摩根士丹利下調(diào)綠城中國目標(biāo)價(jià)至7.15港元并維持“減持”評級。

2026年4月8日，國際知名投行摩根士丹利（俗稱“大摩”）發(fā)布研究報(bào)告，將綠城中國控股有限公司（股票代碼：03900.HK）的目標(biāo)價(jià)從7.86港元下調(diào)至7.15港元，并維持其“減持”的投資評級。這一調(diào)整并非孤立事件，而是基于大摩對綠城中國未來盈利前景、銷售資源、管理層穩(wěn)定性及行業(yè)環(huán)境的深度研判后做出的審慎判斷。

一、大摩下調(diào)評級的核心邏輯與具體依據(jù)

大摩此次行動的核心論點(diǎn)是：綠城中國的盈利復(fù)蘇所需時(shí)間將遠(yuǎn)比市場普遍預(yù)期的更為漫長。這一悲觀預(yù)期主要建立在以下幾個相互關(guān)聯(lián)的財(cái)務(wù)與經(jīng)營壓力點(diǎn)上：

1. 銷售疲軟與利潤率挑戰(zhàn)并存：大摩指出，公司正同時(shí)面臨物業(yè)銷售市場的持續(xù)疲軟和毛利率下滑的雙重壓力。盡管綠城中國在2025年計(jì)提了高于市場預(yù)期的資產(chǎn)減值撥備，但大摩認(rèn)為這可能仍不足以完全覆蓋未來的風(fēng)險(xiǎn)，一些舊有項(xiàng)目在未來可能繼續(xù)面臨減價(jià)出售的壓力。

2. 未來增長動能顯著減弱：報(bào)告揭示了公司未來一兩年的增長“彈藥”正在快速消耗。具體而言，綠城中國2026年的可售資源預(yù)計(jì)將同比減少19%，降至1,630億元人民幣；同時(shí)，已售但尚未結(jié)轉(zhuǎn)入賬的銷售額（未入賬銷售）也同比大幅減少25%，至1,070億元。由于土地儲備減少及項(xiàng)目權(quán)益比例下降，大摩甚至預(yù)測公司2026年的權(quán)益合約銷售額同比跌幅可能超過20%。這些數(shù)據(jù)的下滑直接預(yù)示著未來收入和現(xiàn)金流的收縮。

3. 盈利預(yù)測遭大幅下調(diào)：基于上述判斷，大摩將綠城中國2026年及2027年的核心利潤預(yù)測分別下調(diào)了12%和11%。新的目標(biāo)價(jià)7.15港元，對應(yīng)公司2026年每股凈資產(chǎn)有40%的折讓，這一估值水平反映了其對綠城中國資產(chǎn)質(zhì)量和盈利能力的深度擔(dān)憂。

二、綠城中國的經(jīng)營現(xiàn)狀與內(nèi)部挑戰(zhàn)

大摩的擔(dān)憂并非空穴來風(fēng)，其判斷與綠城中國近期披露的業(yè)績和經(jīng)營計(jì)劃高度吻合。

2025年業(yè)績大幅滑坡：根據(jù)公司2025年年報(bào)，綠城中國實(shí)現(xiàn)凈利潤22.86億元，較2024年大幅下降44.9%；歸屬于股東的凈利潤更是僅有0.71億元，同比暴跌95.6%。公司管理層在業(yè)績會上坦言，利潤下滑的核心原因在于為去化存量庫存而進(jìn)行的降價(jià)讓利、資產(chǎn)減值計(jì)提的增加，以及聯(lián)營合營企業(yè)業(yè)績的拖累。

2026年經(jīng)營目標(biāo)趨于保守：在3月31日的業(yè)績發(fā)布會上，綠城中國公布了2026年1300億元人民幣的銷售目標(biāo)。公司披露，2026年自投項(xiàng)目的可售貨值約為1631億元（不含當(dāng)年新獲取項(xiàng)目），可售面積約523萬平方米，其中85%的貨值集中在一二線城市。公司管理層直言“2026年會是最近幾年最難做的一年”，并計(jì)劃全年新增土地貨值約1000億元，但會根據(jù)市場動態(tài)靈活調(diào)整。這些表述均顯示出公司在行業(yè)深度調(diào)整期的謹(jǐn)慎態(tài)度。

