3月21日，鄭州春季房展會暨青年人才購房節(jié)啟動儀式如期舉行。

鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人對外披露：

鄭州擬出臺八條房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，將適時向社會發(fā)布施行。

所謂鄭八條，其實是一座普通中部省會城市在樓市持續(xù)調(diào)整數(shù)年后，甩出的一攬子自救方案。

有人說力度小，有人說還得加碼，不過筆者倒是看出了一些不一樣的東西。

比如精準(zhǔn)施策、對癥下藥，從而帶動“人地錢房”聯(lián)動。

以下咱們不繞彎子，逐條進(jìn)行解析——

第一條，直指35周歲以下的來鄭就業(yè)創(chuàng)業(yè)青年。

政策鼓勵金融機(jī)構(gòu)為這批人推出“特色金融產(chǎn)品”，翻譯過來就是：

年輕人在鄭州買房，金融機(jī)構(gòu)可以在首付比例、貸款利率上給予更靈活的安排。

這不典型的“搶人+救市”雙管齊下嘛？

第二條聚焦多子女家庭。

在鄭州已有一套住房的多子女家庭，再次購房申請公積金貸款時，最高額度上浮20%。

這是改善型需求中質(zhì)地較好的一類客戶：

家庭結(jié)構(gòu)變化帶來真實的置換需求，且還款能力相對穩(wěn)定。

第三條明確商業(yè)用房（含商住兩用房）購房貸款最低首付比例不低于30%。

這一條其實沒太多好說的，非住宅類地產(chǎn)確實照之前相比政策出現(xiàn)顯著松動，但有多少人真的關(guān)注這類物業(yè)，相信大伙兒心里清楚。

第四條，在鄭州市范圍內(nèi)新購買住房，只核查購房人在擬購住房所在行政區(qū)范圍內(nèi)的住房情況，無住房的，認(rèn)定為首套房。

這一條是筆者看來最為勢大力沉的一招，它打破了此前“全市范圍查房”的剛性約束。

打個比方，你在金水區(qū)有一套房子，現(xiàn)在想去鄭東新區(qū)買一套，只要在鄭東新區(qū)無房，就可以按首套房算，享受相應(yīng)的首付和利率政策。

你注意啊，這可不是取消限購，但是比取消限購更精準(zhǔn)地切中了改善需求家庭的痛點！

第五條，2026年底前，家庭無公積金貸款余額的，購買改善型住房可按首套政策申請公積金貸款。

這既是給出了明確的時間窗口，也是對公積金資源的定向釋放，切實惠及那些“賣一買一”的置換群體。

對于真有打算買房換房的家庭來說，公積金這個外掛輔助，絕對是實打?qū)嵉睦谩?/p>

第六條，承諾2026年分配10000套人才公寓，通過收購、新建、轉(zhuǎn)化等多渠道增加供給。

這與第一條的青年購房政策形成“先租后買”的閉環(huán)——

用保障體系留住人，用商品房市場留住錢。

第七條，已購買商品住房并實際入住的家庭，憑網(wǎng)簽備案的商品房買賣合同，即可享受適齡子女劃片入學(xué)等基本公共服務(wù)。

這意味著，買房后不必等到房產(chǎn)證辦下來，孩子就能上學(xué)——

既縮短了購房到享受配套的時間差，也為期房去化銷售開了把助力，一舉兩得。

第八條推行二手房“一房一碼”制度。

通過官方交易平臺完成權(quán)屬核驗，生成唯一房源核驗碼——

既是為了整治二手房市場長期存在的虛假房源、一房多賣等亂象，更是在為地方政府建立存量房數(shù)據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施。

仔細(xì)梳理一下，就不難發(fā)現(xiàn)：八條新政其實大致可以分為三大方向：

第一、二、四、五條，是針對需求端的精準(zhǔn)松綁；

第六、第七條，本質(zhì)上是供給端的人才安居配套；

第三、第八條，訴諸于市場秩序的規(guī)范化建設(shè)。

鄭八條，通過多維度的舉措指向同一個目標(biāo)——

最大限度挖掘存量購房需求，打通新房與二手房的置換鏈條。

有一說一，鄭州是此輪房地產(chǎn)調(diào)整中受影響較深的大城市之一。

根據(jù)冰山數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示：

2025年10月鄭州二手房均約為8933元/㎡，較2017年7月的高點時比，已回撤約48.9%。

同志們，隨之而來的事兒不難想象吧？

庫存高企、保交樓壓力…幾乎經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場所有能遇到的挑戰(zhàn)！

在這種背景下，鄭州此番出牌的底層邏輯，筆者認(rèn)為大致拆解為三個層次——

首先，化解存量壓力，打通置換鏈條。

截至2025年底，鄭州二手房掛牌量約14萬套，而全年的二手房成交規(guī)模約9.5萬套。

雖較2024年相比有了些微漲，但去化周期依然保持在20個月以上。

從交易結(jié)構(gòu)上看，?成交活躍房源?集中在 ?80–100萬總價?、?80–110㎡?的兩居室和三居室。 ?

