江蘇省小區(qū)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域違法違規(guī)

典型案例（第一批）

根據(jù)全省小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)突出問題專項整治工作部署，近期，江蘇聚焦物業(yè)服務(wù)履約不到位、侵占公共收益等突出問題，依法查處了一批物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域違法違規(guī)行為，有效維護了業(yè)主合法權(quán)益。現(xiàn)推送一批典型案例，涉及違規(guī)使用物業(yè)管理用房、超標準收費、電梯維保不到位等問題。下一步，江蘇將持續(xù)加大整治力度，切實規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為和市場秩序，不斷提升群眾滿意度和獲得感。

一

無錫市某物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主大會同意擅自改變物業(yè)管理用房用途

基本情況

2024年12月27日，無錫市錫山區(qū)某街道檢查發(fā)現(xiàn)，無錫市某物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主大會同意，擅自將某小區(qū)物業(yè)管理用房出租給第三人經(jīng)營超市。

法律規(guī)定

根據(jù)《物業(yè)管理條例》（國務(wù)院令第504號）第三十七條之規(guī)定，物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

處理結(jié)果

依據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十二條、《江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)行政處罰裁量基準》及無錫市錫山區(qū)有關(guān)行政處罰裁量基準的規(guī)定，街道對該公司作出警告，并處罰款人民幣11000元的行政處罰。

二

徐州市某物業(yè)公司超限額收取物業(yè)公共服務(wù)費、重復(fù)計收地下車庫電費

基本情況

2025年3月26日，邳州市市場監(jiān)管局檢查發(fā)現(xiàn)，徐州市某物業(yè)公司存在以下行為：（一）在2023年1月1日至2024年4月25日期間以超出政府指導(dǎo)價最高浮動限額的標準向某小區(qū)多層普通住宅業(yè)主收取物業(yè)公共服務(wù)費；（二）將小區(qū)地下車庫電費重復(fù)計入公攤電費。以上兩項共計多收取費用143366.87元。

法律規(guī)定

（一）根據(jù)《中華人民共和國價格法》第十二條之規(guī)定，經(jīng)營者進行價格活動，應(yīng)當遵守法律、法規(guī)，執(zhí)行依法制定的政府指導(dǎo)價、政府定價和法定的價格干預(yù)措施、緊急措施。

（二）根據(jù)《關(guān)于貫徹落實〈江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法〉的通知》（邳經(jīng)發(fā)〔2022〕28號）之規(guī)定，多層住宅 （不帶電梯）一級物業(yè)服務(wù)收費標準為0.55 元/㎡/月，各級收費標準上浮不超過 15%，下浮不限。

（三）根據(jù)《關(guān)于明確邳州市住宅小區(qū)車位租金暨汽車停放費政府指導(dǎo)價標準的通知》（邳經(jīng)發(fā)〔2021〕27號）之規(guī)定，汽車停放費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)管理機構(gòu)對車位及配套設(shè)備和相關(guān)場地進行維護、管理所收取的費用，包括用于車位的公共設(shè)施設(shè)備運行能耗及維護、保潔、秩序維護、管理服務(wù)人員費用以及法定稅費等。

處理結(jié)果

依據(jù)《中華人民共和國價格法》第三十九條、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》第九條之規(guī)定，邳州市市場監(jiān)管局責(zé)令該公司改正違法行為，向相關(guān)業(yè)主退還多收取的費用，并作出罰款人民幣67024.74元的行政處罰。

三

蘇州市某物業(yè)公司在公共收益中重復(fù)列支外墻清潔費用

基本情況

2025年7月23日，蘇州高新區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局檢查發(fā)現(xiàn)，蘇州市某物業(yè)公司將某小區(qū)物業(yè)費中已經(jīng)包含的外墻清潔費用在公共收益中列支。

法律規(guī)定

根據(jù)《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》第四十六條第九款之規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不得騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金、公共收益等業(yè)主共有財產(chǎn)。

處理結(jié)果

依據(jù)《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》第八十一條第五款之規(guī)定，鑒于該公司首次違法，且積極配合調(diào)查并落實整改，蘇州高新區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局依法對其作出警告的行政處罰。

四

南通市某電梯公司不按安全技術(shù)規(guī)范要求對電梯進行維保

基本情況

經(jīng)海安市市場監(jiān)管局2025年1月3日現(xiàn)場核查，確認南通市某電梯公司在承接某小區(qū)電梯維保服務(wù)期間，存在不按安全技術(shù)規(guī)范要求進行電梯維護保養(yǎng)的行為。

法律規(guī)定

根據(jù)《中華人民共和國特種設(shè)備安全法》第四十五條第二款之規(guī)定，電梯的維護保養(yǎng)單位應(yīng)當在維護保養(yǎng)中嚴格執(zhí)行安全技術(shù)規(guī)范的要求，保證其維護保養(yǎng)的電梯的安全性能，并負責(zé)落實現(xiàn)場安全防護措施，保證施工安全。

處理結(jié)果

依據(jù)《中華人民共和國特種設(shè)備安全法》第八十八條之規(guī)定，鑒于該公司積極配合調(diào)查，及時改正違法行為，海安市市場監(jiān)督管理局責(zé)令其停止違法行為，并對其作出罰款人民幣20000元的行政處罰。

五

鹽城市某物業(yè)公司未按規(guī)定落實消防控制室值班制度

基本情況

2025年3月20日，濱海縣消防救援大隊對某小區(qū)檢查發(fā)現(xiàn)，鹽城市某物業(yè)公司管理的消防控制室值班人員脫崗，未按規(guī)定落實消防控制室管理制度。

法律規(guī)定

根據(jù)《江蘇省消防條例》第四十條第二款之規(guī)定，設(shè)置消防控制室的單位應(yīng)當落實消防控制室管理制度，確保及時發(fā)現(xiàn)和正確處置火災(zāi)報警，將消防設(shè)施運行狀態(tài)信息接入消防設(shè)施聯(lián)網(wǎng)監(jiān)測系統(tǒng)并實時傳輸。

處理結(jié)果

依據(jù)《江蘇省消防條例》第八十一條第二款并參照《江蘇省消防行政處罰裁量權(quán)基準》的有關(guān)規(guī)定，濱海縣消防救援大隊對該公司作出罰款人民幣2000元的行政處罰。

來源：江蘇建設(shè)