隨著3月27日最后一聲拍賣槌響，合肥2026年一季度的土地市場(chǎng)正式落下帷幕。三輪土拍，總計(jì)12宗地塊成功出讓，無(wú)一例溢價(jià)，全部平穩(wěn)成交。從年初瑤海、蜀山兩宗地塊的國(guó)資托底，到3月底8宗地齊發(fā)、攬金8.88億元的收官，一季度土拍清晰勾勒出當(dāng)前市場(chǎng)的“底色”：理性、分化，國(guó)資主導(dǎo)。

NO.1 | 壹

平穩(wěn)收官：8宗地底價(jià)成交，國(guó)資仍是絕對(duì)主力

3月27日的這場(chǎng)土拍，堪稱一場(chǎng)波瀾不驚的“國(guó)企秀”。出讓的8宗地塊，從體量85畝的東部新中心住宅地，到僅0.9畝的“迷你補(bǔ)丁地”，無(wú)一例外，全部以底價(jià)成交。

新站區(qū)XZ202601號(hào)商業(yè)地塊：被新站高新區(qū)城市更新公司摘得，要求建設(shè)不少于1.9萬(wàn)方的商業(yè)綜合體，且須整體持有運(yùn)營(yíng)。其位置緊鄰在建的龍湖新站天街，未來(lái)將與天街形成互補(bǔ)，共同提升少荃湖板塊的商業(yè)能級(jí)，利好周邊華潤(rùn)萬(wàn)橡府等眾多小區(qū)。

瑤海區(qū)YH202602號(hào)文化商業(yè)地塊：被合肥東部新中心建設(shè)投資公司競(jìng)得，要求對(duì)現(xiàn)狀建筑改造利用，建設(shè)包含展示中心、路演中心的文化商業(yè)項(xiàng)目，是東部新中心重要的公共文化配套。

蜀山區(qū)SS202602號(hào)倉(cāng)儲(chǔ)物流地塊：被合肥物流控股集團(tuán)拿下，將建設(shè)不低于15萬(wàn)方的物流基地，其中包括應(yīng)急倉(cāng)庫(kù)，完善了城市的物流供應(yīng)鏈與應(yīng)急保障體系。

這場(chǎng)土拍清晰地勾勒出當(dāng)前合肥土地市場(chǎng)的兩大主線：一是國(guó)企平臺(tái)（城投、建投等）成為絕對(duì)拿地主力，托底市場(chǎng)，維持平穩(wěn)；二是土地供應(yīng)愈發(fā)精細(xì)化，無(wú)論是“大地塊”開(kāi)發(fā)新區(qū)，還是“小補(bǔ)丁”完善既有項(xiàng)目，亦或是商業(yè)、文化、物流等配套用地，都體現(xiàn)了“精準(zhǔn)投放、補(bǔ)齊短板”的思路，服務(wù)于城市長(zhǎng)期發(fā)展藍(lán)圖。

來(lái)源：合肥樓市航拍

具體來(lái)看，本次土拍的核心看點(diǎn)有三：

其一，中建國(guó)際深耕東部新中心，再落一子。

本次體量最大、總價(jià)最高的地塊——瑤海區(qū)YH202603號(hào)地塊，被合肥海暢建設(shè)有限公司（合肥中建國(guó)際）以700萬(wàn)/畝的底價(jià)摘得，總價(jià)5.95億元。該地塊位于東部新中心核心區(qū)，緊鄰地鐵6號(hào)線（在建）與和平小學(xué)新校（東區(qū)），周邊如偉星玖璽臺(tái)等小區(qū)已形成成熟居住氛圍。該地塊樓面價(jià)僅5250元/㎡，與周邊在售新房（如百大東城印象，均價(jià)約1.25萬(wàn)元/㎡）存在明顯價(jià)差，未來(lái)入市將有可觀利潤(rùn)空間。中建國(guó)際作為“城市更新專家”，此前已在瑤海區(qū)深度布局多個(gè)項(xiàng)目，此次再下一城，彰顯了其對(duì)東部新中心板塊未來(lái)發(fā)展的堅(jiān)定信心，也為區(qū)域樓市注入了強(qiáng)心針。

其二，“邊角料”補(bǔ)丁地?cái)U(kuò)容星樾灣，改善盤(pán)再升級(jí)。

本次土拍中，包河區(qū)BH202601、BH202602號(hào)兩宗“迷你”地塊尤為特殊。它們面積分別僅為1.59畝和0.92畝，單獨(dú)開(kāi)發(fā)幾乎不可能。然而，根據(jù)出讓條件，競(jìng)得人必須與已出讓的BH202427號(hào)地塊（即城建星樾灣項(xiàng)目）統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)。最終，這兩塊地被合肥徽琥置業(yè)有限公司（合肥城建關(guān)聯(lián)企業(yè)）以1050萬(wàn)/畝的底價(jià)拿下。這意味著，定位高端的星樾灣項(xiàng)目（在售均價(jià)約2.6-3.27萬(wàn)/㎡）將獲得額外約2.5畝的土地進(jìn)行連片開(kāi)發(fā)，有望進(jìn)一步提升社區(qū)整體品質(zhì)與產(chǎn)品力。這種“打補(bǔ)丁”式的土地出讓，精準(zhǔn)匹配了既有項(xiàng)目的升級(jí)需求，是土地精細(xì)化管理和市場(chǎng)深度調(diào)整期的特有現(xiàn)象。

