2017年夏天，地產(chǎn)圈的一場“世紀(jì)交易”曾讓富力地產(chǎn)（02777.HK）站上巔峰。

當(dāng)時，富力以199.06億元的代價，從萬達(dá)集團(tuán)手中收購了77家酒店資產(chǎn)，加上原先持有的約15家自建酒店，合計超過90家，被譽為“全球最大豪華酒店業(yè)主”。

誰也沒想到，短短數(shù)年后，這座曾經(jīng)的酒店帝國正以驚人的速度崩塌。

截至2026年3月，富力自主控制的酒店已縮減至約19家，四年間縮水近80%。

這場崩塌的背后，是復(fù)雜的擔(dān)保結(jié)構(gòu)、境內(nèi)外資金鏈的撕裂，以及涉嫌“一魚兩吃”的雙重?fù)?dān)保。

一、巔峰之役：90+家酒店的“帝國”基石與抵押隱憂

富力為收購萬達(dá)的酒店資產(chǎn)包，向境內(nèi)銀團(tuán)借款119億元，招商銀行廣州分行為該銀團(tuán)的牽頭行。

除了當(dāng)時收購的77家酒店，富力還提供了其他資產(chǎn)作為抵押物。

例如成都富力麗思卡爾頓酒店，涉及本金約5.8億元。

2019~2021年間，富力對該酒店剩余價值進(jìn)行了二押，向招商銀行廣州分行借款三筆，本金合計1.2億元。

二、股權(quán)迷宮：層層嵌套的控制權(quán)與資產(chǎn)歸屬

富力酒店資產(chǎn)的持有結(jié)構(gòu)，如同一張精密而復(fù)雜的股權(quán)迷宮。

在組織架構(gòu)上，每家酒店都對應(yīng)著一家獨立的項目公司（業(yè)主公司）。這些項目公司，最多時達(dá)73家，均由廣州兆晞投資有限公司全資控股。

其股權(quán)結(jié)構(gòu)則清晰地指向了富力的核心控制鏈條：

富力地產(chǎn)→ 全資控股富力地產(chǎn)（香港）有限公司→ 全資控股御逸有限公司（香港注冊） → 全資控股兆晞有限公司（香港注冊） → 全資控股廣州兆晞投資有限公司。

這條長達(dá)5級的股權(quán)鏈條，將境內(nèi)68家酒店及1棟寫字樓的最終控制權(quán)牢牢鎖定在港股上市公司富力地產(chǎn)體系內(nèi)。

三、致命一擊：6.14億美元境外債

2023年1月13日，兆晞有限公司作為借款人，與多家境外機構(gòu)簽署融資協(xié)議，獲得一筆5.4億美元的貸款。

這筆貸款的擔(dān)保結(jié)構(gòu)也是 “多層嵌套”：

1、核心擔(dān)保：富力地產(chǎn)（香港）有限公司以其全資子公司御逸有限公司100%的股權(quán)進(jìn)行質(zhì)押。

2、主體增信：由富力地產(chǎn)（香港）有限公司提供連帶保證責(zé)任，并由上市主體富力地產(chǎn)作為第二義務(wù)人承擔(dān)責(zé)任。

由于前述的股權(quán)鏈條關(guān)系，這筆貸款的擔(dān)保物的底層資產(chǎn)最終指向境內(nèi)的68家酒店及1棟寫字樓。

境外貸款的債權(quán)人陣容堪稱豪華，包括：

1、淡馬錫旗下Seatown Fund，出資0.97億美元，持有約18%的份額；

2、黑馬資本（Hammer Capital），出資 2.81 億美元；

3、大劉劉鑾雄的弟弟“細(xì)劉”劉鑾鴻，通過利福國際旗下Knight Prosper，出資0.64億美元；

4、另一匿名機構(gòu)，出資0.97億美元。

Serica Agency Limited代表全體境外債權(quán)人，擔(dān)任質(zhì)押權(quán)人。

2024年7月，因未能償還上述本息總額約6.14億美元債務(wù)，Seatown Fund對兆晞有限公司提出清盤呈請，但被香港高等法院駁回，理由之一為“債權(quán)人可通過執(zhí)行擔(dān)保品實現(xiàn)債權(quán)，無需清盤公司”。

四、“一魚兩吃”的爭議

境內(nèi)層面，酒店資產(chǎn)已抵押給銀行；境外層面，酒店業(yè)主公司間接控股股東的股權(quán)，被質(zhì)押給私募機構(gòu)。

這種“資產(chǎn)抵押+股權(quán)質(zhì)押”的雙重結(jié)構(gòu)，涉嫌重復(fù)擔(dān)保。

以成都富力麗思卡爾頓酒店為例，將于4月7日啟動司法拍賣。

該酒店被抵押給了招商銀行廣州分行；其業(yè)主公司的間接全資控股股東的股權(quán)，被質(zhì)押給了境外機構(gòu)。

由于本次拍賣的是酒店資產(chǎn)，銀行作為抵押權(quán)人優(yōu)先受償。

五、帝國黃昏：19家的堅守與核心資產(chǎn)危局

富力的酒店版圖已大幅縮水，從巔峰時期的90多家酒店，到如今自主控制的僅剩19家。

其中，7家已上架司法拍賣平臺，等待處置。

剩余的12家中，位于廣州珠江新城的4家—— 廣州富力麗思卡爾頓酒店、廣州柏悅酒店、廣州康萊德酒店和廣州富力君悅大酒店，以及同樣位于珠江新城的幾座寫字樓，被富力視為最后的“壓艙石”。

富力在與金融機構(gòu)的債務(wù)重組談判中，成功保住了上述地標(biāo)性物業(yè)，被認(rèn)為“避免了在市場低點被迫出售核心資產(chǎn)，為企業(yè)未來發(fā)展保存了關(guān)鍵火種。”

然而，上述“核心資產(chǎn)”并不安全，仍然存在被銀行收回的風(fēng)險。