中海·九樹(shù)滿和 開(kāi)盤(pán)內(nèi)幕、真相、傳言和八卦

1.九樹(shù)滿和開(kāi)盤(pán)后，一反常規(guī)，沒(méi)有發(fā)慶功海報(bào)，這里面是不是有事？

表哥打聽(tīng)到的消息是，確實(shí)有事，而且很不正常。這事后面細(xì)聊。

2.能不能現(xiàn)在就說(shuō)，想知道，俺等不及了。

有信源向表哥透露，中海本來(lái)是計(jì)劃是3月30號(hào)開(kāi)盤(pán)，就是下周一晚上開(kāi)盤(pán)，還想多蓄一周客，也想多賣點(diǎn)。

計(jì)劃也是臨時(shí)調(diào)整的。上頭要求這個(gè)月要出網(wǎng)簽，而且不能低于xxx。

網(wǎng)簽的關(guān)門(mén)時(shí)間有了，根據(jù)倒排期，3月25日就是開(kāi)盤(pán)極限時(shí)間，而且還是大晚上。

如果再晚延遲開(kāi)盤(pán)，就簽不出來(lái)了。

3.是不是方方面面壓力都很大，不只是開(kāi)發(fā)商？

表哥拿到的信息是，不要以為只有開(kāi)發(fā)商有KPI考核，很多政府單位也都背任務(wù)。

要互相體諒難處，換位思考。

當(dāng)時(shí)相關(guān)部門(mén)原話就是，你能賣好你就賣……

4.既然網(wǎng)簽月底就能出來(lái)，到月底也就還剩兩天了，能搶出來(lái)嗎？

有信源透露，今晚就能出來(lái)，可能會(huì)出網(wǎng)簽海報(bào)，是網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

網(wǎng)簽肯定不會(huì)低于100套。但到底3月份是簽200套還是300套，這三套方案，開(kāi)發(fā)商內(nèi)部也是有點(diǎn)猶豫。

5.有人說(shuō)在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，中海花500塊請(qǐng)了很多群眾演員當(dāng)氣氛組。

表哥了解到的情況是，當(dāng)下請(qǐng)群眾演員的行情價(jià)的確是500塊錢。

這次中海是真沒(méi)有請(qǐng)，沒(méi)有辦法自證，只能說(shuō)網(wǎng)簽見(jiàn)。

有一個(gè)佐證：現(xiàn)場(chǎng)當(dāng)天擺放了1300把椅子，開(kāi)發(fā)商通知說(shuō)每家最多只能來(lái)倆人。據(jù)此推測(cè)，當(dāng)時(shí)真實(shí)收籌是650組。

酒店現(xiàn)場(chǎng)擺1300把椅子是極限了。

開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)考慮兩種情況，一是真實(shí)收籌700組+中，肯定當(dāng)晚有棄選了。但又不能不讓人家過(guò)來(lái)選房。所以就通知說(shuō)每家最多只能倆人，就擺了1300把椅子。

第二種方案是，如果有一家三口來(lái)的，或是四口來(lái)的，就只能站著了，現(xiàn)場(chǎng)人數(shù)就有點(diǎn)冒，所以就有了現(xiàn)場(chǎng)請(qǐng)氣氛組的說(shuō)法。

6.現(xiàn)場(chǎng)憑號(hào)排隊(duì)，牌上寫(xiě)1-300組，300-500組，是不是在搞賣壓？

當(dāng)天在場(chǎng)的渠道小伙伴反饋說(shuō)，根據(jù)過(guò)往線下開(kāi)盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，肯定有棄選的。

把號(hào)段拉長(zhǎng)后，會(huì)加快速度。

本來(lái)就是大晚上開(kāi)盤(pán)，誰(shuí)都不想等得太久。

7.為什么開(kāi)盤(pán)后不發(fā)海報(bào)？

有信源透露，以前開(kāi)盤(pán)發(fā)海報(bào)，發(fā)多了會(huì)有質(zhì)疑；發(fā)少了自己也不干。

因?yàn)榫W(wǎng)簽會(huì)很快，干脆就等網(wǎng)簽完再發(fā)，讓子彈飛一會(huì)兒，飛個(gè)兩三天再發(fā)。

8.開(kāi)盤(pán)當(dāng)天晚上，有渠道反饋說(shuō)，自己的客戶都等得不耐煩了。怎么會(huì)出現(xiàn)這種情況，是不是線下開(kāi)盤(pán)，操盤(pán)手手生？

中海的確這兩年很少線下開(kāi)盤(pán)。距離今天最近的一次開(kāi)盤(pán)，還是2022年的匯德里，后來(lái)是疫情期間的湖光玖里，后來(lái)就再也沒(méi)有線下開(kāi)盤(pán)了。

