觀察丨0.7億凈利潤、20年首次不分紅！綠城中國到了自我革命的時刻

2026年3月31日，綠城中國（03900.HK）發布的2025年度業績公告，交出了一份利潤大幅承壓、經營與財務底盤仍穩的成績單。

2025年，綠城中國實現營業收入1549.66億元，同比下降2.3%；歸母凈利潤僅0.71億元，同比暴跌95.6%；基本每股收益0.03元，同比重挫95.6%。這份業績折射出行業深度調整下，頭部品質房企的普遍困境：為去化長庫存、出清歷史包袱，不得不以利潤換安全、以時間換空間。

更具標志性的是，綠城中國自2006年上市以來首次不派末期股息。管理層坦言：行業調整、主動去化長庫存、全年計提資產減值及公允值變動損失凈額49.36億元，三重壓力疊加，利潤被大幅侵蝕，優先保障現金流與償債安全成為第一選擇。

而在利潤承壓之外，公司2026年規劃新增拿地規模1000億元、力爭銷售約1300億元，穩健投資與階段性虧損形成鮮明對比。這家曾經的地產“優等生”，正處在去包袱、優結構、謀重生的關鍵路口。

■ 利潤暴跌真相：49億元減值如何擊穿利潤紅線

綠城中國2025年盈利崩塌，是主動去庫存+審慎計提+聯營虧損共同作用的結果。

數據顯示，期內，該公司營收1549.66億元，同比降幅2.3%，規模基本盤穩定；整體毛利率11.9%，較2024年12.8%下降0.9個百分點，其中物業銷售毛利率11.2%，同比降0.5個百分點，主要因長庫存項目以價換量、高價地項目集中結轉。

不過，2025年綠城計提非金融資產減值29.01億元、預期信用減值20.35億元，合計49.36億元，與當期凈利潤形成巨大反差，本質上是一次性出清歷史風險；同時，分占合營企業虧損5.98億元、聯營公司虧損5.36億元，合計虧損11.34億元，進一步壓低歸母盈利。

綠城管理層也坦言，2025年公司利潤大幅下滑，主要原因是房地產行業仍處于深度調整期。為保障長遠發展，我們推動長庫存去化，導致當年結轉毛利率下滑；同時計提資產減值49億元，進一步影響了利潤。其同時預計，2026年利潤仍將面臨一定壓力。

在銷售端，綠城仍保持了經營韌性，全年公司總合同銷售額2519億元，位列行業第二；自投項目銷售額1534億元、權益銷售額1043億元，均居行業第五；全年回款率101%，保持行業標桿水平，為流動性提供堅實支撐。

■ 歸母凈利潤僅0.7億元：少數股東奪走了多少利潤？

除了凈利潤暴跌，另一個數據引發了市場強烈關注：2025年，綠城中國合并凈利潤22.86億元，歸母卻僅0.71億元，意味著將近22億元利潤流向了少數股東。

這一比例差距立即引發質疑：綠城是否存在向少數股東輸送利潤的情況？

面對追問，管理層在業績說明會上進行了詳細澄清，核心原因有三點：

一是2025年交付結轉的部分高利潤項目為合作項目，公司股權比例不高，導致規模凈利潤占比偏低；

二是合聯營公司方面，綠城方2025年承擔虧損11億元，按會計準則，合聯營公司虧損僅體現綠城方按股比承擔部分，未體現合作方虧損，對凈利潤和規模凈利潤影響一致；

三是集團層面、區域層面等平臺的管理費用由綠城單方全額承擔，對兩者影響金額相同。

“核心原因是公司主動推動長庫存去化，2021年及以前項目減值導致整體利潤基數下降，疊加上述因素使數據比例看似不協調?！惫芾韺友a充道，盡管2026年利潤仍有壓力，但新拓項目權益比例逐步提升，隨著老庫存逐步去化，歸母凈利潤將有所改善。

