的風向變了。

近期，“十五五”規劃綱要提出：高質量推進城市更新。

自然資源部發布文件：新增城市建設用地不能用于房地產經營開發。

而2025年中央城市工作會議也明確強調：要從“增量擴張”轉向“存量提質”“內涵式發展”。

這些重磅文件背后，其實指向的是同一個變化：

大規模向外擴張的時代結束了，中國城市，開始從“建設時代”走向“運營時代”。

以前，城市主要比規模、比速度、比GDP、比天際線。但當城市發展到一定階段以后，城市還要回答一些更難的問題：

你到底是誰？
你和別的城市有什么不一樣？
你有沒有自己的精神坐標、文化核心和公共場景？

這是北上廣深都在面臨的問題，也是所有重點城市都繞不開的新命題。

直到今天，這個問題還沒有標準答案。

而聚龍灣，恰恰是在這個節點上，廣州拿出的一個具有示范意義的解題樣本。

它要驗證的，是在歷史與濱水的核心約束條件下，能否“生長”出一個代表城市未來發展方向的濱水魅力區樣板。

02

這塊地，全國罕見

先看一個信號。

近日，聚龍灣獲得“2025福布斯中國·市中心城市創新生態品牌評選”中的“城市社區開發運營品牌”獎項，成為該獎項評選中粵港澳大灣區城市唯一入選項目。

為什么偏偏是聚龍灣？

因為放眼全國，這樣的土地，這樣的機會，已經越來越罕見了。

全國并不缺歷史街區，也不缺工業遺產和濱水更新。真正稀缺的，是這些資源能不能同時落在同一塊主城核心上，還能被統一規劃、整體開發、長期運營。

同時，一線城市核心區不是沒有更新機會，而是越來越以小尺度、碎片化、修補式的方式展開。拆一點、補一點、修一點，很難真正改寫城市界面。

但聚龍灣不一樣。

它位于白鵝潭商務區核心，約2.21平方公里成片空間、1.2公里珠江岸線、5公里河涌岸線，42處歷史文化遺存、143株古樹及后續資源散落其間。

更重要的是，白鵝潭本就是廣州千年商都的重要根脈。

從宋元時期的大通港，到明代懷遠驛，再到近現代民族工業、航運貿易在此集聚，這里始終是廣州因水而興、向外生長的重要界面。廣州很多重要的城市記憶，都曾在這片水岸發生、堆積、沉淀。

所以，落到聚龍灣這塊地上，你看到的，就不只是幾棟老建筑，而是一座城市生長繁盛過后的歷史肌理：聚龍古村、毓靈橋、協同和機器廠、德國教堂、沖口倉、渣甸倉、亞細亞花地倉、古樹、水脈，以及延續至今的龍舟賽、生菜會……

協同和機器廠實景圖

清代毓靈橋實景圖

沖口倉實景圖

放眼全國，像聚龍灣這樣，同時占據主城核心、濱水岸線、成片空間與完整歷史肌理，還能以片區邏輯統籌開發、長期運營的土地，幾乎沒有平替。

也正因為如此，廣州對這塊土地寄予厚望。

在廣州的規劃中，聚龍灣承擔兩項重任：一是助力白鵝潭打造世界級地標商圈；二是與東岸中心“珠金琶”遙相呼應，在西岸中心打造廣州未來的城市封面。

聚龍灣的更新是一件極為艱巨的任務，這里不是一張白紙，而是舊廠、舊城、舊村交織的復雜土地。既要保留歷史肌理，又要重塑城市功能，還要讓不同空間重新組織起來。

要駕馭并重塑這種極其稀缺而復雜的資產，顯然不是普通開發邏輯能夠完成的。

因為，比資源疊加更稀缺的，是在2.21平方公里的成片空間內，對這些歷史文化、自然生態資源進行系統梳理、一體化規劃設計和全周期運營的能力。這決定了一個項目最終是“拼貼畫”還是“有機體”。

而最終承擔這項任務的，是珠江實業集團。

它的底氣，并非僅僅源自白天鵝賓館、天河體育中心、廣州圖書館等一系列顯赫地標的建設史，更在于其深深刻進骨子里的“連片開發”基因與全產業鏈協同能力。

白天鵝賓館

早在上世紀八十年代的淘金片區開發中，珠江實業集團就展現出了超越時代的“片區思維”。

通過系統性的規劃，將華僑新村與環市東商務集群有機串聯，相繼建成了花園酒店、世貿大廈等一批標志性項目，率先打造出融合“在地文化”與“國際設計”的廣州首個國際化CBD。

自此，“連片開發”便成為了珠江實業集團最核心的品牌底色。

正是這種覆蓋了規劃設計、開發建設、產業招商、商業運營到資產管理的全鏈條閉環，讓珠江實業集團成為極少數能夠跳出傳統地產邏輯，對聚龍灣這類高度復雜的城市核心片區實施“全周期管理”的平臺型企業。

