這兩天，南京地產圈被恒盛金陵灣四期刷屏了。

鼓樓樹人本部雙學區的恒盛金陵灣，突然冒出一批新房：

總層高11層和18層低密住宅，戶型面積約132、181㎡；單價約4.3萬/㎡，比前期均價直降1萬/㎡，戶型總價650萬起，僅剩57席。

要知道，這個項目在很多人印象中早已是“老小區”，且整個小區主要由高層和超高層住宅組成，如今不僅冒出一批洋房和小高層，還比此前均價便宜1萬/㎡，著實令人心動。

那么這批限量學區房，能不能沖呢？

01

恒盛金陵灣四期新房，究竟是何來頭呢？

查詢資料發現，這批房源屬于恒盛金陵灣住宅新組團，共有4棟住宅和1棟5層商業綜合體，其中：12、13和14號樓為11層的小高層，15號樓為18層的高層，為全四房設計。

2021年11月，12、13號樓作為定向人才房，以毛坯均價約4.4萬/㎡開盤售罄。

網上房地產顯示，14、15號樓分別在2023年11月、2024年3月上市，共138套房源，當時均價約5.38萬/㎡。

而近幾天“火爆”南京樓市的這批房源，就是小區新組團14和15樓的剩余房源。

戶型上，11層洋房為建面約132-181㎡四房；18層小高層為建面約146-150㎡四房。

在中介發布的文案當中，恒盛金陵灣此次推出的這批房源屬于“板塊稀缺貨”——因為整個板塊目前只有它一個在售新房，且戶型大、樓層低，在“老破小”的鼓樓板塊頗為亮眼。

首先是產品類型。與前期動輒50多層的超高層不同，這批是11-18層的低密房源，據悉得房率高達約80%，居住舒適度更高。

其次是改善大四房為主。從132㎡起步的洋房到146㎡起步的小高層，這批房源均為大四房設計，這對于有二孩或者和老人同住的家庭來說，一步到位。

最后是價格吸睛。按照網上房地產數據，2024年3月項目銷許均價還在5.38萬/㎡，但目前這批房源均價僅約4.3萬/㎡，直接降了1萬/㎡。

同時，這批房源還被納入了鼓樓人才房票房源庫，人才購買還能享受起步3萬、最高300萬元的補貼。

洋房+小高層、比前期業主少花1萬/㎡，如此條件下的鼓樓雙學區房，的確吸引了不少人關注。

據中介最新透露，截止到今日上午（3.30），這批房源去化已近半，還剩20多套房源未售。

02

那么這批“限量版”鼓樓雙學區新房，含金量如何呢？

新房市場層面來看，雖然小區土地使用年限已縮水17年，但的確是當下板塊唯一在售新房，又有樹人雙學區傍身，稀缺性不言而喻。

同小區相比，既比高層住宅舒適度更高，又比兩年前均價低1萬/㎡，優勢明顯。

再來看看小區二手房表現。

恒盛金陵灣在南京二手學區房市場中，稱得上是佼佼者——流動性較高。

數據顯示，過去90天，金陵灣賣出了44套房源，成交量位居全市第一。

成交價格上，目前小區整體掛牌均價約4.7萬/㎡，近期成交均價為3.7萬/㎡。

要知道，小區在2021年初還賣出過約8.8萬/㎡的天價。

比如，一套建面約97㎡的中樓層房源，去年2月份的成交總價為455萬、單價4.68萬/㎡；而今年3月，就只能賣到364.5萬，折合單價約3.73萬/㎡。

雖然相對普通二手房來講，小區抗跌屬性較強，但仍在市場影響下持續探底。

綜合來看，如果以4.3萬/㎡的均價去買這批新房，雖然比去年的銷許價便宜了1萬，但對比當下學區房市場，價格上并不占優勢。

03

我們回到最初的問題：恒盛金陵灣這批新房，到底能不能沖？

在銳評君看來，如果有學區需求且預算充足的自住買家，可以沖。

首先，樹人雙學區是小區最大的王牌

在南京，樹人本部雙學區的含金量依然能打。每年中考，樹人學校的成績穩居南京公辦校第一梯隊，對于重視教育的家庭來說，這是一個確定性極高的入場券。

而且，金陵灣是板塊內難得的次新房，對比周邊新河二村等“老破小”，還可兼具更高品質的居住環境。

其次，價格回歸理性

金陵灣的二手房價格，從最高8.8萬/㎡跌到現在的4萬/㎡左右，早幾年樓市高熱帶來的價值已消散不少。

這批新房4.3萬/㎡起步，雖然談不上“倒掛紅利”，但至少沒有站在“均價5.38萬/㎡”的高崗上，對于想要兼顧學區屬性和居住屬性的家庭來說，這批房源的確可以考慮。

但需要注意的是，若是抱有投資心態想“抄底”的買家，建議慎重考量，畢竟未來學區房的投資屬性將逐漸降低。

二手房市場趨于理性，多數學區房“暴漲”行情不再。我們以恒盛金陵灣為例。

小區在2021年市場巔峰時期，8萬+/㎡的成交單價比比皆是；但在去年就已降至5萬/㎡以內，今年3月的成交均價則直接來到了3.7萬/㎡以內。

還有新河二村，2020年最高單價近9.8萬/㎡，去年開始“4”字頭頻出，至今年3月，成交參考均價降到了4.4萬/㎡。

在銳評君看來，恒盛金陵灣這50多套房的入市，就像是南京學區房市場的一枚深水炸彈——用極低的價格試探著市場的底線，也用“學區+低密”的配置誘惑著“雞娃”家長。

如果你手握五六百萬預算，既緊張孩子教育問題，又不想住在老破小里，那金陵灣是少數幾個能平衡“學區”與“居住”的選擇。

但如果只是沖著“低價”去投資，在如今生源減少、市場下降的大趨勢下，學區房純投資屬性的含金量早已不如往年，建議要慎重入手。