但注意，這只是成交相對活躍房源，現(xiàn)實中不可避免地要面臨以價換量、競品雷同、剛需客戶總價預(yù)算和月供承價能力有限等問題…

換個角度看，對于大量改善型需求而言，似乎被卡在這樣一個循環(huán)里：

想換房，但手里的舊房子賣不掉； 賣不掉，就沒有首付資金； 即便有資金，全市范圍的首套認(rèn)定規(guī)則也讓置換成本居高不下。

因此，最近的一攬子新政就是要讓買方盡可能不差錢，要讓賣方在置換的過程中盡可能輕裝上陣。

給35歲以下來鄭創(chuàng)業(yè)青年量身定制成本更低的特色金融產(chǎn)品以及認(rèn)定改善家庭“跨區(qū)首套”——

都是針對這一置換痛點的精準(zhǔn)施策，其本質(zhì)是一種“定向降首付、定向降利率”的務(wù)實操作。

即不觸動全局性的信貸政策，只在行政認(rèn)定規(guī)則上進(jìn)行小修小補(bǔ)，讓剛需客絲滑入場，讓改善客能以更低的門檻轉(zhuǎn)場…

如果執(zhí)行到位，將直接激活跨區(qū)置換鏈條，從而帶動整個鄭州地二手房市場流動性回暖。

其次，穩(wěn)住新房市場，為緩解地方財政壓力爭取時間。

2022-2024年之間，鄭州房地產(chǎn)市場的頭號任務(wù)是保交樓。

那個時候，鄭州甚至推出了“四種模式”：棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、項目并購、破產(chǎn)重組、保障房租賃。

到2024年底，保交房的交付率干到了92%以上，這個成績相當(dāng)中！

而時間到了2026年，鄭州房地產(chǎn)市場那個不得不面對另一個主線任務(wù)——

在土地財政轉(zhuǎn)型的過程中，加裝緩沖墊。

2025 年全國土地出讓金收入為?41518 億?，比上年下降?14.7%。

這個數(shù)，都到不了2021年87051億歷史峰值的1/2。

大行情之下，鄭州的情況大伙兒可想而知，好奇的小伙伴可以自己去扒。

更何況，現(xiàn)在自然資源部出臺了新的土地供應(yīng)辦法，疊加本就已經(jīng)存在的“縮量提質(zhì)”供地…

往后的土地出讓金收入其實是可以預(yù)期的。

另一方面，鄭州市近年來的土地財政依賴度雖已迅速下降，但總歸還是占有相當(dāng)量級比重。

對于一座擁有1308萬人的大城市而言，日常運(yùn)營管理、各項公共服務(wù)事業(yè)、推動招商引資、產(chǎn)業(yè)升級…哪一項不需要花錢？

從土地財政的角度上講，既然當(dāng)前地方對“第二本賬”的依賴度已經(jīng)降至歷史低位，那索性就此穩(wěn)住，怎么說也是對地方財政的有力補(bǔ)充。?

因此，我們能從鄭八條當(dāng)中看到不少旨在刺激新房去化的方案——

“跨區(qū)首套認(rèn)定”、“公積金新政”、“網(wǎng)簽即入學(xué)”皆是如此。

最后，建立長效機(jī)制，為存量房時代做準(zhǔn)備。

商品房市場由增量模式轉(zhuǎn)向存量模式，絕非鄭州一城面臨的課題，全國幾乎無一例外。

盡管鄭州在面臨去庫存、保交樓、穩(wěn)預(yù)期等方方面面問題時需要花費更大精力；

但鄭八條中同樣有內(nèi)容向大家展示了鄭州為存量房時代到來做準(zhǔn)備的信心和決心——

即承諾2026年分配10000套人才公寓，通過收購、新建、轉(zhuǎn)化等多渠道增加供給。

統(tǒng)計顯示：近年來鄭州年均人口凈流入規(guī)模在7-10萬人左右；

承諾年內(nèi)分配10000套人才公寓確實能在很大程度上緩解青年人才的住房矛盾。

聽著絕對數(shù)量可能不多，但結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)形勢及其階段性任務(wù)來看，這大概率只是個開始。

后面只要政策執(zhí)行到位，滿足青年人口及城市新市民基本住房需求這個課題，假以時日鄭州一定能交上更亮眼的答卷。

在本次鄭八條當(dāng)中不算搶鏡，這條所占篇幅也較為有限，但依然能看出文字背后的深謀遠(yuǎn)慮。

再向深一步講，這也彰顯了人口整體進(jìn)入負(fù)增長時代后，鄭州的“搶人”決心。

稿子寫到這兒，咱們來問句靈魂拷問吧！

“如果你現(xiàn)在在鄭州或者正準(zhǔn)備來鄭州，鄭八條出臺后，你到底應(yīng)該做什么？”

