十家爆雷房企 “扭虧為盈”，背后什么玄機？

文｜鄧浩志

十家爆雷房企 “扭虧為盈”，背后玄機

近期，一眾房企公布了2025年業績，其中佳兆業、碧桂園、旭輝、金輝等十家爆雷房企，受益于債務重組，集體出現“扭虧為盈”。其中，佳兆業2025年凈利潤更是超過500億元。10家房企賬面盈利超千億。

這些企業扭虧為盈都有一個共同特征，債務重組收益影響了企業盈利。債務重組收益，本質是債權人和債務人就債務清償達成協議后，債務賬面價值與實際償付對價之間的差額，簡單說就是免了息，減了債，但這些都不產生任何實際現金流入，因此依托債務重組收益實現的房企盈利，僅為賬面盈利。

這批房企實際在經營層面仍是虧損的，甚至繼續保持巨虧。

比如旭輝，2025年股東權益應占核心凈虧損約為88.87億元，較2024年58.25億元的核心凈虧損繼續擴大；

禹洲地產2025年核心業務經營層面的擁有人應占虧損為人民幣97.18億元；

金科預計2025年扣除非經常性損益后的凈利潤為虧損290億元~350億元，上年同期為虧損284.18億元，虧損繼續擴大。

不過，債務重組后的盈利，對房企具有轉折信號意義，意味著企業最艱難的階段已逐步過去。重組后的房企債務負擔減輕，償債、利息支出都減少，后續或有望逐漸恢復正常運營。

自2026年以來，房企債務重組進程進一步加速。在此背景下，2026年房企債務重組收益仍將持續釋放，行業風險將加速出清。

深廣豪宅熱度領跑全國，越貴越好賣

截至3月22日的數據顯示，一季度四大一線城市總價3000萬以上高端住宅網簽成交同比增長14%。其中，廣州和深圳豪宅市場進入放量期，成交同比增速雙雙超過100%，增速反超北京和上海。

其中深圳表現最為搶眼，累計成交168套，同比大增154.55%；日均成交2.07套，較去年四季度日均0.89套增長132.6%。對比去年全年，深圳總價3000萬元以上高端住宅成交套數已是去年全年的三成。

廣州則累計成交73套，同比上漲128.13%，日均成交0.90套，較去年四季度日均同樣翻倍。

分類別看，一線城市前3月商品住宅成交分化特別明顯。以總價1000萬元以上商品住宅（不含酒店公寓，下同）共成交了3044套，較2025年同期減少了37%左右。3000萬元以上高端住宅成交走勢發生逆轉，四大一線城市合計成交了548套，較2025年同期增長14%。

總價1億元以上豪宅成交中，廣州和深圳同樣趕超北京和上海。深圳成交12套。而去年全年才13套。廣州億元以上豪宅網簽成交了7套，其中5套來自保利玥璽灣。值得注意的是，3月初保利玥璽灣官宣成交了一套單價28萬元/㎡、總價1.87億的房源，目前在網簽成交中尚未體現。

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