某種程度上，也正是珠江實業集團的參與，讓聚龍灣從一開始就擁有了更高的市場關注度和想象空間。

放眼灣區，這種在歷史積淀中進行“繡花式更新”所創造出的深厚肌理與獨特韻味，與深圳“白紙作畫”的磅礴規劃，形成了極具張力的對話。

這不僅是城市發展路徑的差異，更代表了兩種截然不同、卻同樣極致稀缺的城市資產類型。

03

廣州未來的樣子，藏在這里

我們的未來城市，長什么樣？

中央城市工作會議已經把方向說得很清楚：城市工作的重心，要更加注重以人為本、更加注重特色發展、更加注重治理投入。

這意味著，未來城市中心的競爭，已經不是建筑體量、總部數量和天際線高度的競爭，而是對人才的爭奪，對生活方式的爭奪，對一座城市持續吸引力和承載力的競爭。

聚龍灣之所以值得期待，正是因為它瞄準的，不是某個單一功能中心，而是一種面向未來的復合型城市形態。

廣州聚龍灣效果圖

在這里，這種“復合”被精準地具象化為“文商旅創居”五大核心元素。但它們并非簡單的功能拼圖，而是一個相互激發的生態系統。

“文”與“旅”奠定獨特魅力，吸引人氣；“商”與“創”將人氣轉化為消費力與生產力；“居”則把這種流動的消費力、生產力，沉淀為穩定的高凈值人群與社區活力，反哺所有業態。

聚龍灣太古里實景圖

在這五大元素中，“創”和“居”尤為關鍵。前者決定一個片區的生產力，后者決定一個片區的生命力。

先看“創”。

按照片區規劃，聚龍灣將重點導入高端商貿業、生產性服務業和科創文創產業。

一方面，首發經濟、高端零售、國際貿易、數字貿易、供應鏈服務等業態，會承接廣州建設國際消費中心城市的需求。

另一方面，法律、會計、咨詢、科技服務、創意設計、文娛傳媒等產業，也將為珠江西岸更廣闊的先進制造業和城市經濟體系提供支撐。

這意味著，聚龍灣承接的，遠不只是客流，更是資源流、信息流、企業流和專業服務的持續聚集。

聚龍灣“創”的價值，也正在這里。

它考驗的，不是辦公樓有多少，而是資源整合能力，是能不能為企業提供資源鏈接、展示交流、專業服務與創新協同的完整平臺。

再看“居”。

聚龍灣的“居”，不只是擁有一線江景、繁華配套和高端產品，更是在一整片有歷史厚度的水岸里生活。

如今，涌口電排站已經活化為在地歷史文化館，沖口倉也已成為聚龍灣城市展廳，古榕、舊倉、紅磚、水塔、公園、涌道，共同構成了一套可感知、可漫游、可停留的日常游逛系統。

你從珠江邊的步道走進街區，經過一棵百年古榕，拐進由舊倉改造的商業空間，在老工業建筑里喝咖啡、看展、吃飯，再往前走，又進入首發中心和創意園區構成的現代界面。

千年商都的記憶、近代工業的痕跡和當代消費文化，會在這里重新交匯。

廣州聚龍灣實景圖

這種生活場景，在今天的一線城市里并不多見。它不是簡單地住在一個繁華地段，而是住進一段城市歷史里。

為了承載這種生活想象，聚龍灣在“居”的端口，給出了兩份極具分量的生活提案：

一份，是立于珠江頭排的江景大平層——璞毓。

它一邊承接城市中心的繁華資源，一邊獨享江岸帶來的開闊與靜謐。底盤是高端商業群，再從建筑設計、架空泛會所，到連廊體系無縫對接太古里，璞毓回答了一個命題：真正高等級的居所，不是遠離城市，而是在城市精彩之處，安放自在的生活。

聚龍灣·璞毓效果圖

另一份，則是即將于今年4月重磅登場的“聚龍灣首發住宅”。

它巧妙地扎根在聚龍灣的幾何圓心，通過專屬的天橋系統，步行約200米即可沉浸太古里的潮流多元，約700米便能直抵珠江水岸，直接打破了廣州樓市“頂奢商業+核心水岸=2000萬級豪宅”的傳統定律。

聚龍灣首發住宅效果圖

這兩份極具誠意的居住提案，不僅是產品力的越級，更是造城理念的升維。

珠江實業集團要做的，不只是開發某個住宅或商業項目，而是把聚龍灣做成廣州下一代城市中心的樣本。

一塊地的起點，看稟賦；一座城的高度，看操盤。

珠江實業集團，是廣州少有的既懂建設、也懂運營，既能落地地標、也能統籌片區的綜合能力平臺。全產業鏈、全周期、全精品，正是它最鮮明的底色。

聚龍灣之所以值得期待，不只是因為這塊土地足夠稀缺，更因為廣州把這樣一塊地，交給了一個真正懂城市的人。

接下來，兩場活動尤其值得關注。

一場是3月25日的首發經濟生態交流會。

它更像一次前哨，提前把聚龍灣“創”的一面推到市場面前：首發經濟怎么落，首發中心怎么做，珠江會客廳如何成為資源鏈接的平臺，廣州又準備怎樣把消費、貿易、品牌、企業和城市界面重新組織起來。

另一場，是3月27日的“源起之地，聚浪涌新”品牌之夜。

千年珠江潮涌，聚龍源起新生。對聚龍灣來說，這既是一次品牌正式發聲，也是一次生活方式的系統展開：

歷史如何活化，商業如何打開，居住如何嵌入，整個片區又將呈現出怎樣的活力，市場都將在這場發布會上看到更清晰的答案。

因此，這場品牌之夜，遠不止是一次單純的項目亮相。它將系統闡釋，廣州將如何在這片最有歷史厚度的水岸上，解答存量時代城市發展的核心命題，并清晰勾勒出這張“新城市封面”的兌現路徑。

看懂聚龍灣，或將成為看懂廣州未來十年城市價值流向的關鍵。