前幾天，守夜人發(fā)過的一篇文章，披露了首開中標(biāo)北京市東城區(qū)磁器口城市更新項目的信息，同時還披露副總李巖親自掛帥該項目等消息。

目前，該項目又有了新進展，近期東城區(qū)發(fā)布了《東城區(qū)磁器口東街區(qū)綜合性城市更新項目實施方案(征求意見稿)》。

根據(jù)該征求意見稿整理，磁器口東街區(qū)綜合性城市更新項目實施主體招標(biāo)的中標(biāo)人為北京首都開發(fā)控股(集團)有限公司。

項目擬由北京首都開發(fā)控股(集團)有限公司依據(jù)實施需要成立的全資子公司——北京首開磁東新暉城市更新置業(yè)發(fā)展有限公司，推進后續(xù)實施工作。

磁器口東街區(qū)綜合性城市更新項目位于東城區(qū)體育館路街道。

項目實施范圍：北至廣渠門內(nèi)大街，西至崇文門外大街，南至法華寺街，東至幸福大街(不含新世界公司組織實施的崇外六號地危改區(qū)西北角商業(yè)金融項目、新世界公司已實施完成的新裕家園)，總面積約47.6公頃。

項目范圍內(nèi)的用地現(xiàn)狀均為國有土地。現(xiàn)狀地上物包括住宅和非住宅，現(xiàn)狀總建筑規(guī)模約41.7萬平方米。

經(jīng)估算，區(qū)域現(xiàn)有住宅房屋產(chǎn)籍約6000余戶，總建筑面積約12.42萬平方米。

具體更新實施方法方面指出，依據(jù)《北京市城市更新條例》第二十七條第二款規(guī)定，“項目范圍內(nèi)直管公房承租人簽訂安置補償協(xié)議比例達到實施方案規(guī)定要求，承租人拒不配合騰退房屋的，產(chǎn)權(quán)單位可以申請調(diào)解；調(diào)解不成的，區(qū)城市更新主管部門可以依申請作出更新決定。”

擬定項目規(guī)定比例為：項目范圍內(nèi)整院直管公房承租人簽訂補償協(xié)議戶數(shù)比例達到80%且院落僅剩一戶未簽約的直管公房。承租人拒不配合騰退房屋的，產(chǎn)權(quán)單位可以申請調(diào)解；調(diào)解不成的，東城區(qū)住建委可以依申請作出更新決定。

項目通過自持運營及房屋銷售的方法實現(xiàn)資金平衡，自持運營、房屋銷售的具體規(guī)模需結(jié)合項目實施居民騰退后空間情況，經(jīng)區(qū)政府審議后另行確定。

以下為全文：

(一) 項目名稱、區(qū)位及實施范圍

磁器口東街區(qū)綜合性城市更新項目(以下簡稱本項目)位于東城區(qū)體育館路街道。本項目實施范圍北至廣渠門內(nèi)大街，西至崇文門外大街，南至法華寺街，東至幸福大街(不含新世界公司組織實施的崇外六號地危改區(qū)西北角商業(yè)金融項目、新世界公司已實施完成的新裕家園)，總面積約47.6公頃。

(二) 實施主體

磁器口東街區(qū)綜合性城市更新項目實施主體招標(biāo)的中標(biāo)人為北京首都開發(fā)控股(集團)有限公司。本項目擬由北京首都開發(fā)控股(集團)有限公司依據(jù)實施需要成立的全資子公司——北京首開磁東新暉城市更新置業(yè)發(fā)展有限公司，推進后續(xù)實施工作。

(三) 改造方法

根據(jù)核心區(qū)控規(guī)和北京市關(guān)于平房院落保護更新的相關(guān)要求，本項目主要采用保護性修繕、恢復(fù)性修建、整體更新改造3類改造方式。

不可移動文物、歷史建筑和傳統(tǒng)風(fēng)貌保存較為完整的院落，主要采用保護性修繕的改造方式。加強傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑修繕和胡同風(fēng)貌整治，保護院落歷史格局，改善院落基礎(chǔ)設(shè)施條件，結(jié)合騰退院落的復(fù)合利用，豐富居住文化體驗形怯。

局部建筑保存?zhèn)鹘y(tǒng)風(fēng)貌特征或無傳統(tǒng)風(fēng)貌特征的一般院落，主要采用恢復(fù)性修建的改造方法。在保護和保留有價值的房屋建筑或院落格局的基礎(chǔ)上，以整治、改造為主，結(jié)合傳統(tǒng)風(fēng)貌要求和現(xiàn)代生活需要，延續(xù)傳統(tǒng)院落特征，合理調(diào)整院落邊界，加強地下空間利用，在保持傳統(tǒng)風(fēng)貌的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)現(xiàn)代化改造。

