智庫發(fā)聲

市場能否真正企穩(wěn)的幾項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)：一是二手房交易量能否持續(xù)；二是低價(jià)房源消化后，中高價(jià)位房源交易能否被激活；三是“賣舊買新”“賣小換大”的置換需求是否形成良性循環(huán)。

——廣東省城市創(chuàng)新發(fā)展研究會專家智庫

市場正在“分化中筑底”！核心城市3月如期迎來“小陽春”行情！

近日，據(jù)中指研究院發(fā)布的“百城價(jià)格指數(shù)”，2026年3月，百城新建住宅均價(jià)為17115元/平方米，環(huán)比上漲0.05%；百城二手住宅均價(jià)為12792元/平方米，環(huán)比下跌0.34%，跌幅連續(xù)三個(gè)月收窄。新房方面，3月房企推盤有所增加，杭州、上海、廣州等城市均有高端改善樓盤入市，帶動(dòng)百城新房價(jià)格環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲。

圖：百城新建住宅價(jià)格及環(huán)比變化

圖：百城二手住宅價(jià)格及環(huán)比變化

在業(yè)內(nèi)看來，這一組數(shù)據(jù)背后，既反映出供給結(jié)構(gòu)變化對新房價(jià)格的支撐，也體現(xiàn)出二手房市場在經(jīng)歷長周期調(diào)整后的階段性企穩(wěn)信號。

新房結(jié)構(gòu)性上漲，二手房跌幅連續(xù)收窄

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，3月新建住宅價(jià)格延續(xù)小幅上漲態(tài)勢。

從城市層面看，23個(gè)城市新房價(jià)格環(huán)比上漲，72個(gè)城市環(huán)比下跌，整體仍以調(diào)整為主，但在杭州、上海等核心城市帶動(dòng)下，價(jià)格呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。其中，杭州、上海新房價(jià)格環(huán)比分別上漲0.34%、0.33%。

▲3月百城新房價(jià)格（部分） 來源：中指研究院

二手房方面，價(jià)格仍處于下行區(qū)間，但調(diào)整幅度明顯收窄。3月百城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.34%，較上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。從城市數(shù)量看，僅7個(gè)城市環(huán)比上漲，91個(gè)城市仍在下跌，但整體跌勢趨緩。

中指研究院在報(bào)告中指出，從市場表現(xiàn)來看，新建住宅方面，3月房企推盤有所增加，杭州、上海、廣州等城市均有高端改善樓盤入市，帶動(dòng)百城新房價(jià)格環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲；二手住宅方面，部分核心城市“小陽春”行情顯現(xiàn)，疊加業(yè)主預(yù)期趨于穩(wěn)定，3月百城二手住宅價(jià)格環(huán)比跌幅顯著收窄，核心城市中上海、合肥環(huán)比上漲。

供需兩端變化推動(dòng)二手房“止跌趨穩(wěn)”

針對3月房價(jià)數(shù)據(jù)，廣東省城市創(chuàng)新發(fā)展研究會智庫專家、廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，二手房價(jià)格跌幅連續(xù)收窄，背后是供需兩端共同作用的結(jié)果。

從供給端看，近三個(gè)月熱點(diǎn)城市二手房新增掛牌量減少或總掛牌量觸頂，掛牌價(jià)下降幅度減緩，對穩(wěn)定房源價(jià)格有利；需求端，熱點(diǎn)城市去年11月開始，二手房交易形成小高峰，比如上海連續(xù)3個(gè)月交易超過2.2萬套，市場熱度一直延續(xù)到今年三月份，交易量回升自然帶動(dòng)價(jià)格穩(wěn)定。