其三，多元用地同步出讓，補(bǔ)齊城市功能短板。

除了住宅用地，本次土拍還涉及商業(yè)、文化、倉(cāng)儲(chǔ)物流等多種類型用地，均由地方平臺(tái)公司摘得，旨在完善城市功能配套。

NO.2 | 貳

一季度復(fù)盤(pán)與市場(chǎng)邏輯：分化加劇，確定性成首選

回顧整個(gè)一季度，合肥共舉行三輪土拍，累計(jì)出讓地塊12宗（不含延期），呈現(xiàn)出鮮明的兩極分化態(tài)勢(shì)，真實(shí)反映了當(dāng)前市場(chǎng)的冷熱不均。

第一輪（1月30日）：國(guó)資托底，試探市場(chǎng)。瑤海區(qū)居住用地與蜀山區(qū)商業(yè)用地均由國(guó)資平臺(tái)底價(jià)拿下，彼時(shí)市場(chǎng)尚在觀望，土拍平淡開(kāi)場(chǎng)。

第二輪（3月24日）：分化出現(xiàn)，冷熱立判。瑤海區(qū)YH202604號(hào)地塊繼續(xù)由國(guó)資平臺(tái)（合肥復(fù)興控股）底價(jià)競(jìng)得。但位于濱湖省府東板塊的BH202604號(hào)地塊，雖質(zhì)素優(yōu)越、起拍價(jià)看似“便宜”，卻因周邊競(jìng)品扎堆、庫(kù)存高企，最終無(wú)人報(bào)名，被迫延期至4月底。這給市場(chǎng)敲響了警鐘：即便身處核心板塊，一旦陷入紅海競(jìng)爭(zhēng)，房企拿地意愿也會(huì)瞬間歸零。

第三輪（3月27日）：全面底價(jià)，國(guó)企“掃貨”。正如前文所述，本輪土拍在“定制化”與“補(bǔ)丁式”出讓中結(jié)束，至此，一季度土拍正式收官。

縱觀一季度，我們不難發(fā)現(xiàn)幾個(gè)核心特征：

區(qū)域熱度分化顯著：瑤海區(qū)東部新中心成為一季度土地市場(chǎng)的“明星”，成功出讓多宗地塊，且均有企業(yè)（包括中建國(guó)際、地方平臺(tái)）接手，顯示了對(duì)該區(qū)域規(guī)劃落地的長(zhǎng)期看好。反觀包河區(qū)濱湖省府東這類傳統(tǒng)高熱板塊，卻出現(xiàn)了地塊延期，說(shuō)明在當(dāng)前市場(chǎng)下，開(kāi)發(fā)商不再盲目追逐概念，更看重短期內(nèi)的實(shí)際競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境與去化壓力。

“小而精”與“配套先行”成為出讓新思路：本季度出讓的地塊中，既有為成熟項(xiàng)目“打補(bǔ)丁”的迷你地塊（如星樾灣擴(kuò)容），也有附帶嚴(yán)格持有和運(yùn)營(yíng)條件的商業(yè)、文化、物流地塊。這表明政府供地思路正在轉(zhuǎn)變：從追求單純的土地收入，轉(zhuǎn)向通過(guò)土地出讓精準(zhǔn)補(bǔ)齊區(qū)域配套短板、推動(dòng)城市功能更新、保障民生基礎(chǔ)設(shè)施。土地正在成為引導(dǎo)城市發(fā)展的更精細(xì)化的工具。

房企戰(zhàn)略收縮與聚焦：從成交結(jié)果看，除合肥城建、中建國(guó)際等少數(shù)國(guó)企/央企背景的房企仍在有選擇地補(bǔ)倉(cāng)（集中在已有項(xiàng)目周邊或看好的發(fā)展新區(qū)），大部分民營(yíng)房企幾乎“隱身”。這反映了房企普遍采取“收縮戰(zhàn)線、聚焦核心、確保現(xiàn)金流”的過(guò)冬策略。拿地邏輯從“廣撒網(wǎng)”變?yōu)椤熬?xì)作”，只拿確定性最高、能與現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)形成聯(lián)動(dòng)的地塊。

NO.3 | 叁

結(jié)語(yǔ)

合肥一季度土拍以“波瀾不驚”的方式畫(huà)上句號(hào)，這本身就是一種強(qiáng)烈的市場(chǎng)信號(hào)。它告訴我們，狂飆突進(jìn)的年代已經(jīng)過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)以“穩(wěn)”為主、以“質(zhì)”取勝的新階段。

全部底價(jià)成交，是市場(chǎng)各方在當(dāng)下經(jīng)濟(jì)與政策環(huán)境中的理性選擇。國(guó)資平臺(tái)的活躍，在維持市場(chǎng)基本盤(pán)的同時(shí)，也意味著市場(chǎng)化活力的暫時(shí)缺失。熱門(mén)板塊地塊的流拍（延期），則給市場(chǎng)敲響了警鐘：再好的地段，也需要面對(duì)現(xiàn)實(shí)的供需關(guān)系。

展望未來(lái)，土地市場(chǎng)的回暖，必然與新房銷售的起色、房企資金狀況的改善、以及購(gòu)房者信心的恢復(fù)緊密相連。三月土拍的結(jié)果，既是上一輪調(diào)整的注腳，也預(yù)示著新一輪周期將在更扎實(shí)、更分化的基礎(chǔ)上展開(kāi)。對(duì)于購(gòu)房者而言，土地市場(chǎng)的冷靜期，或許正是仔細(xì)甄別項(xiàng)目、尋找真正價(jià)值房源的好時(shí)機(jī)。市場(chǎng)的下一個(gè)熱點(diǎn)，將不再源于簡(jiǎn)單的板塊輪動(dòng)，而源于產(chǎn)品力、配套兌現(xiàn)力與價(jià)格的極致匹配。