重磅研究：買房不如租房，房價需要再跌20%

來源：鳳凰網房產 作者：WTT

近日全球知名金融機構匯豐發布了最新房地產研究報告，其中對“買房還是租房”問題，有了一個可以量化的答案。

按照“四成首付、3%房貸利率、租金為房價的2%、持有20年”這個模型計算：

20年租房累計租金支出=當前房價的40%；到期無資產。

20年購房累計利息=當前房價的21%；到期擁有資產。

在排除個人意愿、家庭需要等主觀因素外，純粹從經濟賬面角度來對比，目前買房對比租房（20年成本）仍然是更劃算的，節省約19個百分點。

這個“買入緩沖”意味著，房價需要再跌將近20%，買房的經濟賬才會不如租房。

2026房價筑底之年？

買房仍有吸引力

為什么房價在跌，還是有人會選擇買房？

從上述匯豐的研究可見，除了歸屬感、婚戀需要等情感因素外，純粹算賬會發現買房依然比租房更有吸引力，尤其對于自住剛需來說，當前的利率和房價組合具有讓人進場的吸引力。

也是因為房價正在下滑，價格越接近底部，買入成本越低于租賃。因而匯豐判斷，自住需求的釋放只是時間問題。而伴隨“購房激勵增強”，2026年也很可能是房價筑底之年。

實際上，從“房價收入比”這個指標來分析，買房也有吸引力。

在國家統計局公布“2024年城鎮單位就業人員年平均工資”數據的時候，按當年的“新建商品住宅銷售價格”計算，2024年房價收入比已經出現“歷史新低”——降至10倍。

如果用“2025年最新的新建商品住宅銷售價格”和“2025年全國城鎮地區人均可支配收入”計算，房價收入比則更低——降至5.9倍。

房價收入比已經出現近20余年來的“歷史新低”。

加之當前支持政策繁多，諸多“給購房減負”的工具箱都打開了。浙大城市學院副教授、中國城市專家智庫委員會常務副秘書長林先平認為，政策紅利集中釋放，直接降低購房交易成本(比如二手房增值稅“5降3”、公積金政策優化等)，會激活置換需求。

2026年樓市尤其是二手房市場將整體趨穩、深度分化，購房還是要聚焦一線/強二線核心區、近地鐵次新房；業主則需隨行就市定價，抓住政策窗口期置換優質資產。

政策正在加碼

租房越來越容易

買房和租房，兩個市場的主要服務對象其實是不同的。目前租房市場更多服務的是買房資金差距大、非常住人口、流動性較大的人群等。

這部分人可能都不存在買還是租的選擇，在只能租房的情況下，重點城市給出的政策支持其實是不少的。

例如，上海“公租房與保租房并軌”正式落地；政府出面收購房源做保障房……鄭州、合肥、石家莊、寧夏中衛市、新疆伊寧等也在試點“多房合一”，把經適房、廉租房、公租房等統一納入保租房管理體系。

重慶、杭州、太原、襄陽、安陽等城市曾嘗試將藍領公寓、人才公寓、閑置安置房、企業自建職工宿舍等房源轉為保租房，納入統一管理。

如果真的不能買房或不想買房，“長期租房”已經在逐漸成為“大眾可選項”。

全國政協委員柴強就曾指出，買房和租房客觀上本就存在一定“此消彼長”的替代關系。伴隨租購同權政策的加快推進，一部分居民會選擇把租房作為長期居住方式。特別是青年人，他們的住房消費觀念持續發生變化，不愿意買房、只愿意租房的大有人在。

“租房需求替代一部分購房需求”是房地產市場發展進入存量時代的特征。短期內住房租賃市場會對買賣市場產生一定的替代作用，未來租賃市場與買賣市場將逐步形成功能互補、協同發展的穩定格局。