面對(duì)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的新形勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)深化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，聚焦細(xì)分賽道與全鏈條服務(wù)能力升級(jí)。優(yōu)秀房企普遍以輕重并舉、加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)與服務(wù)能力等深入推進(jìn)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。代建因具有“輕資產(chǎn)、抗周期、凈利潤(rùn)率高”等核心優(yōu)勢(shì)，成為房企探索新發(fā)展模式的重要領(lǐng)域。優(yōu)秀房企在代建領(lǐng)域持續(xù)強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)管理能力、產(chǎn)品創(chuàng)新力與資源協(xié)同，推動(dòng)服務(wù)從建設(shè)管理向全生命周期運(yùn)維延伸，為企業(yè)提升了競(jìng)爭(zhēng)能力。

本次研究以客觀數(shù)據(jù)為依據(jù)，堅(jiān)持客觀、公正、自愿的研究原則，以2023-2025年近三年的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，綜合考慮經(jīng)營(yíng)管理能力、產(chǎn)品力和服務(wù)力、品牌影響力等方面因素，經(jīng)過測(cè)算，評(píng)價(jià)結(jié)果如下：

競(jìng)爭(zhēng)格局：集中度高，央國(guó)企積極入局代建

代建具有“抗周期、輕資產(chǎn)、高凈利潤(rùn)率”的特性，是房企穿越周期的有力抓手。房企以代建業(yè)務(wù)為抓手，本質(zhì)是行業(yè)周期下行與發(fā)展模式轉(zhuǎn)型雙重背景下的戰(zhàn)略破局。對(duì)房企而言，傳統(tǒng)重資產(chǎn)開發(fā)模式高度依賴高杠桿與土地增值紅利，在當(dāng)前市場(chǎng)出清、融資約束收緊的環(huán)境下，普遍面臨拿地能力弱化、資金鏈承壓、負(fù)債高企的核心困境。而代建業(yè)務(wù)以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為核心，無需大額墊資拿地、不增加表內(nèi)負(fù)債，可有效規(guī)避地產(chǎn)周期波動(dòng)與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)將企業(yè)沉淀多年的產(chǎn)品研發(fā)、成本管控、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力轉(zhuǎn)化為穩(wěn)定的服務(wù)費(fèi)收入，持續(xù)改善現(xiàn)金流與資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，助力企業(yè)在行業(yè)調(diào)整期逆勢(shì)夯實(shí)市場(chǎng)份額。

市場(chǎng)集中度穩(wěn)定，保持高位；央國(guó)企積極入局代建，憑借資源優(yōu)勢(shì)發(fā)展迅速。從歷年數(shù)據(jù)來看，代建前五企業(yè)市場(chǎng)集中度始終保持高位，均維持在50%以上，項(xiàng)目拓展能力依舊突出。根據(jù)中指研究院《2025中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)排行榜》顯示，銷售額TOP50的企業(yè)中，有30家已規(guī)模化開展代建業(yè)務(wù)，占比六成，其中央國(guó)企18家，占比近四成。全國(guó)16家房地產(chǎn)央企中，已有12家開展代建業(yè)務(wù)，其中4家成立獨(dú)立代建業(yè)務(wù)公司，開展代建業(yè)務(wù)。2025年，央國(guó)企在代建領(lǐng)域發(fā)展迅速，部分企業(yè)新簽約規(guī)劃建筑面積顯著，如招商建管、建發(fā)更新建管、聯(lián)發(fā)集團(tuán)等企業(yè)。這些企業(yè)不僅在商業(yè)代建領(lǐng)域持續(xù)發(fā)力，也積極在城市更新、保障性住房等政府代建領(lǐng)域深耕，如建發(fā)更新建管深耕政府代建領(lǐng)域，始終堅(jiān)守“匹配政策導(dǎo)向、滿足城市需求、創(chuàng)造民生價(jià)值”，憑借專業(yè)過硬的團(tuán)隊(duì)實(shí)力與全鏈條服務(wù)體系，高效推進(jìn)安置房、醫(yī)院、公建配套等重點(diǎn)項(xiàng)目落地，以品質(zhì)與效率雙優(yōu)，樹立政府代建行業(yè)標(biāo)桿。

業(yè)務(wù)布局：一線和三四線城市占比提升，聚焦城市群拓展業(yè)務(wù)

二線城市占比下降，一線和三四線城市占比均有提升。根據(jù)對(duì)典型代建企業(yè)業(yè)務(wù)布局統(tǒng)計(jì)，從城市等級(jí)來看，2025年，代建企業(yè)新簽約規(guī)劃建筑面積中，一線城市、二線城市和三四線城市占比分別為8.1%、46.3%和45.6%。其中，二線城市和三四線城市占比日趨接近，代建企業(yè)業(yè)務(wù)布局持續(xù)向三四線下沉。隨著城市更新、舊改等利好政策頻繁，部分企業(yè)也在探索該領(lǐng)域代建，開始在廣州、北京等一線城市謀求代建機(jī)遇，新簽約規(guī)劃建筑面積占比較2024年同期增長(zhǎng)3.1個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2024-2025年典型代建企業(yè)新簽約規(guī)劃建筑面積城市等級(jí)占比

