撰文 | 花姐

出品 |樓花網(wǎng)

每一個樓花，都是獨一無二的。

莊家輪流坐。

北京豐臺樓市的熱點，轉(zhuǎn)到了南三、四環(huán)。

3月30日，北京建工地產(chǎn)公示了花鄉(xiāng)中部FT00-2405-0001地塊規(guī)劃方案。

這是2025年北京土拍的收官地塊。

去年圣誕節(jié)，北京建工地產(chǎn)以補位選手的身份，聯(lián)合兄弟單位北京城鄉(xiāng)建設集團，以24.72億元底價摘得。

如今看來，北京建工地產(chǎn)似乎撿到寶了。

首先，京城樓市的大環(huán)境，正在復蘇。

去年三、四季度托底拿地的項目，在今年小陽春，大多成了京城樓市的當紅熱盤。

如：豐臺的嘉棠璟樾、方程國賢府，通州的中海玖樹滿和，昌平的未來城星寰時代、國賢府PARK等，無一例外人氣爆棚。

另外，建工花鄉(xiāng)項目本身的硬條件，也甚佳。

它在南四環(huán)里，周邊三甲醫(yī)院、商業(yè)配套齊全，且雙地鐵環(huán)繞，與10號線和房山線的距離，步行10分鐘內(nèi)。

更關鍵的是，它的樓面價，只有4.2萬元/平米，遠低于周邊在售新盤，是北京四環(huán)內(nèi)，近些年的最低樓面價。

以上因素，足以讓建工花鄉(xiāng)項目，成為南四環(huán)周邊，甚至整個豐臺樓市的一條超級鯰魚，給其他一眾在售新盤，帶來極致壓迫感。

現(xiàn)在，隨著報規(guī)圖的公示，北京建工地產(chǎn)在它身上，將好房子元素鋪滿，且產(chǎn)品力在豐臺樓市，再上一個新臺階。

當今的市場，一個地產(chǎn)項目想爆紅，好位置、低價格、強產(chǎn)品力，缺一不可。

建工花鄉(xiāng)項目，似乎全部集齊了。

它能成為今年豐臺，乃至京城樓市的當紅流量熱盤嗎？

樓棟排布從容

建工花鄉(xiāng)項目的長相，很有特點。

它的地形，整體看就像一棟中式建筑的側(cè)剖面——東西長、南北窄的長方形，北邊向上凸出，給地塊蓋上了一個坡屋頂造型。

這種骨相，天生是蓋好房子的。

帶來的好處至少有：1、設計師在樓棟排布時，不會遇到太多難題；2、很容易出大面寬戶型；3、園林景觀成系統(tǒng)，不割裂。

建工花鄉(xiāng)項目占地面積2.35萬平米，規(guī)劃建面約5.89萬平米，容積率2.5，限高60米。

北京建工地產(chǎn)它身上，規(guī)劃了正南正北11棟6至18層住宅樓。

最北邊的1#-3#為三棟18層建筑；中間的樓王6#7層，旁邊的5#6層；南邊的7#-11#，則在7-11層。

它的洋房區(qū)域面積，占到了整個地塊的近三分之二。

它周邊的北京隅西頌、中間云境、豐和叁號院、建發(fā)金茂觀宸，都是以小高層為主。

相比之下，建工花鄉(xiāng)項目在豐臺樓市，獨樹一幟。

它南邊還有待開發(fā)的0002地塊，要考慮彼此的退線和樓間距問題；北邊則是一片開闊的綠化帶，再往外即樊家村路。

建工花鄉(xiāng)項目的這種低密屬性，加上行列式排布，讓整個小區(qū)：

1、樓與樓之間很寬闊，采光優(yōu)渥；2、樓棟之間，幾乎不存在角煞。

配電室入地

建工花鄉(xiāng)項目，擁有諸多好房子元素。

它的大門位于小區(qū)西邊，很闊氣。花姐猜測正中間和兩側(cè)，有大面積的挑空裝飾，南北的延展面很長，總長度約在56米。

從大門進來，是配套樓物業(yè)服務用房，緊挨著它是下沉庭院，面積約550平米。

建工花鄉(xiāng)項目的首層架空有兩處，一處位于3#，首層全部架空；另一處在樓王6#，首層局部架空。

兩處首層架空的層高，均為3.6米，加一起的面積，約在500平左右。

與近期入市的很多項目一樣，建工花鄉(xiāng)項目也規(guī)劃了地上機動車車位，共64個。

但，這種地上機動車車位，在交房時大概率會變成綠化和園林，并不會真正投入使用。

另外，建工花鄉(xiāng)項目的公區(qū)規(guī)劃，還有一大特點——它的配電室，入地了。

