山東
▲維多利亞廣場
在青島火車站東側(cè)，有一棟造型奇特的梭型建筑——維多利亞廣場，外地游客來青島，十有八九都刷到過它，如今是妥妥的青島頂流網(wǎng)紅盤。
▲維多利亞廣場內(nèi)景
01
流量背后是落寞
維多利亞廣場能火成這樣，是它的位置實在太NB了，離火車站、棧橋也就一個轉(zhuǎn)身的距離。在高樓層推開窗戶，青島灣的海景就像電影畫面。對第一次來青島的游客來說，殺傷力簡直是百分之百。
▲維多利亞廣場
但真正讓這棟樓在短視頻時代二次翻紅的、全網(wǎng)出圈的，是那兩部被稱為 “青島最刺激的觀光電梯”。維多利亞廣場80米挑高的全透明中庭，配上全景觀光電梯，還有一圈環(huán)形回廊，電梯往上升的時候，那種視覺沖擊，科幻感拉滿。
▲維多利亞廣場內(nèi)景
這個場景太出片了，網(wǎng)上相關(guān)話題的播放量，早就破億了。可惜，這種火爆，更多是文旅層面的虛火。這棟樓里裝滿了故事，也裝滿了反轉(zhuǎn)。
02
這筆賬算完太扎心
如果穿越回2008年，維多利亞廣場銷售時，它喊出的口號是“在全世界都機會難得的CEO行宮”，單價直逼2萬，這個價格，在當年全市均價6000的青島，簡直是天花板。
▲維多利亞廣場當年的宣傳廣告
在那時候的青島，誰要是這兒有一套房，那是身份的象征。轉(zhuǎn)眼將近20年過去了，當年搶房的人，如果把這套房子持有到今天，到底收益如何？
維多利亞廣場當年開盤，最搶手的，就是55㎡的海景小戶型，能直接看到棧橋，完美契合了當年投資者對 “小戶型、低總價、高回報” 的期待。2009年開盤時，這個戶型的成交均價在1.8萬，全款剛好100萬出頭。
▲維多利亞廣場內(nèi)景
18年過去了，青島全市的商品住宅均價，從當年的6千/平，現(xiàn)在到了1.5萬/平。維多利亞廣場呢？截至2026年3月，二手房的成交均價，只有1.5萬/平左右。中低樓層、看不到海的房源，成交價更低，到了1.2萬左右。
有人會說，這房子能收租啊！確實，還是以55平戶型為例，每個月收租3000多塊，扣掉一平6塊錢的物業(yè)費、維護費和空置期，15年下來，凈租金收益大概有50萬左右。把租金賺的50萬，減去房價虧掉的20萬，總收益也就30萬。100萬本金投進去，年化收益率只有可憐的1.5%左右。這水平，也就跟存?zhèn)€銀行定期差不多，連通脹都跑不贏。
如果是貸款買的，那更得哭暈在廁所。30萬首付，每個月還近5000塊的月供，還了17年房貸，現(xiàn)在把房子賣了，算完賬會發(fā)現(xiàn)，竟然是虧的。
▲維多利亞廣場當年的宣傳廣告
在青島最牛的地段、有著最美的海景，在樓市紅利初期上車，結(jié)果卻跑輸了整個大盤。當年看似風光的投資，現(xiàn)在回頭看，簡直是踩了天大的坑。
03
被地段蒙蔽的雙眼
在網(wǎng)上，那些住過這棟樓的人評價，有人說“里面陰森森的，一進去就想起了看過的恐怖片”，還有人說“房間設施老舊，衛(wèi)生感人，也就圖個便宜”。
▲維多利亞廣場內(nèi)景
那么，維多利亞廣場這種房子，問題到底出在哪？其實答案就在產(chǎn)品本身，維多利亞廣場雖然產(chǎn)權(quán)是70年的，但它卻是酒店式公寓，這種產(chǎn)品最大的問題就是——錯配。
維多利亞廣場，當初定位酒店式公寓，想走高端酒店路線，但實際的運營管理卻跟不上。里面住的人太雜了，有酒店、有民宿，有短租游客，有長租的住戶，還有各種小公司在這辦公……
▲維多利亞廣場內(nèi)景
更關(guān)鍵的是，這種產(chǎn)品沒有學區(qū)、沒有社區(qū)氛圍、不適合家庭長期自住。所以它的接盤俠非常有限，基本上只能賣給兩類人：一是想靠收租掙點零花錢的投資客，二是完全不懂行情、被海景房濾鏡蒙了眼的外地小白。
一旦樓市下行，最先被拋棄的，就是這種“四不像”產(chǎn)品。這就導致了維多利亞廣場的流動性差，想出手的時候，只能跟樓里其他幾十套同戶型的房子拼價格。
▲維多利亞廣場
棧橋旁邊矗立的這棟樓，見證了青島樓市這近20年間的起起落落，它用自己的親身經(jīng)歷，給所有人上了一課：最昂貴的學費，就是那幾個字——我以為能賺錢！
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