數(shù)據(jù)來源：

更加聚焦主要城市群拓展業(yè)務(wù)。從城市群來看，2025年，典型代建企業(yè)新簽約規(guī)劃建筑面積中，長(zhǎng)三角、京津冀、粵港澳、成渝和中西部1占比78.3%，較2024年提升10個(gè)百分點(diǎn)，代建企業(yè)更加聚焦主要城市群拓展項(xiàng)目。其中，除京津冀區(qū)域外，各區(qū)域均有增長(zhǎng)，中西部和成渝增長(zhǎng)最快，分別提升4.9和4.6個(gè)百分點(diǎn)。從京津冀區(qū)域省份來看，河北省代建規(guī)模有所下降，目前代建城市主要集中于石家莊、保定和廊坊等少數(shù)幾個(gè)城市。

1中西部：包括山西、內(nèi)蒙古、安徽、江西、河南、湖北、湖南、廣西、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆。

圖：2024-2025年典型代建企業(yè)新簽約規(guī)劃建筑面積城市群占比

數(shù)據(jù)來源：

盈利能力：代建管理費(fèi)率持續(xù)下降，“全價(jià)值鏈服務(wù)”提升盈利能力

管理費(fèi)率持續(xù)下降，低管理費(fèi)率趨勢(shì)延續(xù)。根據(jù)對(duì)典型代建企業(yè)代建項(xiàng)目個(gè)數(shù)統(tǒng)計(jì)，代建項(xiàng)目代建管理費(fèi)率在1%-3%之間的項(xiàng)目占比為84%，較2024年增加了4個(gè)百分點(diǎn)。其中，代建管理費(fèi)率僅在1%-2%之間的項(xiàng)目占比為45%，較2024年增加了2個(gè)百分點(diǎn)。近年來，隨著代建企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，代建管理費(fèi)率持續(xù)壓縮，預(yù)計(jì)該趨勢(shì)未來還將延續(xù)。

圖：2024-2025年典型代建企業(yè)代建費(fèi)率區(qū)間占比

數(shù)據(jù)來源：

代建業(yè)務(wù)的盈利模式正在從單一的“純代建”向“全價(jià)值鏈服務(wù)”升級(jí)，企業(yè)需根據(jù)自身能力發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)。過去代建企業(yè)僅收取固定的代建費(fèi)，如今則通過提供前期策劃、設(shè)計(jì)咨詢、成本管控、營(yíng)銷推廣等全流程服務(wù)，獲取綜合服務(wù)費(fèi)率。這一轉(zhuǎn)變背后的核心邏輯是代建企業(yè)價(jià)值從“單純的項(xiàng)目管理者”轉(zhuǎn)向“資源整合者與價(jià)值創(chuàng)造者”的升級(jí)。代建企業(yè)要憑借專業(yè)能力與“代建+增值服務(wù)” 模式，為項(xiàng)目創(chuàng)造價(jià)值增量，筑牢服務(wù)核心壁壘。如而今管理聚焦發(fā)展“建管+資管”模式，以資本創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，專注為不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理提供一體化解決方案服務(wù)。新城建管以“全生命周期代建”模式持續(xù)擴(kuò)展。招商建管依托百年招商局央企實(shí)力，以“代建+X”模式為核心，聯(lián)動(dòng)集團(tuán)資源提供全周期金融、業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)等增值服務(wù)，全業(yè)態(tài)代建能力行業(yè)領(lǐng)先。

發(fā)展趨勢(shì)：“品牌牽引+產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)”實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升

代建企業(yè)要充分利用品牌影響力，錨定品牌的信任資產(chǎn)與溢價(jià)價(jià)值。代建企業(yè)依托自身積累的市場(chǎng)口碑、信用背書與行業(yè)公信力，為代建項(xiàng)目全方位賦能，既強(qiáng)化委托方的合作信任，也撬動(dòng)購(gòu)房者的品牌認(rèn)可度，直接提升項(xiàng)目的產(chǎn)品溢價(jià)與去化效率。同時(shí)需將品牌對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、交付承諾與服務(wù)體系貫穿代建全流程，以高品質(zhì)項(xiàng)目落地兌現(xiàn)品牌價(jià)值，避免品牌透支。

