王某等79名業(yè)主與某房地產(chǎn)公司房屋買賣合同糾紛調(diào)解案

——引入關(guān)聯(lián)企業(yè)參與化解批量逾期交房糾紛

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關(guān)鍵詞

民事 房屋買賣合同糾紛 府院聯(lián)動(dòng) 逾期交房違約金 企業(yè)履約能力 引入關(guān)聯(lián)企業(yè)參與

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基本案情

某房地產(chǎn)公司與購房業(yè)主簽訂的商品房買賣合同（預(yù)售）中約定交房日期為2022年9月30日。合同簽訂后，業(yè)主依約支付購房款、房屋維修基金及契稅等費(fèi)用。但因疫情、資金鏈短缺、房地產(chǎn)市場低迷等多方面因素影響致使案涉樓盤延遲交付。業(yè)主最終于2023年11月收房入住。針對(duì)逾期交房違約金事宜，79名業(yè)主與某房地產(chǎn)公司經(jīng)多次協(xié)商未果，先后訴至法院。

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處理方式方法

法院收到起訴材料后，考慮到涉及業(yè)主較多，為妥善化解糾紛，委托特邀調(diào)解組織開展先行調(diào)解，并指派法官組成調(diào)解團(tuán)隊(duì)，以“保企業(yè)、護(hù)民生、促穩(wěn)定”為導(dǎo)向，推動(dòng)糾紛實(shí)質(zhì)化解。

首先，府院聯(lián)動(dòng)精準(zhǔn)研判，錨定糾紛化解方向。法官第一時(shí)間檢索同類案件生效判決，預(yù)判若簡單判決后進(jìn)入執(zhí)行程序，房地產(chǎn)公司將面臨更大資金壓力，不僅會(huì)導(dǎo)致業(yè)主債權(quán)落空，還可能加劇企業(yè)經(jīng)營困境，甚至引發(fā)企業(yè)破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。為此，法院主動(dòng)走訪住建部門、金融機(jī)構(gòu)開展背景調(diào)研，全面掌握案件關(guān)鍵事實(shí)：一是某房地產(chǎn)開發(fā)公司雖短期資金緊張，但項(xiàng)目后續(xù)仍有盈利空間，具備持續(xù)經(jīng)營能力；二是業(yè)主的核心訴求是彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)損失，并非解除購房合同。基于上述事實(shí)，法院進(jìn)一步梳理明確本案爭議焦點(diǎn)：一是違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主主張按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，房地產(chǎn)公司則提出應(yīng)扣除因疫情等不可抗力因素導(dǎo)致的延誤期間；二是違約金支付方式，業(yè)主要求一次性足額支付現(xiàn)金，房地產(chǎn)公司以資金周轉(zhuǎn)困難為由，請(qǐng)求分期支付或用其他方式折抵。結(jié)合案件事實(shí)與爭議焦點(diǎn)，法院確立“兼顧企業(yè)存續(xù)與民生保障”的化解原則，為后續(xù)調(diào)解工作劃定清晰方向。

其次，創(chuàng)新責(zé)任分擔(dān)機(jī)制，引入第三方參與破局。調(diào)解過程中，面臨兩大核心難點(diǎn)：一是平衡業(yè)主現(xiàn)金賠付訴求與企業(yè)資金短缺的現(xiàn)實(shí)矛盾；二是單一責(zé)任主體履行能力不足，難以保障調(diào)解協(xié)議的實(shí)質(zhì)履行。針對(duì)上述問題，調(diào)解團(tuán)隊(duì)向業(yè)主釋法明理，結(jié)合疫情屬于不可抗力的情形，詳細(xì)闡釋相關(guān)法律規(guī)定中關(guān)于免責(zé)事由及違約天數(shù)扣減的適用規(guī)則，引導(dǎo)業(yè)主理解某房地產(chǎn)公司因疫情導(dǎo)致施工停滯的客觀困境，同意減少逾期交房違約天數(shù)的計(jì)算。同時(shí)，依托府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制，邀請(qǐng)屬地政府、住建部門共同參與調(diào)解，并組織與某房地產(chǎn)公司進(jìn)行“面對(duì)面”調(diào)解。一方面，調(diào)解團(tuán)隊(duì)向房地產(chǎn)公司釋法明理，明確雖然疫情屬不可抗力，但不能完全免除違約責(zé)任，引導(dǎo)其正視業(yè)主訴求；另一方面，屬地政府與住建部門從優(yōu)化營商環(huán)境、助力企業(yè)紓困角度出發(fā)，與房地產(chǎn)公司深入溝通資金狀況與經(jīng)營規(guī)劃，共同探討具備可行性的責(zé)任履行方案。經(jīng)多方協(xié)調(diào)，提出某房地產(chǎn)公司關(guān)聯(lián)的某物業(yè)公司作為第三方加入調(diào)解，由其分期承擔(dān)違約金支付義務(wù)，有效破解責(zé)任主體單一、履行能力不足的難題。該方案征得全體業(yè)主和房地產(chǎn)公司、物業(yè)公司同意，為糾紛化解搭建了堅(jiān)實(shí)的主體框架。