結(jié)合新政核心受眾人群與當(dāng)前政策調(diào)整目標(biāo)兩方面來看，我們可以把主力人群大致分為三類：

第一類，35歲以下的青年人，想在鄭州買房。

政策給你的紅利非常明顯，首付比例可能降低、貸款利率也可能更加優(yōu)惠。

在這種情況下，你需要考慮以下這么兩件事：一個是評估現(xiàn)金流，一個是評估資格。

啥是評估現(xiàn)金流？具體來講，手里有多少現(xiàn)金？能湊多少首付？按現(xiàn)行利率，月供是多少？占月收入百分比是多少？

這里的標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)然因人而異，但我想萬變不離其宗的一點就是：

月供不超過家庭月收入的40%，如果說真的超了這個數(shù)，真心建議大伙兒三思。

另一方面就是評估自己夠不夠“來鄭就業(yè)創(chuàng)業(yè)青年”的認(rèn)定資格，或者說這玩意兒如何認(rèn)定，有必要搞清楚。

根據(jù)鄭八條內(nèi)容來看，當(dāng)你問出這個問題的時候，實際上問的是“如何拿到條件更加寬松、利率更加優(yōu)惠的貸款”。

譬如說，社保要交多久？連續(xù)還是可累計？工作單位有什么要求？需要什么證明材料？

這個事兒既然是鄭八條白紙黑字寫在政策文件里的，那完全沒必要聽中介忽悠，自己去銀行柜臺問，這最靠譜。

第二類，就是標(biāo)準(zhǔn)的改善家庭，手里已經(jīng)有房，但想換套更好的。

鄭八條給你的政策紅利主要有三點：跨區(qū)買算首套、公積金可以再用、孩子即住即入學(xué)。

這種情況下，咱們分門別類來說——

買房這一塊，該矜持矜持，現(xiàn)在二手房掛牌14萬套，去化周期20個月，妥妥買方市場。

所以，不管你多喜歡那套新房，都要等舊房拿到定金或者首付款之后再下手。

如果對價格沒底，那就去認(rèn)認(rèn)真真估個價，看看到底能賣多少錢。

這年頭兒，但凡想完成改善置換，總逃不了以價換量。

在此基礎(chǔ)之上，再去談跨區(qū)買房算首套、重復(fù)使用公積金以及孩子即住即入學(xué)才有現(xiàn)實意義。

如果前面那個事兒不明確，那就會一直卡在改善置換的前置動作，后面根本無從展開。

對于個人而言，跨區(qū)買房的實質(zhì)是降低首付利率和貸款利率，重復(fù)使用公積金能夠顯著降低還款壓力…

大伙兒依照前面咱們說的那個40%上限來安排月供足矣。

關(guān)于孩子念書這一塊，咱們之前的稿子也講過不少次了——

人口出生率在這兒擺著，尤其是二零后小朋友，未來大概率不會感受到太明顯的中考分流壓力甚至高考壓力，區(qū)別更多在于讀怎樣的學(xué)校。

那么，在家庭置換的過程中，我們也應(yīng)該適時換換腦回路：

優(yōu)先保自住品質(zhì)，順帶著有個好學(xué)區(qū)，這是對大多數(shù)人來講更加務(wù)實的選擇。

第三類，你確實也有買房的想法，但也確實不著急。

也就是社交媒體上經(jīng)常說的“等等黨”，建議重點觀察兩件事：

其一，鄭八條一攬子新政后的真實市場表現(xiàn)；

其二，后續(xù)政策段會不會有更加重磅的動作。

當(dāng)然，這里說的新政后的真實市場表現(xiàn)并非鄭八條出臺后的一兩個月或者兩三個月的市場反應(yīng)，那玩意兒應(yīng)激性大于持續(xù)性；

更重要的在于三個月后市場怎么走、半年后市場怎么走？

站在您個人的角度上講，反正都已經(jīng)“等”了這么久了，不再乎多等一會兒嘛！

另外一個，就是后續(xù)的重磅政策，在鄭八條之后，很可能本市層面的政策段會處在一個相對的靜默期。

畢竟，存量政策需要時間來消化，增量政策需要財政去支撐，這個道理不難理解吧？

短時間內(nèi)可以觀察一下國家層面年內(nèi)的信貸政策走向；

中期可以觀察一下其它一二線城市政策端的后續(xù)動作。

文章最后，咱們跳開鄭州房地產(chǎn)市場來說幾句吧！

其實最近這一年多時間里，大家有個明顯的感覺，那就是——

中國樓市的調(diào)控邏輯，正在從“自上而下的雷霆手段”過渡到“自下而上的精準(zhǔn)拆彈”。

今天發(fā)生這一攬子救市方案可以發(fā)生在鄭州，明天就可以發(fā)生在任何一座一二線城市。

對于普通購房者而言，看懂這個趨勢比糾結(jié)于“鄭八條力度夠不夠”更加重要。

畢竟，改善需求一直都在，城市化走到這個階段，即便不出政策，改善需求它也在。

只不過有可能被過往較高的政策壁壘和信貸門檻暫時制約，僅此而已。

未來兩三年，大概率還會有越來越多城市，通過政策端和信貸端推出越來越精細(xì)的“定向讓利”。

咱們老百姓這邊呢，觀望也好，下手也好，算清自家的賬，找到最合適的置業(yè)方案和置換操作最實惠。

反正一切的一切，主打一個既要改善得好，又得“買不了吃虧，買不了上當(dāng)”。

這不人之常情嘛？