北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我現(xiàn)在住三路居（一居），孩子在宣師一附小上學(xué)，原來想在草橋板塊未來上層買，但是感覺孩子上學(xué)有點遠(yuǎn)，想問問您有沒有板塊和小區(qū)的建議？人到中年，不貸款不考慮學(xué)區(qū)，總預(yù)算400~500（全款），想置換個離學(xué)校近點，環(huán)境好的商品房小區(qū)，戶型好，南北通透（硬性指標(biāo)），保值率高點。

A：

1、宣師一附小上學(xué)，覺得未來上層遠(yuǎn)，那我要推薦其他的豐臺板塊也不近啊。比如典型的麗澤，或者是六里橋，應(yīng)該比草橋還遠(yuǎn)吧？

而且您想要的是南北通透的商品房，這面積至少80多平，以500萬封頂?shù)脑捵疃?萬一平，離的近的沒有太合適的了。要不看看景風(fēng)門的鼎立家園吧，商品房，兩居室有南北向的，但價格估計都超過500了，先看看吧。

2、說實話您這要求有點兒高，價格和距離單獨選擇的話都不算難，但結(jié)合起來就不容易了。而且還要保值好的，這就更不太好兼顧了。

3、當(dāng)然您注重距離是有道理的，我要建議也最好別買的太遠(yuǎn)的。因為低年級接送還好辦，高年級和中學(xué)之后，隨著學(xué)習(xí)壓力增大，距離的問題會越來越重要。很多家長到了初二之后，每天最大的愿望是讓孩子多睡15分鐘。這點我們過來的家長深有體會，要不然現(xiàn)在的孩子太累了，尤其是高峰期入學(xué)的。

4、我要建議的話還是適當(dāng)取舍吧，要求不太高的話就在右外看，開陽里雖然是舊改安置房為主，但也有戶型還可以的。保值角度別強求，還是多考慮居住吧。

另外可以看看景風(fēng)門的百合園，這里是當(dāng)年華遠(yuǎn)集團的福利房小區(qū)，是給員工自己蓋的，質(zhì)量還是不錯的。去年有網(wǎng)友買到500萬的兩居室，雖然算不上通透，但也是南北向，要不看看吧。

僅供參考。

二

Q:

最近看了東王莊和燕北園的房子，分別三層和二層的三居，樓梯房，東王莊650w,燕北園550w，您說孩子去上地學(xué)校上學(xué)的話是不是騎車不太安全呀？

昨天騎電動車試著走了一趟，從燕北園到上地學(xué)校，路口多。人車不分流，東王莊房子感覺沒有燕北園質(zhì)量好，小區(qū)環(huán)境也是燕北園好一些，就是交通通勤不太便利，想聽聽您的建議。

A：

1、騎車的安全問題，我覺得沒什么吧？反正我家孩子從初二開始就經(jīng)常自己騎電驢上下學(xué)，開始有些擔(dān)心，后來習(xí)慣了就無所謂了。高中的時候單程也七八公里呢，早晨自己去，反正路上車多也騎不快，晚上下晚自習(xí)有時去接，但也都挺安全的。主要還是看孩子，戴好頭盔+別跟同學(xué)賽車+路上別玩漂移就行了。

2、燕北園和東王莊，如果是面積差不多的三居，那東王莊的650有些偏貴了，性價比大概率不如燕北園的。從坪效來說，東王莊的比燕北園應(yīng)該也就高出10塊錢，是100vs110的差距，但如果面積差不多卻總價相差100萬，這不太合適了，不太對。

或者這么說吧，如果兩邊的面積和價格都差不太多，那東王莊的占優(yōu)，但如果多出100萬那就肯定是燕北園占優(yōu)了。所以我建議先核實一下價格吧，別買貴了。

3、交通我沒什么建議，這只能看自己的感受。對了，推薦個電動車配件吧，后輪輔助輪，拼多多上100多塊錢。安在后輪上就能確保穩(wěn)定了，跟三輪兒似的，我家鄰居剛給孩子的車裝了一個，看著就安全多了。

僅供參考。

三

Q:

大興海子角的海悅公館，如果跟觀音寺相比算保值好的嗎？我看小區(qū)的房齡挺新的，戶型也還不錯，就是離地鐵又遠(yuǎn)了點。我只是自住，對保值的希望是不落后大盤就行，您看看這幾套房吧。

A：

1、這幾套房我沒看出有什么特殊的，都是差不多戶型的兩居室，只是樓層和朝向的區(qū)別吧？那就看您的喜好吧，這種情況外人不到現(xiàn)場的話不好點評，看戶型圖用處不大。不過那套長條戶型的就算了吧，多浪費面積啊。本來室內(nèi)面積也就70多平，過道兒又占了至少5/6平，利用率實在不高，將來出手時也不好賣。

2、希望保值不落后大盤，這怎么說呢？只能說最好成績有可能吧，但難度也不小。地鐵肯定是最重要的，在北京遍布地鐵的情況下，郊區(qū)有了地鐵并不加分，但沒有或離的遠(yuǎn)就得減分了。

再有就是這地段兒，其實跟觀音寺算一個板塊，都不是太強。主要是被河道+高速+鐵道+六環(huán)給包圍了，不是太好規(guī)劃，也不太好和周邊的板塊聯(lián)動。再加上離地鐵遠(yuǎn)，那板塊內(nèi)就不好規(guī)劃大型配套或產(chǎn)業(yè)了，至少等的時間長。

3、再有一點是您選的這幾套房，都是低價房源，2.5萬一平吧。但是我剛看了觀音寺小區(qū)的均價也是2.5萬，那問題來了，既然您說這是次新小區(qū)，那價格為什么跟老小區(qū)差不多啊？只能說明是之前的價格走勢不強唄，以后也很難受追捧。

4、簡單就這情況吧，我建議是多考察居住體驗，其他方面的期望值別太高，房子本來就是用來住的。

僅供參考。

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