3月27日，龍湖集團（0960.HK）發(fā)布2025年全年業(yè)績公告。當期集團實現(xiàn)營業(yè)收入973.1億元，業(yè)務結構呈現(xiàn)清晰格局：傳統(tǒng)地產開發(fā)業(yè)務依舊是營收基石，貢獻收入705.4億元；運營及服務業(yè)務合計實現(xiàn)收入267.7億元，創(chuàng)歷史新高，占集團總營業(yè)收入的比重已達到27.5%，成為拉動集團營收韌性的核心力量。

利潤層面，集團擁有人應占溢利為10.2億元。雖受行業(yè)整體下行影響，整體利潤表現(xiàn)有所波動，運營及服務業(yè)務展現(xiàn)出較強的盈利穩(wěn)定性，全年實現(xiàn)核心溢利79.2億元，撐起了公司的盈利底盤。

對于當下仍處在深度調整中的房地產行業(yè)而言，短期的財務數(shù)字是表象，藏在數(shù)字背后的企業(yè)化債路徑、財務管控策略以及業(yè)務轉型布局，才是衡量房企能否穿越周期、實現(xiàn)可持續(xù)經營的核心關鍵。

在行業(yè)流動性收緊、多數(shù)房企深陷債務困境的大環(huán)境下，龍湖集團并未走被動債務重組的老路，而是走出了一條極具前瞻性的破局之路：將業(yè)務結構優(yōu)化與債務管控深度綁定，依靠持續(xù)穩(wěn)定的正向經營性現(xiàn)金流，主動壓降負債規(guī)模、優(yōu)化債務結構，成功避開了行業(yè)普遍的債務違約風險，成為行業(yè)內為數(shù)不多率先穿越行業(yè)債務周期的民營房企。

債務結構持續(xù)改善，融資成本創(chuàng)歷史新低

當前房地產行業(yè)的債務壓力依舊高懸，流動性風險尚未完全出清，化債仍是整個行業(yè)的核心議題。

中指研究院發(fā)布的行業(yè)數(shù)據(jù)顯示， 2026年房企債券到期規(guī)模為7311億元，雖較2023年的債務高峰期有所回落，但從絕對規(guī)模來看依舊處于高位區(qū)間，全行業(yè)依舊面臨著較大的集中償債壓力。債務化解、流動性維穩(wěn)依舊是房企經營的重中之重。

圖片說明：2023-2026年房企債券到期規(guī)模，數(shù)據(jù)來源于中指研究院

面對行業(yè)普遍的債務困局，當前二十余家出險房企紛紛通過債務重組、司法重整等被動方式推進化債工作，累計化債規(guī)模已經突破1.2萬億元人民幣。這類化債方式多是在債務風險暴露后的應急舉措。

與之相比，龍湖集團過去幾年推行的壓降負債策略，更顯前瞻性與主動性。依托自身穩(wěn)健的經營底子和財務管控能力，龍湖通過一系列精準有序的償債動作和長遠的戰(zhàn)略布局，走出了一條主動化債、風險前置的差異化路徑，牢牢守住了不違約、不展期、不逾期的信用底線。

憑借穩(wěn)健的財務統(tǒng)籌、精細化的債務兌現(xiàn)，龍湖平穩(wěn)度過了自身的債務償付高峰期，沒有出現(xiàn)任何一筆債務違約。2025年全年，龍湖集團嚴格落實債務兌付計劃，如期甚至提前償還了境內信用債、中債增擔保債券、境外信用貸款等各類債券，累計兌付規(guī)模超220億元。

圖片說明：2025年至今龍湖集團兌付債券，數(shù)據(jù)來源于龍湖集團

經過一輪高效的“安全削峰”，龍湖集團的債務到期壓力大幅緩解，未來集團層面到期債務規(guī)模可控。2026年，集團剩余到期債務約61億元，具體包含約25億元境內信用債、約23億元中債增進擔保債券以及約13億元境外信用貸款；2027年，集團到期債務約62億元，涵蓋境內信用債約8億元、境外信用貸款約38億元、境外美元債約16億元。