■ 2300億存貨壓頂：去庫存成為第一要務

如果說利潤暴跌是短期陣痛，那么存貨壓力則是懸在綠城中國頭頂的達摩克利斯之劍。

截至2025年年底，綠城中國剩余未售貨值約2300億元，其中2021年及以前項目貨值約占一半。這意味著，綠城中國有超過1150億元的存貨，是至少四年前獲取的項目。

這批“長庫存”的形成，源于2019-2021年地產行業的狂熱期。彼時，綠城中國激進擴張，在杭州、寧波、蘇州等核心城市高價拿地，試圖彎道超車。然而，隨著2021年下半年行業轉向，這些高價地要么延遲入市，要么入市后被迫降價銷售，成為拖垮利潤的“燙手山芋”。

在去庫存方面，2025年綠城已完成21年及以前庫存去化約328億元。管理層也表示，2026年推出了系統性去化方案：

一是加強重難點考核。將2021年及以前存量合同、住宅長庫存、車位尾盤等指標納入年度考核，與獎金直接掛鉤；

二是資源向存量傾斜。針對2021年及以前項目，在價格政策、激勵政策、人員調配等方面給予資源支持；

三是關鍵任務逐項突破。針對重難點問題設置賦分考核并持續跟蹤；

四是激活低效貨值。通過整售回購、商改住、化解合作糾紛等方式重啟開發；

五是重點項目“老盤新做”。聚焦重點存量項目，協同營銷、運營、財務聯合評審，設置專人專崗推動；

六是全員攻堅。將去化成效與管理層績效考核深度綁定。

■ 拿地兇猛VS銷售失速：規模擴張還能持續嗎？

在利潤和存貨的雙重壓力下，綠城中國2026年的擴張計劃顯得尤為扎眼。管理層明確，2026年拿地預算約1000億元，（自投項目）銷售目標約1300億元。這意味著，綠城中國在行業整體收縮背景下并未盲目收縮，仍保持穩健投資節奏。

這一策略令市場困惑。在行業需求持續萎縮、房子越來越難賣的大背景下，繼續大規模拿地是否明智？面對質疑，管理層給出了自己的邏輯：

“我們做深做透城市及板塊研究，高度重視項目本身的質地研判，在深耕核心城市的同時，積極挖掘非熱點城市中優質地塊的結構性機會?！贝硇姓偛霉⒅覐姳硎荆?026年的投資原則是“守牢安全底線、做一成一”，兼顧現金流與利潤，不片面追求單一維度的指標。

財務端，綠城仍有相對深厚的安全墊。截至2025年底，其銀行存款及現金（含抵押存款）約632億元，為一年內到期借款的2.6倍，創歷史新高；短債占比18.6%，為歷年新低；加權平均融資成本3.3%，同比下降60個基點，融資成本行業領先。

為了保住現金流，2025年綠城選擇不分紅，是其自2006年上市以來的首次。這一決定并不令人意外。在利潤暴跌、存貨高企等多重壓力下，保留現金已成為地產公司的必修課。

“我們決定不分紅，是為了確保公司有足夠的資金儲備應對行業調整?！惫芾韺釉跇I績說明會上表示，未來仍將以利潤為基礎，在有利潤的前提下維持適宜派息比例。

■ 綠城中國需要一場真正的自我革命

過去二十年，中國房地產經歷了高速增長的黃金時代，也習慣了“高杠桿、高周轉、高增長”的擴張模式。如今，當行業轉向，那些曾經被高速增長掩蓋的問題如高價拿地、庫存積壓、模式粗放，已逐一暴露。

綠城中國并非個案。在行業調整的浪潮中，幾乎所有地產公司都在經歷類似的陣痛。對于它而言，2026年或許是最關鍵的一年。

如果去庫存能夠取得實質性進展，如果新項目能夠順利轉化為銷售和利潤，如果管理層能夠真正踐行“安全底線”原則，綠城中國或許能夠穿越這輪周期，迎來新的發展機遇。

但如果上述假設任何一個落空，等待綠城中國的將是更嚴峻的考驗。