產(chǎn)品力日趨重要，“好房子”成為產(chǎn)品發(fā)展方向，代建企業(yè)需貼合“好房子”特征打造產(chǎn)品。近年來，產(chǎn)品力已成為代建企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，而建設(shè)符合國(guó)家政策導(dǎo)向與市場(chǎng)需求的“好房子”正成為行業(yè)明確的產(chǎn)品發(fā)展方向。自2025年政府工作報(bào)告首次明確提出“推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”以來，這一理念已上升為國(guó)家層面的重要指引，標(biāo)志著“好房子”建設(shè)將成為未來房地產(chǎn)發(fā)展的核心趨勢(shì)。代建企業(yè)需積極把握這一方向，將綠色、低碳、智能、安全等特征深度融入產(chǎn)品體系，通過打造差異化、高品質(zhì)的住宅項(xiàng)目，提升產(chǎn)品稀缺性與市場(chǎng)溢價(jià)能力。在實(shí)踐中，代建企業(yè)可依托“首創(chuàng)”項(xiàng)目搶占市場(chǎng)空白，形成“首盤效應(yīng)”。例如，國(guó)投綠城?襄陽江畔明廬是綠城管理代建的襄陽首個(gè)第四代花園住宅項(xiàng)目，深度落實(shí)“好房子、好服務(wù)”理念，打造空中庭院、下沉式泳池會(huì)所等特色創(chuàng)新產(chǎn)品。項(xiàng)目依托綠城品牌溢價(jià)、全周期專業(yè)運(yùn)營(yíng)及精準(zhǔn)營(yíng)銷能力，實(shí)現(xiàn)去化表現(xiàn)亮眼、成本與效率雙優(yōu)的良好成效。同時(shí)，將項(xiàng)目打造成為區(qū)域完整社區(qū)示范樣本，有效提振板塊價(jià)值，充分彰顯綠城管理在資源整合、產(chǎn)品研發(fā)與政企合作方面的硬核實(shí)力。因此，代建企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的前瞻性研究與實(shí)踐，以產(chǎn)品創(chuàng)新引領(lǐng)市場(chǎng)，在行業(yè)分化中確立自身優(yōu)勢(shì)。

總結(jié)：“十五五”期間，房地產(chǎn)代建空間仍在，將助力房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。根據(jù)中指研究院預(yù)測(cè)，結(jié)合“十五五”期間城鎮(zhèn)住房需求總量情況，代建滲透率，房地產(chǎn)代建的規(guī)模將保持穩(wěn)定，預(yù)計(jì)未來年均總規(guī)模將維持在1.5億平方米左右。代建企業(yè)要充分發(fā)揮輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的模式優(yōu)勢(shì)，打磨標(biāo)準(zhǔn)化、全鏈條的代建服務(wù)體系，強(qiáng)化產(chǎn)品打造、項(xiàng)目全周期管控與運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力，以過硬的服務(wù)品質(zhì)與穩(wěn)定的交付能力筑牢品牌護(hù)城河。

人居夢(mèng)想“好房子”展示專區(qū)

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兩會(huì)定調(diào)！2026如何穩(wěn)樓市？

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未來五年，房地產(chǎn)“分量”更重了！

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土地新規(guī)落地，對(duì)房地產(chǎn)有哪些影響？

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“十五五”房地產(chǎn)發(fā)展三大著力點(diǎn)

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從地方兩會(huì)，看房地產(chǎn)的新提法

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?企業(yè)研究

2026中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究

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2026年1-3月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜

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2026年1-3月中國(guó)房企銷售業(yè)績(jī)解析

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?房地產(chǎn)市場(chǎng)

2025中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)&2026趨勢(shì)展望

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2025年中國(guó)住房租賃市場(chǎng)總結(jié)與展望

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“十五五”中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望

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越貴越搶手？揭秘2025百億樓盤熱銷邏輯

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?指數(shù)研究

中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)30年

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中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告（2026年3月）

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?物業(yè)研究

2025中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)總結(jié)&2026趨勢(shì)展望

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2025中國(guó)物業(yè)服務(wù)上市公司ESG測(cè)評(píng)研究報(bào)告

https://u.fang.com/yorr7w/

2025年中國(guó)物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)研究報(bào)告

https://u.fang.com/yorr7v/

中指研究院官網(wǎng)·中指云平臺(tái)

www.cih-index.com

為行業(yè)提供：

●4萬+房地產(chǎn)報(bào)告每日更新，涵蓋住宅市場(chǎng)、房企研究、土地市場(chǎng)、物業(yè)研究、政策解讀、指數(shù)研究等諸多領(lǐng)域；

●2300個(gè)城市地產(chǎn)數(shù)據(jù)、225萬宗土地的推出成交信息、40萬個(gè)住宅項(xiàng)目和5萬棟商用物業(yè)的交易數(shù)據(jù)；

●中國(guó)城市投資吸引力排名，百城房?jī)r(jià)，查城市、查房企、查地產(chǎn)數(shù)據(jù)、查房地產(chǎn)政策；

●京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝、長(zhǎng)江中游等核心城市群集中供地、土地拍賣快訊。