但線下操盤(pán)對(duì)中海這批操盤(pán)來(lái)說(shuō)，屬于基操，不存在手生這一說(shuō)。

表哥拿到的消息是，開(kāi)盤(pán)當(dāng)晚是必須要收首付，不然不能趕到月底簽網(wǎng)答。

既然是交首付，雖然開(kāi)發(fā)商提前算好了首付款金額，但客戶也同樣認(rèn)真，自己再核一遍。

客戶自己核一遍，時(shí)間就延長(zhǎng)了，導(dǎo)致簽約區(qū)的人扎堆，簽約區(qū)外面的客戶就只能等，所以出現(xiàn)有些客戶等著急了。

最后一位簽約客戶走出售樓處是晚上12點(diǎn)半，工作人員下班是凌晨3點(diǎn)以后。

9.有傳言說(shuō)關(guān)系戶選房這事，是真的嗎？

有信源透露，不是有沒(méi)有，是關(guān)系戶太多了，有三位數(shù)。

操盤(pán)團(tuán)隊(duì)一看關(guān)系戶統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，害怕了，就直接把這個(gè)情況及時(shí)上報(bào)。

有位大領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)了這么一句：中海第一次進(jìn)通州，這么找關(guān)系就全亂套了；本來(lái)客戶量大，萬(wàn)一傳出去（沒(méi)有不透風(fēng)的墻，而且肯定會(huì)傳出去），對(duì)其它公平排號(hào)的客戶傷害太大了。

這位大領(lǐng)導(dǎo)還說(shuō)，全得罪了，就是全沒(méi)得罪，是真朋友終究會(huì)理解的。

會(huì)上拿出的最后意見(jiàn)就是：一刀切；出了問(wèn)題他本人兜著。

有關(guān)系戶從找操盤(pán)手開(kāi)始，一路找到分管領(lǐng)導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)統(tǒng)統(tǒng)都走不通，后來(lái)干脆去排隊(duì)了。

10.為什么有渠道私底下還有牢騷？

表哥拿到的消息是，有渠道帶的客戶沒(méi)有選上房，可能是以前在別的樓盤(pán)區(qū)別對(duì)待過(guò)，也認(rèn)為九樹(shù)滿和也會(huì)這么操作，就會(huì)情緒上頭。

開(kāi)盤(pán)當(dāng)晚，中海還特意請(qǐng)渠道公司三位總監(jiān)在盯現(xiàn)場(chǎng)。

以前中海線下開(kāi)盤(pán)，是絕對(duì)不允許經(jīng)紀(jì)人進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)。

開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)的原話是：lj的認(rèn)籌你都有號(hào)，對(duì)吧，我現(xiàn)場(chǎng)搖你自己看，你來(lái)監(jiān)督開(kāi)發(fā)商。

11.網(wǎng)上流傳的那個(gè)數(shù)字是不是真的？如果不是真的，九樹(shù)滿和到底賣了多少？

那是競(jìng)品監(jiān)測(cè)的開(kāi)盤(pán)快報(bào)，說(shuō)是推盤(pán)476套，賣了326套，去化率68%，整體均價(jià)5.2萬(wàn)，金額15億。

表哥直接問(wèn)了開(kāi)發(fā)商內(nèi)部小伙伴，沒(méi)有說(shuō)數(shù)字對(duì)錯(cuò)，只是淡淡說(shuō)了四個(gè)字：

基本客觀。

12.哪些數(shù)據(jù)又是不客觀？

表哥從其它渠道打聽(tīng)的消息是，102戶型搞錯(cuò)了，不是推售96套，認(rèn)購(gòu)30套。

當(dāng)天和120戶型一樣，確實(shí)賣光了。反倒是75和89還有點(diǎn)。

13.同行搞錯(cuò)的原因查出來(lái)了沒(méi)？

也查出來(lái)了。這次沒(méi)有推4號(hào)樓和5號(hào)樓。

同行主要是忽略了一個(gè)細(xì)節(jié)，九樹(shù)滿和拿預(yù)售證是分兩次。

4號(hào)樓和5號(hào)樓沒(méi)有取證，而這兩棟樓就有100套+房源。開(kāi)盤(pán)快報(bào)沒(méi)有注意到這一點(diǎn)。

信源透露，反正是取證的，基本光光。

14.為什么還有渠道說(shuō)讓再等下102戶型，不是說(shuō)賣光了，是不是在做局？

這個(gè)問(wèn)題，表哥直接問(wèn)了開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商的原話是要看有沒(méi)有清退的。沒(méi)有清退，就真沒(méi)有了。

15.如果有清退的，會(huì)不會(huì)坐地漲價(jià)？

開(kāi)發(fā)商原話是，如果是清退房源，就享受開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠99折；非清退房源，沒(méi)見(jiàn)有這個(gè)優(yōu)惠。

