里昂下調(diào)碧桂園服務(wù)目標(biāo)價(jià)至6.7港元。

一、事件概述

2026年4月7日，國(guó)際投行里昂證券發(fā)布研究報(bào)告，對(duì)碧桂園服務(wù)控股有限公司進(jìn)行了評(píng)級(jí)調(diào)整。該行將碧桂園服務(wù)的目標(biāo)價(jià)從7.1港元下調(diào)至6.7港元，但同時(shí)將投資評(píng)級(jí)從"持有"上調(diào)至"跑贏大市"。

二、調(diào)整細(xì)節(jié)

1. 目標(biāo)價(jià)調(diào)整：從7.1港元下調(diào)至6.7港元，下調(diào)幅度約5.6%

2. 評(píng)級(jí)調(diào)整：從"持有"上調(diào)至"跑贏大市"

3. 盈利預(yù)測(cè)調(diào)整：將碧桂園服務(wù)2026年及2027年盈利預(yù)測(cè)分別下調(diào)4.7%和8.5%

三、調(diào)整原因分析

里昂此次調(diào)整基于對(duì)碧桂園服務(wù)基本面的深入評(píng)估：

1. 毛利改善信號(hào)：碧桂園服務(wù)2025年毛利增長(zhǎng)0.7%，這是過去四年來首次錄得增長(zhǎng)，被視為積極的經(jīng)營(yíng)改善信號(hào)。

2. 盈利觸底預(yù)期：公司管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上明確表示，盈利已在2025年見底，核心利潤(rùn)將于2026年恢復(fù)增長(zhǎng)。

3. 財(cái)務(wù)穩(wěn)定性：里昂認(rèn)為公司盈利及現(xiàn)金流保持穩(wěn)定，為管理層提供了動(dòng)用凈現(xiàn)金儲(chǔ)備提升股東回報(bào)的空間。

4. 估值吸引力：盡管下調(diào)了目標(biāo)價(jià)，但里昂認(rèn)為公司當(dāng)前收益率具有吸引力，且具備上升潛力，因此上調(diào)評(píng)級(jí)。

四、碧桂園服務(wù)2025年基本面背景

要理解里昂的調(diào)整，需要結(jié)合碧桂園服務(wù)最新財(cái)務(wù)表現(xiàn)：

1. 營(yíng)收創(chuàng)新高但利潤(rùn)暴跌：2025年碧桂園服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入483.54億元，同比增長(zhǎng)9.9%，再創(chuàng)歷史新高。然而凈利潤(rùn)僅為5.99億元，同比暴跌68.1%；股東應(yīng)占利潤(rùn)6.02億元，同比下降66.7%。

2. "財(cái)務(wù)排毒"代價(jià)：利潤(rùn)大幅下滑主要源于公司主動(dòng)進(jìn)行的財(cái)務(wù)清理：

? 計(jì)提商譽(yù)減值約9.69億元（主要來自子公司滿國(guó)環(huán)境）

? 金融資產(chǎn)及合同資產(chǎn)減值損失15.40億元

? 主動(dòng)清理長(zhǎng)賬齡貿(mào)易應(yīng)收款導(dǎo)致信用減值損失增加

3. 現(xiàn)金流狀況：2025年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額為25.08億元，較上年同期的38.73億元下降35.2%。

4. 業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化：

? 物業(yè)管理服務(wù)收入279.3億元，同比增長(zhǎng)7.3%，占總收入57.8%

? 關(guān)聯(lián)方收入占比從2018年的20.3%降至2025年的1.1%，降低了對(duì)單一關(guān)聯(lián)方的依賴

? 收費(fèi)管理面積增至10.6億平方米，其中一、二線城市項(xiàng)目占比約40.2%

五、市場(chǎng)意義與投資邏輯

1. "目標(biāo)價(jià)下調(diào)但評(píng)級(jí)上調(diào)"的特殊調(diào)整：這種調(diào)整組合在投行研報(bào)中相對(duì)少見，反映了分析師對(duì)公司基本面改善的認(rèn)可，但同時(shí)對(duì)短期估值進(jìn)行了適度調(diào)整。

2. 財(cái)務(wù)出清后的輕裝上陣：里昂認(rèn)可碧桂園服務(wù)主動(dòng)進(jìn)行財(cái)務(wù)清理的策略，認(rèn)為雖然短期利潤(rùn)承壓，但有利于公司長(zhǎng)期健康發(fā)展。管理層將2025年的利潤(rùn)下滑描述為"財(cái)務(wù)健康度升級(jí)的階段性代價(jià)"。

3. 行業(yè)背景下的相對(duì)優(yōu)勢(shì)：在物業(yè)市場(chǎng)增量下行、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的背景下，碧桂園服務(wù)仍能保持營(yíng)收增長(zhǎng)和現(xiàn)金流穩(wěn)定，顯示出一定的經(jīng)營(yíng)韌性。

4. 估值水平分析：根據(jù)富途牛牛數(shù)據(jù)，截至2026年4月4日，碧桂園服務(wù)分析師目標(biāo)價(jià)平均為7.47港元，最高8.36港元，最低6.83港元。里昂的6.7港元目標(biāo)價(jià)接近市場(chǎng)最低預(yù)期，而當(dāng)時(shí)股價(jià)約為5.99港元，意味著仍有約11.9%的上漲空間。

六、風(fēng)險(xiǎn)提示

1. 商譽(yù)減值壓力：截至2025年末，公司賬面商譽(yù)凈值仍高達(dá)144.47億元，無(wú)形資產(chǎn)總額201.97億元，后續(xù)減值壓力尚未完全消散。

2. 應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)：貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)凈額達(dá)188.07億元，其中2至3年及3年以上長(zhǎng)賬齡應(yīng)收款總額35.22億元，同比增幅約35%。

3. 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇：物業(yè)市場(chǎng)增量下行，住宅物業(yè)換手率攀升，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。

結(jié)論

里昂此次調(diào)整反映了對(duì)碧桂園服務(wù)"短期陣痛、長(zhǎng)期向好"的判斷。雖然公司因主動(dòng)財(cái)務(wù)清理導(dǎo)致2025年利潤(rùn)大幅下滑，但毛利四年來首次增長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)方依賴度大幅降低、核心物管業(yè)務(wù)穩(wěn)健等積極因素，使分析師認(rèn)為最壞時(shí)期已經(jīng)過去。評(píng)級(jí)上調(diào)至"跑贏大市"表明里昂認(rèn)為在當(dāng)前價(jià)位下，碧桂園服務(wù)具有投資吸引力，未來表現(xiàn)有望優(yōu)于市場(chǎng)平均水平。投資者需關(guān)注公司后續(xù)的應(yīng)收賬款回收情況和商譽(yù)減值風(fēng)險(xiǎn)。