來源：深圳淘房志

“趁早買學(xué)區(qū)房買對了，直接躺賺上百萬啊！”

“育才二中選擇很多，豐儉由人，300萬出頭可以買、上千萬的豪宅也有。”

近日，有中介給淘房君爆料稱，自己在今年初促成了一單蘭溪谷二期的小戶型筍盤成交，成交價510萬；

今年3月初，同面積段的成交價直接漲到了620萬；

更夸張的是，現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)沒有低于650萬的房源了。

前兩天，業(yè)主特意給他發(fā)了感謝消息和大紅包，說是買得早不如買得巧，年初買房到現(xiàn)在，也就三個月，直接賺了百來萬。

同時，蘭溪谷二期所對口的育才二中學(xué)區(qū)內(nèi)，二手房的價格比起去年，普遍都實現(xiàn)了上浮：

雍景灣花園的上車門檻漲了20萬；

高山花園的四房，單價漲了5千多一平；

就連1998年的樓梯房小區(qū)--翠竹園，單價都漲了3千多一平......

蘭溪谷單價站穩(wěn)9萬+

一期上車門檻漲了60萬

二期小戶型漲幅超25%

鑒于整個育才二中范圍非常大，共有26個熱門小區(qū)；

淘房君重點走訪了現(xiàn)階段漲價幅度領(lǐng)跑的蘭溪谷1/2期、學(xué)區(qū)內(nèi)最抗跌的雍景灣花園、以及低總價能上車的文竹園、翠微園等小區(qū)。

蘭溪谷一期以大戶型房源為主，面積最小的都是128平起步；

高峰期，小區(qū)內(nèi)建面147平的大四房成交價突破了14萬/平；

現(xiàn)在的價格基本上回歸到2017年年中的水平，147平的大四房相較于高峰期還存在33%的差距。

據(jù)中介透露，目前小區(qū)內(nèi)性價比最高的一套三房，建面127平，業(yè)主對外報價1350萬，或許有1-2個點的談價空間，折算下來，單價約10.5萬/平；

這個價格比起上一套成交于24年年中的房源，漲了小60萬；

并且，放在24年底，甚至可以買到同小區(qū)一套147平的三房。

更大的戶型，譬如150平+的房源，之前低樓層的成交單價一度跌到8.7萬/平；

目前小區(qū)內(nèi)就沒有單價低于9萬/平的房源。

蘭溪谷二期的成交大頭集中在71-89平的小戶型；

過去兩三年，小區(qū)內(nèi)的小戶型成交經(jīng)常出現(xiàn)“踩踏”；

今年年初，甚至直接把71平的單價打到7萬/平；

從過年后回來，受益于火爆的市場氛圍，業(yè)主的信心得到很大提升，現(xiàn)在報價也高了、談價空間也降低了；

71平戶型的價格相較于低谷期漲了25%上來；

80多平的房源，單價也從8萬多，漲回到了9萬+。

育才二中最抗跌的小區(qū)--雍景灣花園

小戶型相較于高峰期跌幅約21%

放眼整個育才二中學(xué)區(qū)內(nèi)，最牛的次新房就是2012年的次新小區(qū)--雍景灣花園。

小區(qū)的熱門戶型是52-89平的小戶型，成交很活躍，價格很抗跌。

上車門檻是52平的1-2房，高峰期中間樓層賣到了接近14萬/平，最低谷的時候都沒跌破過11萬/平，調(diào)整幅度21%；

現(xiàn)在在售房源里面，單價都在11.5萬+。

80多平的2-3房戶型，去年下半年有筍盤9萬多一平就能買到；

現(xiàn)在單價漲了4千多一平。

89平的四房戶型，去年下半年已經(jīng)有房源賣到14萬+，比起高峰期18.6萬/平的成交價，也是20%左右的差距。

該小區(qū)能這么抗跌，核心就是社區(qū)品質(zhì)高、上車門檻低，能精準(zhǔn)匹配相對年輕家庭的學(xué)位+居住需求。

小區(qū)旁邊、樓齡20年的怡庭園，就1棟樓，社區(qū)內(nèi)部沒配套設(shè)施，停車位也十分緊張，現(xiàn)在單價只有雍景灣花園的60%左右，甚至價格比起高峰期還有38%的差距。

300多萬，也能上車育才二中學(xué)區(qū)房

但是成交量很小

在看房的過程中，中介跟淘房君說，買蛇口學(xué)區(qū)房客戶，跟買福田、羅湖的“老破小”名校學(xué)區(qū)房的不太一樣，這邊更多的是滿足自住需求的前提下，對口學(xué)校能錦上添花即可。

不少客戶在看房的過程中，看到小區(qū)環(huán)境是樓梯房、或者相對破舊就不再考慮，更寧愿花相同的錢買去光明、寶安沙井。

因此，育才二中學(xué)區(qū)范圍內(nèi)也有低總價的小區(qū)，甚至選擇還不少，但是成交并不活躍。

譬如紫竹園總價330多萬，就能買個兩房。

翠薇園，總價400萬出頭就可以上車，從去年到現(xiàn)在，上車門檻也就微漲了十萬不到。

育才二小對面的文竹園，一房不到400萬就能買，有業(yè)主從去年年中掛盤到現(xiàn)在，降了50萬都沒成交出去；

兩房的成交價格比起去年底還調(diào)低了10萬。

深圳這一波學(xué)區(qū)房行情

還能持續(xù)多久？

從上個月開始，淘房志團隊就陸續(xù)給大家報道過百花、深中南創(chuàng)、深高北等名校的學(xué)區(qū)房都在普遍漲價。

這次去看育才二中，除了極個別小區(qū)外，整體價格也是在向上走。

這一波學(xué)區(qū)房集體走高，根本原因是存在實打?qū)嵉氖袌鲂枨蟆?br/>

深圳大部分區(qū)辦理學(xué)位申請的截止日期都在4月30號；

租房的初始積分低，租房上學(xué)至少要提前1-2年；急匆匆買房上學(xué)的，基本上需要在4月中旬前完成過戶，畢竟報名時系統(tǒng)要核驗房產(chǎn)信息，必須完成過戶、拿到紅本才算數(shù)；

家長們從看房到最后拿證，正常流程至少半個月到一個月，因此從年后到現(xiàn)在，就是買學(xué)區(qū)房的高峰窗口期。

那么，過了窗口期之后，學(xué)區(qū)房的行情還能延續(xù)嗎？

淘房君認為，答案是肯定的。

一方面，近幾年，深圳常駐人口呈穩(wěn)步增長趨勢。

2025年全國人口凈流入前十城市名單正式公布，深圳第一以19.9萬的人口增量位列全國第一，人口持續(xù)流入，對教育資源需求也是正增長，學(xué)區(qū)房就是剛需。

另一方面，市場上絕大部分學(xué)區(qū)房的價格調(diào)整已經(jīng)到了極限。

現(xiàn)階段雖有上浮，距離高峰期還有相當(dāng)大的距離，市場長期走好的話，優(yōu)質(zhì)學(xué)校對口的小區(qū)勢必跑贏大市。