近幾年來，為了抵御行業(yè)周期波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，不少房企紛紛選擇合作拿地開發(fā)模式，這為彼此之間分擔(dān)了大部分風(fēng)險(xiǎn)。

然而這種模式也有副作用，那便是企業(yè)最終到手利潤會(huì)大幅收窄，越秀地產(chǎn)（00123.HK）剛剛公布的2025年業(yè)績報(bào)充分體現(xiàn)了這一點(diǎn)，公司去年歸母凈利潤5506.2萬，同比大幅減少95%。不過從整體經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，越秀地產(chǎn)依然非常穩(wěn)健。

財(cái)務(wù)極其穩(wěn)健 深耕一二線核心城市

越秀地產(chǎn)是一家來自于廣州的國有企業(yè)，從其年報(bào)數(shù)據(jù)可以看出公司國企底色非常明顯，各項(xiàng)主要經(jīng)營數(shù)據(jù)表現(xiàn)得十分穩(wěn)健。

2025年越秀地產(chǎn)累計(jì)合同銷售金額1067.1億，雖然同比減少7.3%，但是已經(jīng)連續(xù)三年實(shí)現(xiàn)千億以上銷售額，在行業(yè)調(diào)整期能多年保持銷售規(guī)模實(shí)屬不易。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，越秀地產(chǎn)銷售額位列行業(yè)第九，據(jù)徐位列龍頭之列。

在1067.1億銷售規(guī)模中，越秀地產(chǎn)重點(diǎn)布局的6大核心城市（北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都）貢獻(xiàn)率達(dá)到85.6%。

除了規(guī)模保持穩(wěn)定之外，越秀地產(chǎn)財(cái)務(wù)情況也處于安全線之內(nèi)。截至2025年末，公司持有現(xiàn)金467.6億，現(xiàn)金短債比1.7倍，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率65.5%，均處于安全范圍。

越秀地產(chǎn)全年加權(quán)平均借貸年利率3.05%，同比下降44個(gè)基點(diǎn)，在行業(yè)中數(shù)據(jù)較低水平。年內(nèi)新增標(biāo)普BBB-投資級(jí)信用評級(jí)，展望「穩(wěn)定」，保持惠譽(yù)BBB-投資級(jí)信用評級(jí)，并獲得惠譽(yù)調(diào)升展望至「穩(wěn)定」。

歸母凈利銳減 大部分被合作方分走

越秀地產(chǎn)之所以能夠保持穩(wěn)定發(fā)展，一部分原因在于其采取的合作開發(fā)模式帶來的風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，但是這種模式也有副作用——攤薄公司實(shí)際到手利潤。

數(shù)據(jù)顯示，2025年越秀地產(chǎn)營業(yè)收入864.57億，同比微增；稅后盈利17.78億，2024年為14.65億。

然而，在2025年稅后盈利17.78億中，歸屬于公司權(quán)益持有人的僅為5506.2萬，剩余17.23億均歸屬于非控股權(quán)益人。

相比之下，2024年雖然稅后利潤為14.65億，但其中歸屬于公司權(quán)益持有人利潤為10.4億。

通俗而言，越秀地產(chǎn)在2025年盈利增長的情況下，實(shí)際上為公司股東賺到的利潤大幅減少，大部分利潤被合作方分走。

如果用一句話來總結(jié)這種局面，可以說是“增收不增利、賠本賺吆喝”。從股東角度來說，公司穩(wěn)健經(jīng)營并沒有帶來高質(zhì)量的盈利。

回歸獨(dú)立拿地 上海森蘭項(xiàng)目勝負(fù)手

越秀地產(chǎn)想要提高盈利質(zhì)量，最為直接的方式便是更多的去獨(dú)立拿地開發(fā)，其在六大核心城市之一的上海市場開始逐漸有這種趨勢。

今年1月6日，越秀地產(chǎn)拿下浦東新區(qū)Y00-0402單元E04B-10地塊，耗資25.6億，這也是時(shí)隔近2年后越秀地產(chǎn)在上海集中土拍市場再次獨(dú)立拿地。

整個(gè)2025年，越秀地產(chǎn)在上海集中土拍共獲得2幅宅地，均是合作拿地，分別是與華潤拿下浦東新區(qū)Z000602單元20Ea-01地塊、與招商星獅拿下靜安區(qū)C070102單元32-04地塊及32-08地塊地下空間，越秀地產(chǎn)都不是大股東。

目前，越秀森蘭項(xiàng)目已公示規(guī)劃，擬建12幢16-17層高層住宅，部分樓棟首層或首二層采用架空設(shè)計(jì)，社區(qū)設(shè)置下沉式庭院及特色景觀架構(gòu)。

按照當(dāng)下市場主流開發(fā)節(jié)奏，該項(xiàng)目入市時(shí)間大概率在今年三季度，作為上海非限價(jià)時(shí)代越秀少有的獨(dú)立開發(fā)項(xiàng)目，屆時(shí)將考驗(yàn)其產(chǎn)品力的市場接受度。

對于上海公司而言，森蘭項(xiàng)目能否熱銷將決定接下來拿地策略，也會(huì)影響集團(tuán)未來歸母凈利潤能否快速恢復(fù)。