在城市化的上半場，“拆舊建新”是主旋律，房地產(chǎn)和基建是驅(qū)動城市空間擴張的核心引擎。但隨著我國常住人口城鎮(zhèn)化率突破67%，全國城鎮(zhèn)存量住房超 350 億平方米，2000 年前建成的“高齡”房屋占比超 36%。

一邊是天量老舊資產(chǎn)沉睡貶值，一邊是新增用地被嚴格管控，增量擴張的路已被堵死，城市發(fā)展必須從土地紅利轉(zhuǎn)向運營紅利。

在2024 年底，湖北 17 個市州將“住房和城鄉(xiāng)建設局” 更名為“住房和城市更新局”。

這“一字之差”，傳遞了什么信號？

“建”字對應過去 40 年的城鎮(zhèn)化狂飆。核心是“拿地 — 蓋房 — 賣房” 的高周轉(zhuǎn)邏輯，追求的是規(guī)模、速度與 GDP 數(shù)字，新房是絕對的市場主角。

“更”則對應“十五五”及未來的新常態(tài)。核心是“盤活 — 改造 — 運營”的長周期邏輯，存量房的價值開始重塑與功能迭代，將取代新房開發(fā)，成為市場的主戰(zhàn)場。

2025 年 7 月的中央城市工作會議，更是將城市更新提升至“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式核心路徑”的戰(zhàn)略高度。

4 月 6 日，央視《新聞聯(lián)播專題報道指出，“十五五”規(guī)劃綱要已明確提出“高質(zhì)量推進城市更新”。未來五年，我國城市更新將從單一功能改造，轉(zhuǎn)向民生改善、文化傳承、生態(tài)優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)激活等多維協(xié)同、全面升級的新階段。

從中央到地方，從政策表述到機構(gòu)改革，一張覆蓋全國的城市更新大網(wǎng)已然織就。

當傳統(tǒng)新房開發(fā)步入黃昏，城市更新正以 15-20 萬億的超級體量，成為未來五年最確定的投資主線與行業(yè)轉(zhuǎn)型的唯一出路。

然而，我們不能被宏大敘事沖昏頭腦。城市更新絕非一個只需要“砸錢”就能解決問題的簡單命題。

這片萬億藍海，也面臨著幾道深刻的“坎”。

第一道坎：“慢生意”與“快錢”之間的深刻矛盾。

城市更新項目天然具有“低利潤、長周期”的特性——一個老舊片區(qū)的綜合改造，從前期策劃、居民協(xié)調(diào)到施工落地、后期運營，動輒需要五到十年才能實現(xiàn)盈虧平衡。

之前，一些房企用高周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)邏輯去做長周期的城市更新，給我們留下了大量的失敗案例。

譬如，素有“舊改專家”之稱的佳兆業(yè)的廣州海珠佳兆業(yè)中心項目。

2017年，佳兆業(yè)與南天國際酒店用品批發(fā)市場達成升級改造協(xié)議，計劃投資打造47萬平方米的超大型產(chǎn)業(yè)綜合體。然而，項目啟動后不久便因資金問題陷入泥潭。佳兆業(yè)曾以該項目作為抵押物向大業(yè)信托申請24.5億元貸款。

2021年底，佳兆業(yè)流動性危機爆發(fā)后，項目開發(fā)隨之停滯。

2022年10月，大業(yè)信托提起訴訟并申請查封了佳兆業(yè)中心884套房產(chǎn)及項目土地，直接導致房產(chǎn)無法銷售、土地無法正常開發(fā)。

2025年8月，該項目正式進入法拍程序，起拍價約27.2億元，然而盡管吸引了7232次圍觀，但因債務糾紛復雜、工程停滯過久、恢復開發(fā)成本高，加之商業(yè)地產(chǎn)低迷、公寓政策紅利消失、回報周期過長，最終因無人報名而流拍。

此外，佳兆業(yè)在廣州海珠、黃埔、白云等地的多個舊改項目也因此陷入困境。

一家以舊改見長的房企，最終反被舊改“拖死”，這本身就是對城市更新“高杠桿、快周轉(zhuǎn)”模式的終極否定。

第二道坎：“原拆原建”的理想與現(xiàn)實之間的巨大落差。

老舊小區(qū)改造是城市更新中最貼近民生的環(huán)節(jié)，但也是矛盾最集中的領(lǐng)域。

今年3月份，濟南舜耕路38號院啟動的“原拆原建”項目引發(fā)了廣泛關(guān)注。

表面上看，這是一個居民自主發(fā)起的成功樣本——小區(qū)自發(fā)成立拆舊建新工作委員會，271戶居民已遞交同意書，每平方米500元的原面積改造費方案清晰可見。

但深入剖析就會發(fā)現(xiàn)，這種模式的推廣性極為有限：舜耕路38號院是高校教職工宿舍，產(chǎn)權(quán)單一、業(yè)主群體高度同質(zhì)化，溝通成本天然低于普通老舊小區(qū)。

與之形成鮮明對比的是，濟南歷下區(qū)長盛小區(qū)北區(qū)，同樣是房齡超過30年的老舊小區(qū)，總戶數(shù)約3400戶，但居民的改造意愿雖強，推進卻舉步維艱。民意難以統(tǒng)一、成本分擔機制不清、收支平衡困難、產(chǎn)權(quán)處置不規(guī)范……

這些問題才是當前老舊住房自主更新的真實寫照。

更大的隱憂在于，一些地方在推進過程中出現(xiàn)了“改造變味”的傾向。江蘇儀征大碼頭保護開發(fā)項目就是一個值得警醒的案例：原住居民被全部遷走，施工方將多處被定為一般不可移動文物的老宅拆除，重建成了新的仿古建筑，嚴重破壞了城市的歷史文脈和市民的情感記憶。

城市更新的本意也被徹底顛覆了。

第三道坎：地方財政承壓與區(qū)域分化的結(jié)構(gòu)性困境。

城市更新項目資金需求量大，但地方財力有限，且不同城市之間的財政實力、信用評級、融資能力差異懸殊。

有調(diào)研顯示，與市級平臺公司相比，區(qū)縣平臺公司受區(qū)域財力、信用評級等因素影響，存在融資難、用款難、成本偏高等問題。在政策落地過程中，資金不到位、配套跟不上的風險不容忽視。

這種區(qū)域分化還體現(xiàn)在城市更新的推進質(zhì)量上。北京、上海、廣州等一線城市由于財政基礎(chǔ)雄厚、市場化程度高，更新項目往往能夠?qū)崿F(xiàn)較好的投入產(chǎn)出平衡；而大量三四線城市和縣城，在缺乏產(chǎn)業(yè)支撐和人口流入的情況下，城市更新很容易陷入“投入大、產(chǎn)出小”的困境。政策落地的效果，正在出現(xiàn)明顯的區(qū)域分化。

所以，當城市更新的號角吹響，我們有必要重新審視城市更新的底層邏輯。15萬億的投資體量固然令人振奮，但真正決定這場“存量革命”成敗的，是什么？