這是去年新政后，北京第四個明確將配電室入地的新項目。

在它前面，分別是昌平的龍樾海序、豐臺的方程國賢府、順義的中鐵工投新國展項目。

配電室入地的好處，是不計容積率后，可增加住宅套數(shù)、方便樓棟排布、讓園林更加規(guī)整，等等。

96平三面寬占比過半

建工花鄉(xiāng)項目的總規(guī)劃戶數(shù)，為547戶。

花姐初步測算，它的戶型主要分5個面積段：96平、110平、117平、122平和136平。

其中，96平為絕對的主力戶型，占比過半，且為南向三面寬。在豐臺樓市，這十分罕見。

在它之前，能在90平米的段位，設計出南向三面寬戶型的豐臺樓盤，只有方程國賢府的92平。

建工花鄉(xiāng)項目具體的戶型占比為：

1、96平。分布在1#東邊和中間戶，2#整棟，以及3#西邊和中間戶，共285套，占比52.1%；

2、110平。分布在7#至11#整棟，共146套，占比26.69%；

3、117平。分布在1#西邊戶和3#東邊戶，共35套，占比6.4%；

4、122平。分布在4#和5#整棟，共40套，占比7.31%；

5、136平。分布在6#整棟，共41套，占比7.5%。

96平和110平兩款戶型，加一起的占比，近8成。

很明顯，北京建工地產(chǎn)對花鄉(xiāng)項目的產(chǎn)品定位，在盡力迎合了當下京城樓市的市場需求——偏剛需。

贈送有突破

建工花鄉(xiāng)項目的贈送手段，從總平圖看，主要有三種：

1、內(nèi)嵌陽臺。所有戶型南向通面設置，進深有兩種，96平約1.2米，其余戶型約1.4米左右，贈送一半；

2、設備平臺。所有戶型北向有一處，進深約1.2米，全部贈送；

3、裝飾架構。所有戶型北向有一處，進深約1米，全部贈送；

在整個北京，能與這個贈送尺度對標的，只有同位于豐臺河西的方程國賢府。

今年，裝飾架構這種贈送手段，在北京樓市呈全面開花之勢。

包括昌平南的三個新項目，都有應用。不過，它們的裝飾架構，是和設備平臺一起組合，變成了室內(nèi)面積。

建工花鄉(xiāng)項目的裝飾架構，則是獨立存在的。

關于它的具體形態(tài)，方程國賢府的沙盤和樣板間中，已展示的很明白。

建工花鄉(xiāng)項目的得房率，冠絕周邊。

它的96平米作為小高層戶型，實際得房率可突破90%；其余洋房戶型，可輕松達到95%以上。

以136平米樓王戶型為例。

它總贈送面積，可達到約17.2平米，實際得房率約96%上下。

除了超高得房率外，該戶型的另一大亮點，是超級面寬——南向整體約13.1米。

在同面積段中，不犧牲臥室面寬的情況下，擁有無敵的客廳面寬——6米。

這會讓它的視覺感官，達到至少150平米起步戶型的效果。對于該戶型的樣板間，花姐充滿了期待。

花姐點評：

長江后浪推前浪。

在花姐眼里，不是豐臺的房子不好賣，而是過去這里積攢了大量的改善性樓盤，缺少真正偏剛需的項目。

方程國賢府之所以火爆，核心是它精準卡位了剛需市場。

將范圍再擴大一下，中海玖樹滿和、國賢府PARK、未來城星寰時代的成功，本質(zhì)上都是剛需的勝利。

現(xiàn)在，建工花鄉(xiāng)項目將這種偏剛需的產(chǎn)品，帶進了四環(huán)內(nèi)。

它能掀起更大的風浪嗎？

當然，作為偏剛需的項目，價格是檢驗成功與否，最關鍵的要素。

北京建工地產(chǎn)在花鄉(xiāng)項目身上，將賣多少錢？

距離它最近的可對標在售項目，是西南1.3公里外的北京隅西頌，樓面價5萬元/平米；更早之前中建云境，為6.25萬元/平。

相比它們，建工花鄉(xiāng)項目在樓面價上，擁有巨大優(yōu)勢。

售價上，北京隅西頌目前的成交均價7.84萬元/平，中建云境8.06萬元/平米。

花姐猜測，結合自身樓面價和周邊競品的價格，建工花鄉(xiāng)項目的平均售價，大概率會在7-7.2萬元/平左右；96平米戶型的價格，有望突破7萬元/平大關。

這，相當于在豐臺樓市扔下了一枚核彈。

建工花鄉(xiāng)項目的誕生，留給周邊其他存量新盤的時間，真的不多了。