2017年夏天,地產(chǎn)圈的一場“世紀(jì)交易”曾讓富力地產(chǎn)(02777.HK)站上巔峰。
當(dāng)時,富力以199.06億元的代價,從萬達(dá)集團(tuán)手中收購了77家酒店資產(chǎn),加上原先持有的約15家自建酒店,合計超過90家,被譽為“全球最大豪華酒店業(yè)主”。
誰也沒想到,短短數(shù)年后,這座曾經(jīng)的酒店帝國正以驚人的速度崩塌。
截至2026年3月,富力自主控制的酒店已縮減至約19家,四年間縮水近80%。
這場崩塌的背后,是復(fù)雜的擔(dān)保結(jié)構(gòu)、境內(nèi)外資金鏈的撕裂,以及涉嫌“一魚兩吃”的雙重?fù)?dān)保。
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一、巔峰之役:90+家酒店的“帝國”基石與抵押隱憂
富力為收購萬達(dá)的酒店資產(chǎn)包,向境內(nèi)銀團(tuán)借款119億元,招商銀行廣州分行為該銀團(tuán)的牽頭行。
除了當(dāng)時收購的77家酒店,富力還提供了其他資產(chǎn)作為抵押物。
例如成都富力麗思卡爾頓酒店,涉及本金約5.8億元。
2019~2021年間,富力對該酒店剩余價值進(jìn)行了二押,向招商銀行廣州分行借款三筆,本金合計1.2億元。
二、股權(quán)迷宮:層層嵌套的控制權(quán)與資產(chǎn)歸屬
富力酒店資產(chǎn)的持有結(jié)構(gòu),如同一張精密而復(fù)雜的股權(quán)迷宮。
在組織架構(gòu)上,每家酒店都對應(yīng)著一家獨立的項目公司(業(yè)主公司)。這些項目公司,最多時達(dá)73家,均由廣州兆晞投資有限公司全資控股。
其股權(quán)結(jié)構(gòu)則清晰地指向了富力的核心控制鏈條:
富力地產(chǎn)→ 全資控股富力地產(chǎn)(香港)有限公司→ 全資控股御逸有限公司(香港注冊) → 全資控股兆晞有限公司(香港注冊) → 全資控股廣州兆晞投資有限公司。
這條長達(dá)5級的股權(quán)鏈條,將境內(nèi)68家酒店及1棟寫字樓的最終控制權(quán)牢牢鎖定在港股上市公司富力地產(chǎn)體系內(nèi)。
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三、致命一擊:6.14億美元境外債
2023年1月13日,兆晞有限公司作為借款人,與多家境外機構(gòu)簽署融資協(xié)議,獲得一筆5.4億美元的貸款。
這筆貸款的擔(dān)保結(jié)構(gòu)也是 “多層嵌套”:
1、核心擔(dān)保:富力地產(chǎn)(香港)有限公司以其全資子公司御逸有限公司100%的股權(quán)進(jìn)行質(zhì)押。
2、主體增信:由富力地產(chǎn)(香港)有限公司提供連帶保證責(zé)任,并由上市主體富力地產(chǎn)作為第二義務(wù)人承擔(dān)責(zé)任。
由于前述的股權(quán)鏈條關(guān)系,這筆貸款的擔(dān)保物的底層資產(chǎn)最終指向境內(nèi)的68家酒店及1棟寫字樓。
境外貸款的債權(quán)人陣容堪稱豪華,包括:
1、淡馬錫旗下Seatown Fund,出資0.97億美元,持有約18%的份額;
2、黑馬資本(Hammer Capital),出資 2.81 億美元;
3、大劉劉鑾雄的弟弟“細(xì)劉”劉鑾鴻,通過利福國際旗下Knight Prosper,出資0.64億美元;
4、另一匿名機構(gòu),出資0.97億美元。
Serica Agency Limited代表全體境外債權(quán)人,擔(dān)任質(zhì)押權(quán)人。
2024年7月,因未能償還上述本息總額約6.14億美元債務(wù),Seatown Fund對兆晞有限公司提出清盤呈請,但被香港高等法院駁回,理由之一為“債權(quán)人可通過執(zhí)行擔(dān)保品實現(xiàn)債權(quán),無需清盤公司”。
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四、“一魚兩吃”的爭議
境內(nèi)層面,酒店資產(chǎn)已抵押給銀行;境外層面,酒店業(yè)主公司間接控股股東的股權(quán),被質(zhì)押給私募機構(gòu)。
這種“資產(chǎn)抵押+股權(quán)質(zhì)押”的雙重結(jié)構(gòu),涉嫌重復(fù)擔(dān)保。
以成都富力麗思卡爾頓酒店為例,將于4月7日啟動司法拍賣。
該酒店被抵押給了招商銀行廣州分行;其業(yè)主公司的間接全資控股股東的股權(quán),被質(zhì)押給了境外機構(gòu)。
由于本次拍賣的是酒店資產(chǎn),銀行作為抵押權(quán)人優(yōu)先受償。
五、帝國黃昏:19家的堅守與核心資產(chǎn)危局
富力的酒店版圖已大幅縮水,從巔峰時期的90多家酒店,到如今自主控制的僅剩19家。
其中,7家已上架司法拍賣平臺,等待處置。
剩余的12家中,位于廣州珠江新城的4家—— 廣州富力麗思卡爾頓酒店、廣州柏悅酒店、廣州康萊德酒店和廣州富力君悅大酒店,以及同樣位于珠江新城的幾座寫字樓,被富力視為最后的“壓艙石”。
富力在與金融機構(gòu)的債務(wù)重組談判中,成功保住了上述地標(biāo)性物業(yè),被認(rèn)為“避免了在市場低點被迫出售核心資產(chǎn),為企業(yè)未來發(fā)展保存了關(guān)鍵火種。”
然而,上述“核心資產(chǎn)”并不安全,仍然存在被銀行收回的風(fēng)險。
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