這周我正在五道口看二手房，同事小王發(fā)來信息說，小白，前幾天你的通州九棵樹文章爆了，有粉絲留言能不能再說說昌平那仨項目。

其實那篇文章看的人多，我自己也知道，3成原因在于玖樹滿自身的熱度，更重要的7成原因在于我提到了市場，分析了通州房價是否合理。

房地產(chǎn)步入新的模式，樓市來到高質(zhì)量發(fā)展時代，大家買房的邏輯和心態(tài)也變了，以前是對單一某個樓盤有執(zhí)念和勢在必得的心態(tài)，而2026年，很多我接觸的購房人做出選擇前會自我質(zhì)疑，自我思考，質(zhì)疑的是現(xiàn)在是不是上車的好時機(jī)，思考的是這個樓盤或小區(qū)價格是否合理，值不值？有沒有其他備選？

所以上周文章我提到了參考周邊品質(zhì)小區(qū)的價格，結(jié)合當(dāng)下市場，九棵樹新盤5左右合理，55000甚至更高的價格是存在溢價風(fēng)險的，從這周開盤情況來看，我顯然保守了，打比方我說性價比低點的102平戶型，賣的還行，因為開盤價低，甚至出現(xiàn)不少單價4開頭的房子，把總價就拉下來了。即使這樣，開盤后一天，各渠道還是立刻釋放了剩余房源的情況，說明供應(yīng)好地段、好空間、“好房子”+足夠優(yōu)惠給足，對新房的售賣很有幫助，現(xiàn)場人頭攢動的視頻也被現(xiàn)場的中介房v傳遍全網(wǎng)，甚至我合肥的朋友都在問我，北京這么火嗎？都開始搶房了？據(jù)了解項目開盤后是還有一些剩余房源的，恰恰反應(yīng)當(dāng)下的市場，熱門地段的樓盤有熱度，但距離“爆”還是差距的。

再來說說小陽春，這周二手房實時成交出現(xiàn)回落，隨著書包房行情告一段落，以及非書包小區(qū)經(jīng)歷了這兩個多月的去庫存，剩下多為高掛牌價，扛過去年淡季的房子，買賣雙方進(jìn)入誰都不愿妥協(xié)讓步的階段，未來誰能拿到自己滿意的價格，4月的成交量說了算，從最近一周的實時行情看，成交量已出現(xiàn)拐點跡象，是否形成趨勢，還得再看一周。

有人又問了，新房最近開始起勢了，雖然沒“爆”，賣的也挺好啊，無論新入市的，還是入市已經(jīng)1-2年的順銷樓盤，最近簽約上來了，其實這個問題也很好理解，新房來不來行情，取決于兩點，其一是近期好地段開盤項目的數(shù)量，開盤多，網(wǎng)簽就多；另外二手房賣的好壞對新房售賣影響巨大，因為現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入換房時代，這2年市場淡季我在售樓處聽到銷售抱怨最多的就是，要么沒客戶，要么好不容易有客戶了，結(jié)果他房子賣不掉。

拿3月官方數(shù)據(jù)舉例，全市二手房住宅網(wǎng)簽量現(xiàn)在已經(jīng)接近17000套，還有4天數(shù)據(jù)沒出來，估計19000套問題不大，這其中就算有50%的家庭賣房是為了置換，那也有1萬套的購買力呢，就算在打五折，去換新房，5000套的新房潛在客戶什么概念？現(xiàn)在新房大都是700戶左右的小區(qū)體量，能消化掉7個新樓盤的量級，當(dāng)然了購買力肯定是分散的，所以你看不到開盤即售罄的項目，我想說的是，二手房成交好了，新房自然而然成交就快了，所以行情滯后。

最后回到有朋友讓我聊的昌平三杰，在我這篇稿件周日晚上發(fā)布的時候，三個新盤應(yīng)該已經(jīng)開了倆了，我覺得再去說項目信息細(xì)節(jié)已經(jīng)沒意義了，畢竟想買的肯定交錢了，猶豫的觀望的也不會選擇在開盤后立即出手，更何況三杰中大哥盤東小口要來了。所以只從地段和價格角度說說我的看法。

地段結(jié)合房子價值，東小口好于歇甲，好于未來科學(xué)城，這是市場決定的，從二手房的受眾來看，大家會比較幾個樓盤離海淀多遠(yuǎn)，到五環(huán)到市區(qū)的距離，極少有人對比地塊到回龍觀，到昌平縣城的距離。因為熱門商圈產(chǎn)業(yè)園都在市區(qū)或臨五環(huán)的位置，所以你會看到未來科學(xué)城城市界面好，臨地鐵，但定價在48000（開盤價格可能有出入），是三個盤里最低的，隔壁次新二手房，改善商品房某社區(qū)，幾個月前我?guī)头劢z賣了一套，好樓層大三居，成交單價39000；歇甲55000（開盤價可能有出入），參考周邊朝陽的商品房也有不少5或6左右的，沒有拉開價差，雖然看房多，但很多人嫌貴，再加上東小口卡著這哥倆開盤節(jié)點，放出55000的價格，在網(wǎng)絡(luò)甚至出現(xiàn)52000-53000的報價，東小口如果價格低姿態(tài)入市，恐怕歇甲，未來科學(xué)城兩個新盤價格還需要重新定義。

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