金地集團2025年虧損132億，現金流只剩“象征性”的1608萬元

4月3日，金地集團交出了一份讓市場唏噓的2025年年報。就在幾天后，這家老牌房企剛剛宣布完成最后一筆公開市場債券的兌付，總額約5.22億元。至此，金地集團的公開市場債務全部清零。

然而，債務清零的喜悅，很難掩蓋年報中觸目驚心的數字：全年營業收入358.6億元，同比腰斬，下降超過52%；歸母凈利潤虧損132.8億元，而去年同期已經虧損了61.2億元，虧損幅度擴大了一倍。

更令人擔憂的是經營現金流。2025年，金地集團經營活動產生的現金流量凈額僅有1608萬元，同比慘跌99.9%。對于一家年末仍有約670億元有息負債的房企來說，這樣的現金流水平幾乎等于斷流。

虧損額再創新高，到底虧在哪里

132.8億元的歸母凈利潤虧損，并非憑空而來。如果拆解這份年報，就能看到虧損背后的幾個核心原因。

首先是營收規模的大幅萎縮。2025年，金地集團的房地產項目結轉收入僅為238.9億元，同比暴跌60.2%。結轉規模減少，直接拉低了整體營收。公司對此的解釋很直接——“房地產項目結轉規模減少”，但這句話背后的含義是：前兩年的銷售下滑，如今終于傳導到了營收端。

銷售端的寒意早已有跡可循。近年來金地集團的合約銷售金額持續走低，能結轉到當期的收入自然越來越少。而房地產市場整體調整的深度和長度，超出了大多數人的預期，即便是金地這樣的頭部房企，也難以獨善其身。

其次是毛利率的斷崖式下跌。2025年，金地集團房地產業務的結算毛利率只有7.93%，比上一年同期下降了6.18個百分點。不到8%的毛利率，放在幾年前簡直是不可想象的。這意味著，即便有收入進來，能剩下的利潤空間也極其有限。

但真正對利潤造成致命一擊的，是大規模的資產減值。

2025年全年，金地集團計提資產減值準備合計高達93.15億元。這其中，信用損失準備45.06億元，存貨跌價準備24.98億元，僅這兩項加起來就超過70億元。而這近百億的減值計提，對歸母凈利潤的影響達到了75.75億元。

換句話說，如果沒有這筆巨額減值，金地集團的虧損面會大大縮小。但問題在于，減值本身是市場環境變化的結果，而不是公司可以主動選擇避開的選項。基于謹慎性原則，當手里的存貨在當前市場下已經賣不到預期的價格時，計提跌價準備是會計準則的要求，也是公司不得不面對的現實。

值得注意的是，僅2025年下半年，金地集團就計提了70.31億元的資產減值準備，其中信用損失準備45.06億元。這個數字遠超上半年的22.84億元，說明下半年的經營環境并沒有好轉，反而在進一步惡化。

現金流只剩“象征性”的1608萬元

如果說虧損還可以看作會計層面的調整，那現金流的問題就是實打實的生存挑戰。

2025年，金地集團經營活動產生的現金流量凈額只有1608萬元。對于一家年營收超過350億元的公司來說，這個數字幾乎可以忽略不計。相比上一年，降幅達到了99.88%。

經營活動現金流是房企的“血液”。賣房子收到的錢、付給供應商的錢、支付員工工資的錢，都在這個科目里體現。當這個數字趨近于零，意味著公司的日常經營已經很難產生凈現金流入，所有的資金可能只夠勉強維持運轉，很難有余力去償還債務或進行新的投資。

金地集團在年報中強調，公司堅持以現金流為核心的經營策略，精準管控現金回款與開支。但從結果來看，這種管控能做的更多是“止血”，而不是“造血”。當銷售回款大幅減少，再怎么控制開支，也很難扭轉現金流萎縮的趨勢。

事實上，金地集團過去幾年一直在努力保持資金安全。償債，是公司管理層反復強調的頭等大事。2025年，公司有息負債余額約670.32億元，同比減少了8.82%，這個降幅說明公司確實在主動壓降債務規模。

但債務結構依然令人捏一把汗。截至2025年末，金地集團一年內到期的債務規模為308.72億元。這其中，銀行貸款占了302.03億元，信用類債券4.6億元，非銀行金融機構貸款2.09億元。

這意味著，2026年是金地集團的償債大年，而且最大的債主是銀行。與公開市場債券不同，銀行貸款的展期和續貸雖然有一定靈活性，但銀行也有自己的風控要求。如果一家公司的經營狀況遲遲不能好轉，銀行會不會繼續“輸血”，是一個很大的未知數。

公開債清零，是終點還是起點

4月7日，金地集團完成了“21金地03”和“21金地04”兩筆公司債的兌付，總金額約5.22億元。至此，金地集團的公開市場債務全部清零。

這是一個值得肯定的成績。在過去幾年房地產行業流動性危機頻發的背景下，不少房企出現了公開市場債券違約，而金地集團咬牙挺了過來，把所有公開債都還完了。這說明公司在資金調度和償債安排上，確實下了不少功夫。

但公開債清零，并不意味著償債壓力消失。正如前文所說，2026年還有超過300億元的短期債務需要處理，其中絕大多數是銀行貸款。與債券相比，銀行貸款的協商空間更大，但銀行的耐心也不是無限的。

更重要的是，清償公開債務之后，金地集團的再融資能力能否恢復，仍然是一個問號。在房地產行業整體信用收縮的背景下，即便是頭部房企，發債融資的難度和成本都大幅上升。公開債清零固然是一個積極信號，但市場更關心的是：公司靠什么來償還接下來的銀行貸款？靠什么來維持日常經營？

答案還是要回到業務本身。

主業收縮，轉型還在路上

金地集團的業務板塊中，房地產開發運營依然是絕對的主力，貢獻了66.62%的業績。2025年，這項業務的收入大幅下滑，直接拖垮了整體營收。

但公司并非沒有嘗試轉型。代建業務、持有型物業經營、物業管理服務，是金地集團近年來重點布局的多元化方向。

代建業務是表現最亮眼的一塊。2025年，金地集團代建業務新增簽約服務面積1531萬平方米，同比增長59%。截至年末，代建業務已布局全國超過70座城市，累計簽約管理面積5362萬平方米。這個規模在代建行業已經處于前列。

物業服務的體量也不小。截至2025年末，金地智慧服務的在管面積約2.68億平方米，物業管理業務收入80.6億元，同比增長3.23%。在房地產開發主業大幅下滑的背景下，物業管理業務能夠保持正增長，實屬不易。

持有型物業經營方面，成熟商業項目的出租率保持在95%，寫字樓物業全年新租及續租面積合計近22萬平方米。但物業出租及其他業務的收入為36.08億元，同比下滑了15.69%，說明這一塊同樣受到經濟大環境和寫字樓市場供過于求的影響。

綜合來看，金地集團的多元化業務雖然有亮點，但體量和盈利能力還遠不足以彌補房地產開發主業的下滑。代建業務增長迅猛，但代建的本質是輕資產輸出管理和品牌，利潤率相對有限。物業服務收入80.6億元，與房地產開發數百億的體量相比，仍有巨大差距。

對于這家曾經的房地產“優等生”來說，2026年，注定是一場硬仗。