總體而言，2025年龍湖集團的核心財務指標持續(xù)向好，負債規(guī)模穩(wěn)步壓降：集團綜合借貸總額降至1528.1億元，較上年末大幅下降235.1億元；在手現(xiàn)金儲備保持充裕，達292.0億元；核心償債指標表現(xiàn)優(yōu)異，凈負債率為52.2%，現(xiàn)金短債倍數(shù)為1.85倍，剔除預收款后的資產負債率僅54.7%，財務底盤扎實。

圖片說明：龍湖集團債務結構，數(shù)據(jù)來源于龍湖集團微信公眾號

除了負債規(guī)模壓降，龍湖集團的債務結構也在持續(xù)優(yōu)化，抗風險能力進一步提升。截至2025年末，集團1年內到期的短期債務占比降低至10.3%，債務到期分布平緩，短期償債風險可控；外幣債務占比已降至10%，且全部外幣債務均完成掉期操作，有效規(guī)避匯率波動帶來的匯兌損失，進一步筑牢了經營盤面的安全性。

債務結構優(yōu)化的另一大亮點，在于低成本長期負債的占比持續(xù)提升。2025年，龍湖集團經營性物業(yè)貸及長租貸占比已達66%。這類負債具備融資成本低、借貸周期長的核心優(yōu)勢，既能降低集團整體的融資成本，又能拉長債務償還周期，助力集團實現(xiàn)負債規(guī)模與融資成本“雙降”的良性循環(huán)，擺脫以往依賴短期高成本信用融資的模式。

依托持續(xù)的債務結構優(yōu)化，龍湖集團的融資成本、借貸年期均達到歷史最優(yōu)水平。截至2025年12月31日，集團平均融資成本降至3.51%，在民營房企中處于較優(yōu)水平；平均合同借貸年期延長至12.12年，長期穩(wěn)定的負債結構，讓集團擁有足夠的時間推進業(yè)務轉型、應對行業(yè)波動。

穿越周期：龍湖的短期突圍與長期重構

自2021年以來，中國房地產市場告別了以往的高速增長階段，步入長周期深度調整區(qū)間，行業(yè)供求關系發(fā)生了根本性轉變。

2025年以來，中央經濟工作會議與兩會政府工作報告均將“穩(wěn)”作為房地產行業(yè)的發(fā)展主旋律，同時提出因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵收購存量商品房用于保障性住房等一系列政策舉措，其核心正是推動供求關系的再平衡。

值得關注的是，政府工作報告時隔十年再次提及“去庫存”。這一信號釋放出，化解商品房庫存壓力、盤活存量資產，成為今年房地產領域的關鍵任務。

從行業(yè)實際數(shù)據(jù)來看，當前全國商品房庫存壓力依舊嚴峻。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2026年2月末，全國商品房待售面積達到7.9998億平方米，同比小幅增長0.1%，創(chuàng)下自1987年有統(tǒng)計以來的歷史最高值。與此同時，市場銷售端持續(xù)承壓，2026年1-2月新建商品房銷售面積同比下降13.5%，降幅較上年全年進一步擴大4.8個百分點，市場需求端尚未完全回暖。

易居房地產研究院數(shù)據(jù)也印證了庫存壓力，2026年2月全國百城商品住宅存銷比已經超過30，較2024年進一步走高。庫存去化周期拉長，意味著房企回籠現(xiàn)金流的壓力加大。

圖片說明：百城商品住宅存銷比，數(shù)據(jù)來源于易居房地產研究院、同花順

面對行業(yè)深度調整的大環(huán)境，當下房企普遍面臨著短期生存與長期轉型的雙重考驗。短期來看，活下去、穩(wěn)經營成為房企的核心目標，增強資金流動性、加大庫存去化力度、盤活存量資產、嚴守債務安全底線，是房企渡過行業(yè)寒冬的當務之急。

龍湖集團近年的應對舉措正體現(xiàn)了上述邏輯。在傳統(tǒng)地產開發(fā)業(yè)務方面，龍湖將重心放在現(xiàn)金流安全和資產質量提升上，攻堅存貨去化成為重點工作之一。截至2025年末，龍湖現(xiàn)貨庫存較期初大幅壓降210億元，累計完成78個項目的清盤工作，同時推動14個存量項目全面煥新升級，通過優(yōu)化產品、提升運營實現(xiàn)存量項目去化超60億元，有效回籠了現(xiàn)金流，優(yōu)化了資產結構。

