近期，深圳19萬的豪宅區(qū)建配售保障房備受關(guān)注，很多人想知道它的售價(jià)是多少？有沒有升值空間，以后以什么樣的方式出售？今天我們來解析這個(gè)項(xiàng)目。

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一線城市核心地段真正的配售保障房落地

自2024年開始一線城市也開始計(jì)劃籌備配售型保障住房，但是兩年過去了，沒有一個(gè)項(xiàng)目真正入市，深圳有望率先在核心地段推出真正的配售型保障住房，今年1月份深圳安托山16-02地塊項(xiàng)目獲批施工許可，按合同約定，竣工時(shí)間為今年10月。這個(gè)項(xiàng)目入市具有非常重要的政策創(chuàng)新與執(zhí)行示范意義。

02

豪宅區(qū)“保障房嵌入”，未來售價(jià)估算

這個(gè)項(xiàng)目非常特殊，位于深圳福田區(qū)，屬于豪宅區(qū)，項(xiàng)目原先是公共交通用地（U21），后調(diào)整為二類居住用地（R2）作為配售型保障房。作為配售型保障房周邊在售的項(xiàng)目，如萬科瑧山府的掛牌均價(jià)超過19萬/㎡，其他房源掛牌也在15萬左右，真實(shí)成交價(jià)格也超過13萬，是典型的豪宅區(qū)。

項(xiàng)目將今年10月份入市，我們對(duì)其售價(jià)預(yù)估在4-6萬左右。這個(gè)價(jià)格估算有三個(gè)依據(jù)：1、配售保障房定價(jià)邏輯是土地成本加建安成本加適度的利潤(rùn)空間，由于這塊地是公交用地劃撥而來，土地成本很低，假設(shè)按幾千塊來評(píng)估，再加幾千塊的建安成本、幾千塊錢的利潤(rùn)，總體算下來僅1萬多；2、從其他城市已經(jīng)在售的配售保障房?jī)r(jià)格來看，定價(jià)基本是周邊項(xiàng)目的3-5折，如果按照周邊13萬的價(jià)格來折算，評(píng)估價(jià)也在4-6萬；3、深圳人才房的定價(jià)邏輯是周邊價(jià)格的6折，但是人才房10年之后是可以允許上市流通的，但是配售型保障房不能上市流通，因此，它的價(jià)格一定會(huì)低于6折。

03

豪華地段推價(jià)格低廉配售保障房目的？

可以看到，深圳不管是配售型保障房還是人才房，對(duì)申請(qǐng)主體都有明確的要求，比如戶籍要求、繳納社保的年限、住房情況，有些項(xiàng)目甚至要求博士學(xué)歷、二孩家庭等明確要求。深圳是最早做6折人才房的城市，又是首個(gè)推出配售型保障住房的一線程城市，政策的背后其實(shí)就是人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)，通過住房來吸引人才、留住人才、搶奪人才。AI時(shí)代，人才是核心競(jìng)爭(zhēng)力，得人才者得城市未得人才者，城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)才有未來。

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