同時(shí)，李宇嘉認(rèn)為，二手房經(jīng)歷前期大幅度降價(jià)后，有回穩(wěn)的訴求。從2022年中開始，熱點(diǎn)城市二手房價(jià)格開始回調(diào)，到2025年底已經(jīng)調(diào)整了三年半，一線城市近期調(diào)整幅度大，很多房源價(jià)格達(dá)到2017年前后的水平，達(dá)到了新市民、年輕人的可支付價(jià)位，于是促成了3月份二手房交易的高峰。3月份上海二手房交易3.1萬套、廣州交易1.1萬套、深圳維持5000套的水平，前兩個(gè)城市均為近五年高峰。

此外，隨著低價(jià)房源持續(xù)被消化，市場結(jié)構(gòu)也發(fā)生變化。李宇嘉提到，總價(jià)較低的小戶型房源成交旺盛，尤其是去年底以來大量消耗，導(dǎo)致低價(jià)房源減少；與此同時(shí)，次低價(jià)房源成交占比上升，業(yè)主降價(jià)意愿下降，議價(jià)空間收窄，這些因素共同推動(dòng)房價(jià)跌幅收窄。

看“賣舊買新”是否形成良性循環(huán)

在新房市場方面，李宇嘉認(rèn)為，價(jià)格上漲更多體現(xiàn)為結(jié)構(gòu)性變化。近年來中心區(qū)供地增加，新房交易向中心區(qū)和“好房子”項(xiàng)目集中趨勢明顯，高品質(zhì)項(xiàng)目去化速度較快，而普通項(xiàng)目銷售占比下降，帶動(dòng)整體新房價(jià)格回升。

這一判斷與中指研究院報(bào)告相呼應(yīng)。報(bào)告顯示，核心城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目供應(yīng)增加，是3月新房價(jià)格環(huán)比上漲的重要原因。

對于后續(xù)走勢，李宇嘉提出了幾項(xiàng)關(guān)鍵觀察指標(biāo)：一是二手房交易量能否持續(xù)；二是低價(jià)房源消化后，中高價(jià)位房源交易能否被激活；三是“賣舊買新”“賣小換大”的置換需求是否形成良性循環(huán)。

推動(dòng)市場趨穩(wěn)主要原因：政策端的持續(xù)發(fā)力

據(jù)中指研究院監(jiān)測，2026年一季度全國有超100省市（縣）出臺政策約160條。從政策方向上看，今年以來各地政策優(yōu)化聚焦激活需求、去化庫存、盤活存量等方面，涉及優(yōu)化限制性政策、調(diào)整公積金貸款、發(fā)放購房補(bǔ)貼、完善城市更新相關(guān)配套政策等內(nèi)容。

進(jìn)入3月，高層繼續(xù)釋放重磅表態(tài)。政府工作報(bào)告明確今年要“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”。“十五五”規(guī)劃綱要進(jìn)一步部署“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”。

這些動(dòng)作都在傳遞積極信號。

中指研究院還指出，未來各地政策將更加精細(xì)化，需求端預(yù)計(jì)將重點(diǎn)與人口生育等政策相結(jié)合，同時(shí)因城施策推進(jìn)“控增量、去庫存、優(yōu)供給”，加快建設(shè)“好房子”，以供給端提質(zhì)激發(fā)改善性需求釋放。

該機(jī)構(gòu)表示，今年第二季度，在“好房子”項(xiàng)目入市與傳統(tǒng)旺季疊加帶動(dòng)下，核心城市新房及二手房成交量有望得到一定支撐，4月市場修復(fù)的延續(xù)性尤為關(guān)鍵。若核心城市熱度能夠保持，將有助于改善市場預(yù)期，為全年市場平穩(wěn)運(yùn)行奠定更好基礎(chǔ)。

但該機(jī)構(gòu)同時(shí)指出，市場分化態(tài)勢預(yù)計(jì)將延續(xù)，市場要實(shí)現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”，仍需收入預(yù)期改善與房價(jià)預(yù)期的實(shí)質(zhì)性修復(fù)共同推動(dòng)。

素材來源：中指研究院、紅星新聞、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道等

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本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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