最后，定制多元化解方案，明確權(quán)利義務(wù)邊界。調(diào)解團(tuán)隊(duì)以商品房銷售合同（預(yù)售）約定及地區(qū)相關(guān)規(guī)范性文件為依據(jù)，組織各方先對(duì)無爭議事實(shí)進(jìn)行確認(rèn)，固定“逾期交房天數(shù)、違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)”等關(guān)鍵內(nèi)容。在此基礎(chǔ)上，量身定制組合式償付方案，滿足不同業(yè)主的需求：（1）物業(yè)費(fèi)折抵：由某物業(yè)公司以每年應(yīng)當(dāng)收取的物業(yè)管理費(fèi)的50%，代某房地產(chǎn)公司抵頂逾期交房違約金（直至抵頂完畢）；（2）車位款抵償：業(yè)主可選擇將逾期交房違約金用于抵頂車位購置費(fèi)及車位管理費(fèi)；（3）雙重履約擔(dān)保：若某物業(yè)公司在履行調(diào)解協(xié)議過程中撤出該小區(qū)，剩余未抵頂完畢的款項(xiàng)由某房地產(chǎn)公司直接向業(yè)主支付。最終，各方達(dá)成一致意見，該系列糾紛得以圓滿化解。

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處理結(jié)果

79名業(yè)主分別與某房地產(chǎn)公司、某物業(yè)公司達(dá)成調(diào)解協(xié)議，業(yè)主根據(jù)自身需求選擇物業(yè)費(fèi)或車位購置費(fèi)、車位管理費(fèi)抵頂某房地產(chǎn)公司逾期交房違約金。目前已履行完畢。

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解紛依據(jù)

《中華人民共和國民法典》第509條、第577條、第590條

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(2020年修正)第12條

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解紛要旨

本案系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期交房引發(fā)的房屋買賣合同糾紛，兼具“業(yè)主訴求集中、企業(yè)履約能力有限”的特點(diǎn)，若簡單采取單一賠付方式，易陷入“業(yè)主權(quán)益難落地、企業(yè)經(jīng)營受沖擊”的兩難局面。本案中，法院依托府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制，邀請(qǐng)住建等部門共同參與，聯(lián)合做好釋法明理工作，并結(jié)合企業(yè)短期經(jīng)營困難但具備存續(xù)能力、業(yè)主訴求為損失補(bǔ)償?shù)膶?shí)際情況，提出引入第三方關(guān)聯(lián)企業(yè)的解決方案，由房地產(chǎn)公司關(guān)聯(lián)的物業(yè)公司分擔(dān)償付義務(wù)，既緩解了某房地產(chǎn)公司的即時(shí)資金壓力，也為業(yè)主提供了持續(xù)可兌現(xiàn)的補(bǔ)償渠道。調(diào)解過程中，制定多元償付方案，匹配業(yè)主不同需求，提升了調(diào)解協(xié)議的接受度，最終促使系列糾紛得以高效化解，實(shí)現(xiàn)“保經(jīng)營、護(hù)民生”的雙重效果。

推薦部門：丹東市元寶區(qū)人民法院

化解單位（調(diào)解組織）：丹東市元寶區(qū)人民法院 丹東市元寶區(qū)訴前人民調(diào)解委員會(huì) 丹東市元寶區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

來源：多元解紛案例庫

審核丨黃艷輝

編輯丨秀 姿

制作丨李夢(mèng)飛