2017年夏天，地產圈的一場“世紀交易”曾讓富力地產（02777.HK）站上巔峰。

當時，富力以199.06億元的代價，從萬達集團手中收購了77家酒店資產，加上原先持有的約15家自建酒店，合計超過90家，被譽為“全球最大豪華酒店業主”。

誰也沒想到，短短數年后，這座曾經的酒店帝國正以驚人的速度崩塌。

截至2026年3月，富力自主控制的酒店已縮減至約19家，四年間縮水近80%。

這場崩塌的背后，是復雜的擔保結構、境內外資金鏈的撕裂，以及涉嫌“一魚兩吃”的雙重擔保。

一、巔峰之役：90+家酒店的“帝國”基石與抵押隱憂

富力為收購萬達的酒店資產包，向境內銀團借款119億元，招商銀行廣州分行為該銀團的牽頭行。

除了當時收購的77家酒店，富力還提供了其他資產作為抵押物。

例如成都富力麗思卡爾頓酒店，涉及本金約5.8億元。

2019~2021年間，富力對該酒店剩余價值進行了二押，向招商銀行廣州分行借款三筆，本金合計1.2億元。

二、股權迷宮：層層嵌套的控制權與資產歸屬

富力酒店資產的持有結構，如同一張精密而復雜的股權迷宮。

在組織架構上，每家酒店都對應著一家獨立的項目公司（業主公司）。這些項目公司，最多時達73家，均由廣州兆晞投資有限公司全資控股。

其股權結構則清晰地指向了富力的核心控制鏈條：

富力地產→ 全資控股富力地產（香港）有限公司→ 全資控股御逸有限公司（香港注冊） → 全資控股兆晞有限公司（香港注冊） → 全資控股廣州兆晞投資有限公司。

這條長達5級的股權鏈條，將境內68家酒店及1棟寫字樓的最終控制權牢牢鎖定在港股上市公司富力地產體系內。

三、致命一擊：6.14億美元境外債

2023年1月13日，兆晞有限公司作為借款人，與多家境外機構簽署融資協議，獲得一筆5.4億美元的貸款。

這筆貸款的擔保結構也是 “多層嵌套”：

1、核心擔保：富力地產（香港）有限公司以其全資子公司御逸有限公司100%的股權進行質押。

2、主體增信：由富力地產（香港）有限公司提供連帶保證責任，并由上市主體富力地產作為第二義務人承擔責任。

由于前述的股權鏈條關系，這筆貸款的擔保物的底層資產最終指向境內的68家酒店及1棟寫字樓。

境外貸款的債權人陣容堪稱豪華，包括：

1、淡馬錫旗下Seatown Fund，出資0.97億美元，持有約18%的份額；

2、黑馬資本（Hammer Capital），出資 2.81 億美元；

3、大劉劉鑾雄的弟弟“細劉”劉鑾鴻，通過利福國際旗下Knight Prosper，出資0.64億美元；

4、另一匿名機構，出資0.97億美元。

Serica Agency Limited代表全體境外債權人，擔任質押權人。

2024年7月，因未能償還上述本息總額約6.14億美元債務，Seatown Fund對兆晞有限公司提出清盤呈請，但被香港高等法院駁回，理由之一為“債權人可通過執行擔保品實現債權，無需清盤公司”。

四、“一魚兩吃”的爭議

境內層面，酒店資產已抵押給銀行；境外層面，酒店業主公司間接控股股東的股權，被質押給私募機構。

這種“資產抵押+股權質押”的雙重結構，涉嫌重復擔保。

以成都富力麗思卡爾頓酒店為例，將于4月7日啟動司法拍賣。

該酒店被抵押給了招商銀行廣州分行；其業主公司的間接全資控股股東的股權，被質押給了境外機構。

由于本次拍賣的是酒店資產，銀行作為抵押權人優先受償。

五、帝國黃昏：19家的堅守與核心資產危局

富力的酒店版圖已大幅縮水，從巔峰時期的90多家酒店，到如今自主控制的僅剩19家。

其中，7家已上架司法拍賣平臺，等待處置。

剩余的12家中，位于廣州珠江新城的4家—— 廣州富力麗思卡爾頓酒店、廣州柏悅酒店、廣州康萊德酒店和廣州富力君悅大酒店，以及同樣位于珠江新城的幾座寫字樓，被富力視為最后的“壓艙石”。

富力在與金融機構的債務重組談判中，成功保住了上述地標性物業，被認為“避免了在市場低點被迫出售核心資產，為企業未來發展保存了關鍵火種。”

然而，上述“核心資產”并不安全，仍然存在被銀行收回的風險。