三、關(guān)鍵人事變動帶來的不確定性

就在業(yè)績發(fā)布前夕，綠城中國發(fā)生了一次標(biāo)志性的核心管理層變動。2026年3月30日，公司公告宣布，自1999年加入公司的元老、行政總裁郭佳峰因退休辭去所有職務(wù)。接替他的是具有深厚中交集團(tuán)背景的耿忠強(qiáng)，出任代理行政總裁。

這一變動被市場解讀為控股股東中交集團(tuán)對綠城中國管控的進(jìn)一步深化，從資本控股走向經(jīng)營層面的全權(quán)主導(dǎo)。郭佳峰的離任，標(biāo)志著“老綠城”時(shí)代的徹底終結(jié)。大摩在報(bào)告中特別指出，這一關(guān)鍵人事變動可能為公司的短期運(yùn)營及財(cái)務(wù)決策增添不確定性，并可能導(dǎo)致公司在土地投資上采取更加審慎甚至收縮的策略，從而進(jìn)一步影響其土地儲備和長期增長潛力。

四、行業(yè)宏觀背景：筑底與轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵之年

綠城中國面臨的挑戰(zhàn)也是整個中國房地產(chǎn)行業(yè)在2026年的縮影。2026年的政府工作報(bào)告為房地產(chǎn)行業(yè)定下了“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”的總基調(diào)，并明確提出了“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”的核心任務(wù)。政策鼓勵收購存量商品房用于保障性住房，以加速市場出清。

行業(yè)分析普遍認(rèn)為，2026年是房地產(chǎn)行業(yè)從“深度調(diào)整”走向“筑底企穩(wěn)”的關(guān)鍵一年，市場呈現(xiàn)出“筑底、出清、分化、轉(zhuǎn)型”四大特征。新房銷售仍處于收縮區(qū)間，城市間分化加劇，整體去庫存壓力巨大。在這樣的宏觀環(huán)境下，即便是綠城這樣聚焦高能級城市的頭部房企，也難以獨(dú)善其身，其銷售去化和利潤修復(fù)必然面臨比以往更大的阻力。

五、市場分歧：大摩的保守與同業(yè)券商的相對樂觀

大摩的“減持”評級和7.15港元的目標(biāo)價(jià)，在眾多跟蹤綠城中國的券商中屬于最為悲觀的一檔。其他主要金融機(jī)構(gòu)雖然也關(guān)注到公司面臨的挑戰(zhàn)，但看法相對溫和或積極：

? 高盛和華泰研究均維持“買入”評級，目標(biāo)價(jià)分別為10.8港元和9.92港元。

? 中金公司給予“跑贏行業(yè)”評級，目標(biāo)價(jià)14.0港元。

? 匯豐研究持相對中性的“持有”態(tài)度，目標(biāo)價(jià)9.5港元。

這種分歧凸顯了市場對綠城中國未來前景的不同判斷。其他券商可能更看重其央企中交集團(tuán)的背景支持、在一二線城市的優(yōu)質(zhì)土儲以及代建業(yè)務(wù)的領(lǐng)先地位。而大摩則更聚焦于其短期可見的盈利壓力、資源收縮和管理層過渡風(fēng)險(xiǎn)。

總結(jié)與展望

綜上所述，摩根士丹利此次下調(diào)綠城中國目標(biāo)價(jià)并維持“減持”評級，是一次基于多重負(fù)面因素疊加的綜合性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。其核心邏輯鏈條清晰：在行業(yè)深度調(diào)整、政策以“去庫存”為重的宏觀背景下，綠城中國自身又恰逢銷售資源收縮、業(yè)績大幅下滑、核心管理層更迭的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)。大摩認(rèn)為，這些因素的共振將顯著延長公司的盈利復(fù)蘇周期。

對于投資者而言，大摩的報(bào)告提示了綠城中國在轉(zhuǎn)型期所面臨的特殊風(fēng)險(xiǎn)：一方面需要消化歷史庫存和資產(chǎn)減值壓力，另一方面要在新的央企主導(dǎo)的管理架構(gòu)下，重新找到規(guī)模、利潤與風(fēng)險(xiǎn)控制之間的平衡。未來，綠城中國的股價(jià)表現(xiàn)將取決于其1300億銷售目標(biāo)的達(dá)成情況、新管理層的經(jīng)營策略成效，以及整個房地產(chǎn)行業(yè)能否如期實(shí)現(xiàn)“筑底企穩(wěn)”。