在推進去庫存的同時，龍湖集團格外重視銷售回款質量。2025年全年，龍湖實現(xiàn)地產開發(fā)合同銷售金額631.6億元，其中一二線核心城市銷售占比高達約90%，客戶質量、項目去化速度均有保障；并表回款率超100%，實現(xiàn)了銷售資金的足額回籠，進一步充實了集團現(xiàn)金流，為債務償付、業(yè)務運營提供了充足的資金保障。

立足長遠發(fā)展來看，房地產行業(yè)的深度調整，本質是行業(yè)向新發(fā)展模式的加速演進。粗放式的杠桿擴張模式已然落幕，精細化的存量運營成為行業(yè)主流。對于房企而言，構建輕重結合的業(yè)務格局，推進發(fā)展模式轉型，是逆周期突圍、實現(xiàn)長期發(fā)展的必由之路。

面對新周期、新環(huán)境，龍湖集團提前布局的運營及服務業(yè)務迎來了黃金期，持續(xù)貢獻穩(wěn)定的現(xiàn)金流與利潤，成為集團保障流動性安全、穿越行業(yè)周期的重要引擎。

2025年，龍湖集團運營及服務業(yè)務合計實現(xiàn)收入267.7億元，創(chuàng)下歷史新高，在集團總營業(yè)收入中的占比提升至27.5%；全年實現(xiàn)核心權益后利潤79.2億元，整體毛利率超50%，凈利率約30%，成為集團利潤的核心支柱。

龍湖集團董事會主席兼首席執(zhí)行官陳序平在年度業(yè)績會上表示，2026年集團運營及服務板塊利潤預計將實現(xiàn)10%以上的增長，并且集團將力爭盡快達成該板塊100億元的利潤目標。

圖片說明：龍湖集團2025年分部業(yè)績，數(shù)據(jù)來源于公司公告

在業(yè)務結構轉型方面，龍湖定下了清晰的目標：最晚到2028年，運營及服務業(yè)務的收入將超過地產開發(fā)業(yè)務，這也意味著龍湖將完成業(yè)務結構轉型。

在新增投資布局方面，龍湖也是當下行業(yè)內極少數(shù)仍在審慎拿地的全國型民營房企。2025年在上海、深圳、蘇州、重慶、成都等高能級城市獲取7幅地塊，合計新增權益建面26萬方，權益地價25億元。

龍湖集團執(zhí)行董事兼地產航道總經理張旭忠在業(yè)績發(fā)布會上表示，集團始終把財務安全放在第一位，保兌付的優(yōu)先級高于新增投資。在保證財務安全的情況下，堅持聚焦高能級的城市，同時不斷提升投資的精度。

在開發(fā)、運營、服務三大業(yè)務板塊的協(xié)同發(fā)力下，龍湖集團的現(xiàn)金流表現(xiàn)持續(xù)向好。2025年，集團實現(xiàn)含資本性支出的經營性現(xiàn)金流凈流入58億元，并且已連續(xù)三年實現(xiàn)覆蓋資本性開支后的正向經營性現(xiàn)金流。

這意味著龍湖正依靠自身業(yè)務的內生“造血”能力驅動集團發(fā)展，在行業(yè)深度調整周期中，探索出了一條以強勁現(xiàn)金流為支撐、實現(xiàn)可持續(xù)穩(wěn)健增長的新路徑。

化債+轉型雙線發(fā)力，開啟長效發(fā)展

截至目前，龍湖已平穩(wěn)度過自身的債務償付高峰期，高效完成債務結構優(yōu)化，同步推進業(yè)務轉型落地，筑牢了財務底盤。

龍湖集團能夠在行業(yè)寒冬中站穩(wěn)腳跟，核心在于其將業(yè)務結構調整與債務結構優(yōu)化深度融合、互為支撐。以業(yè)務轉型賦能債務化解，以債務減負助力業(yè)務升級，形成了良性循環(huán)的發(fā)展格局。

在房地產行業(yè)加速出清、格局重塑的關鍵階段，龍湖憑借化債+轉型雙線協(xié)同，互為支撐，龍湖已筑牢“新地基”，有望成為行業(yè)內率先走出債務陰霾、穿越行業(yè)債務周期的民營房企標桿。