16.開(kāi)盤(pán)前九樹(shù)滿和大張旗鼓表?yè)P(yáng)和自我表?yè)P(yáng)，怎么開(kāi)盤(pán)后一下子低調(diào)起來(lái)？

表哥也直接問(wèn)了開(kāi)發(fā)商，就隔兩三天，沒(méi)必要發(fā)開(kāi)盤(pán)海報(bào)。

發(fā)網(wǎng)簽海報(bào)更顯誠(chéng)意。

17.原來(lái)說(shuō)中海是利潤(rùn)之王，這次改叫法了，說(shuō)中海是價(jià)格屠夫。

有信源分析九樹(shù)滿和低價(jià)開(kāi)盤(pán)的原因，主要是地價(jià)太便宜了，2.7萬(wàn)的地價(jià)，5.1萬(wàn)的售價(jià)，這是客戶價(jià)格敏感的臨界點(diǎn)。

前期也做了大量摸排調(diào)研，當(dāng)前市場(chǎng)情況下，客戶自己會(huì)定價(jià)，貴了就等等。

就這個(gè)價(jià)格，還有很多客戶認(rèn)為應(yīng)該是4w+才值。

中海內(nèi)部多位小伙伴也一再表示：還是要敬畏市場(chǎng)、尊重市場(chǎng)。

18.網(wǎng)上有一種腔調(diào)：九樹(shù)滿和這次是殺雞不用牛刀，而是馬刀，操盤(pán)風(fēng)格很不中海。連樣板間都很不中海，真是很奇怪。

表哥第一次去看樣板間時(shí)，也是很意外，九樹(shù)滿和居然動(dòng)用了萬(wàn)吉玖序才有的燃?xì)怆妱?dòng)開(kāi)窗、漏水報(bào)警、中控和智慧屏，產(chǎn)品力絕對(duì)是拉滿了。

而且對(duì)收納體系和全代際空間也有升級(jí)，精裝成本肯定低不了。

目測(cè)要比公園里、翠湖都要高。

戶型小、單價(jià)不高、配置高，真是做到了人生小滿，和合其美。

最神奇的是，120戶型還做了場(chǎng)景展示，把次臥做成和客廳相連的貫通場(chǎng)景書(shū)房，很有調(diào)調(diào)。

中海北京真的太改變，不只是營(yíng)銷，還有設(shè)計(jì)，還有精裝、還有園林。

原來(lái)接觸中海的人，都是拒人千里之外的居高臨下式禮貌。

這段時(shí)間感覺(jué)到了真誠(chéng)和真心。一家持續(xù)進(jìn)化的公司才是最可怕的。

19.市場(chǎng)上有一種聲音，說(shuō)通州是地緣性市場(chǎng)，短期會(huì)爆，中長(zhǎng)期韭菜不夠割。

表哥直接問(wèn)了九樹(shù)滿和操盤(pán)手。他給到一組數(shù)據(jù)，地緣性客戶占到65%，剩下是其它。

跟原來(lái)的區(qū)別是，最初的判斷是朝陽(yáng)客戶占到35%，沒(méi)有想到還有還有東西城客戶，就是沿一號(hào)線過(guò)來(lái)的客戶。

與朝棠攬?jiān)碌膮^(qū)別是，朝棠攬?jiān)率?成朝陽(yáng)。

而且，買通州的朝陽(yáng)客戶會(huì)對(duì)比朝陽(yáng)二手房，心里還是想著離朝陽(yáng)距離近點(diǎn)。

沿一號(hào)線過(guò)來(lái)的客戶，主要是想買75戶型和89戶型，總價(jià)在400萬(wàn)以內(nèi)的新房。

操盤(pán)手分析說(shuō)，很有可能就是地鐵遠(yuǎn)了4站，九樹(shù)滿和蓄客時(shí)間短，朝陽(yáng)的客戶還沒(méi)有過(guò)來(lái)，或是拓客還沒(méi)有觸及到。

表哥到過(guò)九樹(shù)滿和地塊現(xiàn)場(chǎng)，感覺(jué)中海在打一場(chǎng)必贏的仗時(shí)，敬畏心真是太拉滿了。

20.一直聽(tīng)說(shuō)xx部來(lái)了個(gè)很厲害的負(fù)責(zé)人。

不知道她叫啥。在九樹(shù)滿和樣板間里，我感受到了厲害。

21.我對(duì)中海北京的印象改變，來(lái)自九樹(shù)滿和，而非安瀾北京。

原因是安瀾怎么做好都是該的。而九樹(shù)滿和有太多妥協(xié)的空間，中海北京這一次卻跟自己較勁，我因此看到了不一樣的中海。銷冠100

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