作者 | 騎豬英雄

　　文章來源 | 格隆匯樓市

　　三月，上海樓市太火了。

　　火到市場成交量似乎夢回2021年的高點。

　　單日峰值，創紀錄

　　上海樓市的風向，似乎變了。

　　二手房單日成交的數據量，再次上了討論熱搜——

　　根據安居客上海監測數據，3月28日，上海二手房（含商業）單日網簽成交量達1585套，不僅刷新今年年內單日成交紀錄，還打破上海樓市近5年來二手房單日網簽成交歷史紀錄，單月成交總量直奔3萬+套。

　　這已經是持續兩三周，上海樓市因為二手房網簽量登上新聞的詞條。

　　就在這個月的14日，上海樓市同樣因為二手房單日成交達到1472套，創下近5年單日成交歷史的新高，甚至連網簽系統都因為流量過大而導致卡頓崩潰，出現在新聞熱搜。

　　這才剛過去沒多久。

　　而從@格隆匯樓市監測的上海掛盤數據顯示，也確實有所收縮。

　　根據諸葛找房數據，今年2月3日，上海二手房有效掛盤量達到126867套，到了3月30日平臺顯示上海二手房有效掛盤量縮減到124438套。

　　成交量以及掛盤量，作為衡量市場變化的重要指標，成交數據量這么大，自然值得留意。

　　市場也因此討論，香港的市場反應已經熱起來了，是否北上廣深等一、二線城市也要跟上節奏，而這次先由上海鋪開？

　　上海樓市火熱的背后

　　上海樓市是否率先鋪開回暖，需要看其背后的推動因素。

　　上海樓市這把火的背后是上海樓市連續激活措施的落地。

　　一個是上海樓市著手收購存量二手房用作保障性住房，尤其是針對一些“老破小”，一個是上海樓市松綁限購，還有一個是降低含“商住兩用房”）購房貸款最低首付款比例。

　　一套組合拳下來，實質上是打通上海樓市的交易循環，激活存量市場，進一步穩定市場預期。

　　收購存量二手房（老破小）作保障房，打通的是“賣舊買新” 置換鏈條，同時也進一步穩定二手房價格預期，改善需求被激活了，一二手房聯動性增強，去庫存也就提速了。

　　所以可以看到，除了二手房3月月度新高達到29175（截至3月29日），新房住宅的成交套數也向萬套逼近，截至3月29日上海住宅新房成交9738套。

　　同時也可以看到，中介平臺上實際成交情況，主要以“老、破、小”或者一些總價在300萬以內的房源成交。

　　但上海樓市這把火，需要理性看待。

　　根據網上房地產網簽數據，基本上每年3月都是上海樓市的小陽春的表現。

　　去年3月也有2.9W+套成交，接近3萬套的數據，并且去年3月的成交量是在沒有政策加持的背景下的表現。

　　而今年3月，預計全月能夠突破3W+套。

　　但這樣的成交表現是建立在上海短時間內連續三次的刺激措施的背景下。

　　其實，樓市走到如今的關口，剩下的只是信心問題。

　　畢竟上海樓市的整體價格已經調整不少。

　　參考中指研究院數據顯示，截至2026年2月，上海新房均價約62977元/㎡，二手房均價約55028元/㎡。其中二手房均價幾乎回調接近2017年上半年。

　　具體到典型的小區成交，比如位于閔行的巨無霸社區上海康城，今年3月8日成交一套130.62平戶型，掛盤報價500萬，實際成交總價約485萬，折合單價約3.71萬/平。

　　而同戶型在2021年6月13日成交總價約653萬，折合單價約5.03萬/平，調整幅度約25.73%。

　　比如位于徐匯的徐匯世家花園，今年3月7日成交一套94.68平戶型，成交總價約695萬，折合單價約7.34萬/平。

　　而2021年12月31日同戶型成交總價約890萬，折合單價約9.38萬/平，調整幅度約21.91%。

　　比如位于普陀內環的流量小區中遠兩灣城，今年3月6日成交一套約105.37平戶型，成交總價約735萬，折合單價約6.98萬/平。

　　而2022年10月13日成交的一套同戶型，總價約960萬，折合單價約9.19萬/平，調整幅度23.44%。

　　再比如位于寶山的美蘭湖中華園，今年3月13日成交一套89.85平米戶型，成交總價約256萬，折合單價約2.85萬/平。

　　而去年1月1日成交的同戶型，成交總價約328萬元，折合單價約3.66萬/平，一年左右的時間，調整21.95%。

　　市場的價格相較于過去，對購房群體明顯友好很多。但成交量的背后依舊是以價換量。

　　所以，市場的本質未變，只是稍作喘息。

　　成交的趨勢是否能夠延續，還要邊走邊看。

　　起碼需要持續三個月到半年，像香港市場那樣回暖具備一定的持續性，才能真正談企穩。

　　又或者能夠再次看到，市場一些微妙的變化——上海主流中介平臺不再隱藏歷史交易價格。

　　否則，只是市場短暫的火花，判斷上海樓市回暖還為時尚早。