簡易樓等非院落形態(tài)的房屋建筑和空地，主要采用整體更新改造的改造方法。在保護和保留局部有價值房屋、院落的基礎(chǔ)上，以整體改造等方法，提高地下空間利用效率，系統(tǒng)提升基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)保障能力和公共空間品質(zhì)。成套樓按照北京市老舊小區(qū)更新改造的相關(guān)政策執(zhí)行。

(四) 現(xiàn)狀基本情況

本項目范圍內(nèi)的用地現(xiàn)狀均為國有土地。現(xiàn)狀地上物包括住宅和非住宅，現(xiàn)狀總建筑規(guī)模約41.7萬平方米。經(jīng)估算，區(qū)域現(xiàn)有住宅房屋產(chǎn)籍約6000余戶，總建筑面積約12.42萬平方米(具體數(shù)據(jù)以后期實際入戶為準(zhǔn))。

(五) 更新必要性

本項目內(nèi)所在區(qū)域因多年拆遷滯留，部分房屋安全隱患突出，街巷狹窄、應(yīng)急疏散通道不暢，存在較大安全隱患。現(xiàn)狀市政基礎(chǔ)設(shè)施承載能力低，設(shè)施老化問題嚴(yán)重，綠地等公共活動空間欠缺，公共服務(wù)設(shè)施品質(zhì)和服務(wù)能力有待提升。通過前期調(diào)研、座談，了解到地區(qū)居民對居住環(huán)境改善的心情極其迫切，部分居民還通過12345市民熱線等多種渠道反映更新訴求。地區(qū)實施綜合性城市更新既落實首都功能定位，更是回應(yīng)人民群眾急難愁盼的重要舉措，符合核心區(qū)街區(qū)保護更新和高質(zhì)量發(fā)展的現(xiàn)實需要。

(六) 更新依據(jù)

1.《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》(2019年)；2.《北京歷史文化名城保護條例》(2021年)；3.《北京市城市更新條例》(2022年)；4.《北京中軸線世界文化遺產(chǎn)保護條例》(2025年)；5.《北京城市總體規(guī)劃(2016年—2035年)》；6.《首都功能核心區(qū)控制性詳細規(guī)劃(街區(qū)層面)(2018年—2035年)》(以下簡稱核心區(qū)控規(guī))；7.《北京中軸線保護管理規(guī)劃(2022年-2035年)》。

二、更新目標(biāo)與政策

(一) 更新目標(biāo)

磁器口東街區(qū)是北京老城南部街區(qū)保護更新重要空間節(jié)點之一，街區(qū)的綜合性更新對帶動老城南部地區(qū)活力復(fù)興具有重要意義。本項目堅持以人民為中心的發(fā)展思想，通過片區(qū)綜合性城市更新的方法，傳承地區(qū)文脈和優(yōu)秀歷史文化，改善人居環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施，提升地區(qū)發(fā)展活力和發(fā)展質(zhì)量，將街區(qū)建設(shè)為文、商、旅、居融合發(fā)展的特色活力街區(qū)，讓歷史文化和現(xiàn)代生活融為一體。

(二) 更新內(nèi)容

本項目更新實施內(nèi)容包括公共空間營造；道路胡同整治及基礎(chǔ)設(shè)施提升；公共服務(wù)、交通市政和城市安全設(shè)施建設(shè)；院落騰退及保護更新等。不包括文物騰退利用、需要征收的公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)權(quán)單位或用地主體實施的更新內(nèi)容，具體建設(shè)內(nèi)容根據(jù)居民參與更新情況確定。

(三) 更新方法

本項目按照“自愿申請、整院實施”的原則，直管公房居民可選擇貨幣補償、平移置換、租賃置換等更新方法之一；私房、單位產(chǎn)權(quán)房居民可自愿申請，在同意本方案的基礎(chǔ)上與實施主體平等協(xié)商確定更新方法。具體項目補償、置換等政策實施細則由實施主體另行協(xié)商制定并公布。

依據(jù)《北京市城市更新條例》第二十七條第二款規(guī)定，“項目范圍內(nèi)直管公房承租人簽訂安置補償協(xié)議比例達到實施方案規(guī)定要求，承租人拒不配合騰退房屋的，產(chǎn)權(quán)單位可以申請調(diào)解；調(diào)解不成的，區(qū)城市更新主管部門可以依申請作出更新決定。”擬定本項目規(guī)定比例為:項目范圍內(nèi)整院直管公房承租人簽訂補償協(xié)議戶數(shù)比例達到80%且院落僅剩一戶未簽約的直管公房。承租人拒不配合騰退房屋的，產(chǎn)權(quán)單位可以申請調(diào)解；調(diào)解不成的，東城區(qū)住建委可以依申請作出更新決定。

項目內(nèi)未登記建筑由體育館路街道辦事處牽頭組織相關(guān)部門開展調(diào)查認(rèn)定，對認(rèn)定為違法建設(shè)的按照相關(guān)規(guī)定進行處理。

