現(xiàn)在的中國(guó)跟之前的日本有點(diǎn)像，都是被美國(guó)打壓出口后經(jīng)濟(jì)回落，隨后房地產(chǎn)泡沫破裂。同時(shí)人口結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)問(wèn)題，老齡化和年輕人不結(jié)婚的現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重。

全球歷史上那么多國(guó)家房地產(chǎn)泡沫破裂后走勢(shì)各不相同，我最愛(ài)拿日本來(lái)借鑒，就有這個(gè)因素，在經(jīng)濟(jì)壓力、人口節(jié)奏、外部環(huán)境層面，中國(guó)跟當(dāng)時(shí)的日本簡(jiǎn)直太像了。

今天我不談?wù)摲績(jī)r(jià)數(shù)據(jù)，單純講一些房地產(chǎn)未來(lái)可能發(fā)生的現(xiàn)象。

以日本為例，之后我們的房?jī)r(jià)，可能有三個(gè)明顯變化。

第一個(gè)變化，房地產(chǎn)稅出臺(tái)，房?jī)r(jià)兩極分化加大，很多人口流出城市的房子可能會(huì)變成負(fù)資產(chǎn)。

何為負(fù)資產(chǎn)，就是白送都不要，必須要給人錢(qián)才能送出去那種。實(shí)際上日本有很多處理房產(chǎn)的公司，日本人需要花錢(qián)把房子賣(mài)給這些公司，這些公司再統(tǒng)一出售。

日本有20%的土地都是所有者不明的土地，就是說(shuō)20%的土地都無(wú)人認(rèn)領(lǐng)，也就意味著日本有20%的房子，白送都沒(méi)人要。

這是因?yàn)椋谌毡居蟹康禺a(chǎn)稅。把每年要交給政府的房地產(chǎn)稅和管理費(fèi)算上后，比每年能收到的租金還要少，妥妥的負(fù)資產(chǎn)。如果要把這種房子送人，是需要倒貼錢(qián)的。

在《負(fù)動(dòng)產(chǎn)時(shí)代》一書(shū)中，有這樣一個(gè)案例，1991年，在房?jī)r(jià)巔峰期，一位日本人花1300萬(wàn)日元買(mǎi)下了靜岡縣伊豆半島一塊300平米的丘陵。從這塊地可以直接望見(jiàn)富士山。

后來(lái)別墅沒(méi)有蓋成，26年后的2017年，他以10萬(wàn)日元轉(zhuǎn)手了這塊地，僅為買(mǎi)價(jià)的1/130。同時(shí)，他還向中介繳納了21萬(wàn)日元的手續(xù)費(fèi)和廣告費(fèi)。也就是說(shuō)，賣(mài)掉這塊地的所得是-11萬(wàn)日元。

這筆買(mǎi)賣(mài)巨虧，但是反而讓這位78歲的老人松了一口氣。因?yàn)槿绻毁u(mài)掉，資產(chǎn)并不會(huì)升值，而且每年需繳納4.6萬(wàn)日元的別墅用地管理費(fèi)及和7000日元的固定資產(chǎn)稅。

中國(guó)之后一定會(huì)推出房地產(chǎn)稅，這是目前政府潛在的最后一個(gè)彌補(bǔ)財(cái)政虧空的辦法。等房地產(chǎn)稅推出后，像之前很火的鶴崗幾萬(wàn)塊錢(qián)的房子，還有很多人口流出的三四線城市，房子很可能要變成倒貼錢(qián)才能出手。

現(xiàn)在如果你所在的城市房?jī)r(jià)極低，而且流動(dòng)性接近枯竭，我建議你把房子掛牌出售掉，千萬(wàn)不要想著房?jī)r(jià)反正都這么低了，還不如拿著不賣(mài)，房子總歸不至于一文不值吧？

日本的例子就是告訴你，之后有些房子不僅真的會(huì)一文不值，甚至是倒貼錢(qián)的負(fù)債。

第二個(gè)變化，面積小的房子升值空間空間更大。

年輕人越來(lái)越傾向追求小面積房子，這個(gè)很容易理解，因?yàn)椴唤Y(jié)婚了，寧可自己一個(gè)人過(guò)的變得更多了。在日本，低于50平米的房子漲幅是高于100平米房子漲幅的2.6倍。

中國(guó)也一樣，現(xiàn)在離婚的人比結(jié)婚的人還要多，30歲以上沒(méi)結(jié)婚的人比比皆是，相信愛(ài)情的人越來(lái)越少，越來(lái)越多年輕人覺(jué)得“湊合結(jié)婚還不如一個(gè)人過(guò)”。

所以中國(guó)的房子，之后可能小面積的反而好賣(mài)。一些100平米的三房，之后可能會(huì)尷尬，既不符合年輕人越來(lái)越重視的舒適性要求，又不符合家庭人口結(jié)構(gòu)趨勢(shì)。

第三個(gè)變化，距離地鐵站越近的房子升值空間越大。

在日本，能走路五分鐘內(nèi)到的地方房?jī)r(jià)漲幅竟然是不能走路需要靠巴士轉(zhuǎn)車的地方的四倍之多。這個(gè)漲幅差距可能是所有項(xiàng)目里面差異最大的，從房子靠近車站的距離來(lái)看，日本年輕人更不愿意走路了。

不得不說(shuō)，全世界的年輕人都一樣，越來(lái)越懶了。中國(guó)的年輕人現(xiàn)在也不愿意走路，現(xiàn)在外賣(mài)這么火，也是這個(gè)道理。

所以，未來(lái)我們應(yīng)該投資什么房子呢？

第一，要買(mǎi)人口流入，能租出去的。租不出去的，盡快處理掉，之后要交稅的。

第二，相同預(yù)算買(mǎi)面積小、小區(qū)更好的，還有要避開(kāi)學(xué)區(qū)。家庭人數(shù)在下降，對(duì)好房子追求在提升。還有，都是單身，小孩都沒(méi)有了，要什么學(xué)區(qū)房？

第三，要買(mǎi)離地鐵站近的。高情商說(shuō)法是現(xiàn)在的年輕人越來(lái)越追求便利，低情商說(shuō)法現(xiàn)在年輕人越來(lái)越懶，就是不愿意多走幾步路。

當(dāng)然，還有一個(gè)重要前提，不管是什么房子，等房?jī)r(jià)觸底之后再買(mǎi)，別現(xiàn)在買(mǎi)。現(xiàn)在很多媒體都在吹小陽(yáng)春，其實(shí)也就是成交量上漲，成交價(jià)也還沒(méi)穩(wěn)住。

什么時(shí)候房?jī)r(jià)到底？至少要一二線城市大面積企穩(wěn)半年吧。單個(gè)城市（比如北京、上海、成都）企穩(wěn)三四個(gè)月就說(shuō)到底，那肯定靠不住。

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