三、規(guī)劃方案

(一) 歷史文化保護

磁器口東街區(qū)位于北京中軸線世界遺產(chǎn)緩沖區(qū)，天壇全國重點文物保護單位建設(shè)控制地帶，金中都、明、清北京城地下文物重點監(jiān)測區(qū)范圍內(nèi)。本項目實施范圍內(nèi)包括2處東城區(qū)文物保護單位、2處尚未核定公布為文物保護單位的不可移動文物、2處歷史建筑、23個傳統(tǒng)地名、1棵古樹名木。項目嚴(yán)格落實歷史文化保護要求，加強歷史文化遺產(chǎn)的保護利用，結(jié)合歷史價值和傳統(tǒng)風(fēng)貌保存情況或建筑特色，分類開展平房院落保護更新。

(二) 用地功能

本項目規(guī)劃以保護區(qū)用地為主，包括公共管理用地、公共服務(wù)設(shè)施及公共事務(wù)用地、居住用地、產(chǎn)業(yè)用地、多功能用地、市政設(shè)施用地、綠地，廣場及室外公共體育用地和道路用地。

(三) 建筑規(guī)模

本項目落實核心區(qū)控規(guī)減量發(fā)展要求，規(guī)劃地上建筑總規(guī)模不超過39.4萬平方米(包含保留、更新、新建的地上總建筑規(guī)模，具體規(guī)模以區(qū)政府審議決定為準(zhǔn))。

(四) 建筑高度

本項目落實文物保護單位建設(shè)控制地帶和核心區(qū)控規(guī)古都風(fēng)貌保護區(qū)、古都風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)的基準(zhǔn)高度控制要求，整體高度以平房為主，平房建筑基底面積不低于古都風(fēng)貌保護區(qū)范圍內(nèi)建筑總基底面積的70%，局部區(qū)域按低層、不超過3層進行控制。

(五) 建筑風(fēng)貌

本項目整體建筑色彩基調(diào)以灰色調(diào)為主，重點加強屋面色彩和效果的管控。建筑設(shè)計應(yīng)彰顯對傳統(tǒng)文化元素的創(chuàng)造性轉(zhuǎn)化和創(chuàng)新性發(fā)展。在整體符合“低層”“坡屋頂”“合院格局”“青灰色調(diào)”傳統(tǒng)風(fēng)貌基本特征和傳統(tǒng)街巷胡同格局的基礎(chǔ)上，通過材料、工藝、風(fēng)格等多維度的設(shè)計創(chuàng)新，展現(xiàn)新時代的設(shè)計追求。

(六) 公共服務(wù)與交通市政

本項目落實核心區(qū)控規(guī)要求，通過設(shè)施復(fù)合利用、共建共享，滿足地區(qū)居民日常生活需求和高品質(zhì)服務(wù)需要。交通發(fā)展模怯以綠色交通出行為主，保障部分胡同機動車通行條件，打造步行街區(qū)與交通安寧街區(qū)。構(gòu)建安全、低碳、風(fēng)貌協(xié)調(diào)的市政基礎(chǔ)設(shè)施體系，加強安全保障，提升服務(wù)水平。

(七) 地下空間

本項目統(tǒng)籌利用地下空間，在滿足實土綠化和海綿城市建設(shè)要求的基礎(chǔ)上合理確定地下空間開發(fā)范圍，地下建設(shè)深度以-2層為主，因地下空間連通或三大設(shè)施建設(shè)需要的結(jié)合項目實際情況確定。分散建設(shè)或自主更新的獨立院落，原則上地下空間建設(shè)以-1層為主。

四、實施安排

(一) 實施程序

本項目城市更新綜合實施方案根據(jù)公示意見修改后，報東城區(qū)政府組織相關(guān)部門進行聯(lián)合審查。審查通過后由實施主體申請辦理立項手續(xù)，開展房屋申請怯更新。實施主體搭建集群設(shè)計平臺，逐地塊編制設(shè)計方案、公共服務(wù)配套及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方案。設(shè)計方案審定后，實施主體申報規(guī)劃建設(shè)手續(xù)，實現(xiàn)開工建設(shè)。

(二) 實施計劃

本項目計劃于2026年啟動申請怯更新工作，并推進規(guī)劃綜合實施方案報審工作。具備實施條件后開展保護性修繕、恢復(fù)性修建等建設(shè)工作，并結(jié)合市、區(qū)配套資金情況，同步有序推進街區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實現(xiàn)綜合性城市更新的分區(qū)亮相。

(三) 資金平衡

本項目通過自持運營及房屋銷售的方法實現(xiàn)資金平衡，自持運營、房屋銷售的具體規(guī)模需結(jié)合項目實施居民騰退后空間情況，經(jīng)區(qū)政府審議后另行確定。