香江控股2025深度報告：營收暴跌六成之后的危局與突圍

2026年4月11日，深圳香江控股股份有限公司披露年度財報顯示：營業收入同比暴跌61.60%，從37.60億元縮水至14.44億元；扣非凈利潤從盈利0.23億元轉為虧損2.14億元，降幅超過1000%；基本每股收益由盈轉虧，從0.0189元跌至-0.0271元。

這是一份讓市場難以忽視的成績單。作為一家在商業地產領域深耕三十余年的老牌企業，香江控股曾以香江家具賣場的連鎖帝國聞名業界，如今卻在房地產行業深度調整的浪潮中風雨飄搖。營收下滑、毛利率崩塌、經營性現金流持續為負、負債率高達73%——一系列財務指標的惡化，勾勒出這家企業面臨的真實困境。

然而，困境并非一日形成。仔細梳理香江控股近年來的轉型軌跡會發現，這并非簡單的“業績爆雷”，而是一個傳統商業地產商在行業變局中的艱難求索。在地產行業全面進入存量化時代的大背景下，香江控股試圖從重資產開發向輕資產運營轉型，但轉型之路上布滿荊棘。營收驟降六成的背后，是一次性銷售收入確認的大幅減少；而毛利率的崩塌，則折射出存貨去化過程中的價格壓力。

本文將通過四個維度，審視香江控股2025年的經營答卷，探究其困境與出路。

2025年，香江控股實現營業收入14.44億元。這一數字有多驚人？不妨對比來看。2024年，公司營收尚有37.60億元；2023年更高達32.99億元。也就是說，一年之內，香江控股的營收蒸發了超過23億元，降幅高達61.60%。

對于一家總資產57億元的公司而言，營收在一年內縮水六成，意味著什么？

首先受到沖擊的是“主營業務收入”的確認模式。根據年報披露，香江控股的收入主要來源于三大板塊：商鋪產業園運營、商品銷售、物業租賃。其中，商品銷售（即房地產開發銷售）曾是公司營收的絕對主力。2024年，商品銷售業務尚貢獻營收34.18億元，占比超過91%；到了2025年，這一業務收入驟降至7.25億元，占比雖仍居首——50.2%，但絕對值蒸發了近27億元。

問題的根源并不復雜。年報中的解釋言簡意賅：“由于公司主要開發項目處于收尾階段，同時存量項目去化受市場行情影響較大，導致本年收入大幅減少。”翻譯成大白話就是：可賣的房子少了，來買的客戶也少了。

事實上，2025年房地產市場的寒冬有多冷，所有從業者都有切身感受。根據國家統計局數據，2025年全國商品房銷售面積同比下降超過20%，銷售額跌幅更甚。對中小型房企而言，這意味著一場生存考驗。香江控股并非例外。

但值得關注的是，公司的物業租賃業務表現相對穩健。2025年，物業租賃業務實現營收2.74億元，雖然同比也有所下降（從4.04億元降至2.74億元，降幅約27.87%），但占總營收的比重從10.75%提升至18.96%。這說明，在開發銷售萎縮的同時，公司的存量物業正在發揮“壓艙石”作用。

然而，僅憑2.74億元的租賃收入，顯然不足以支撐整個公司的運轉。這正是香江控股面臨的核心矛盾：開發銷售這架“引擎”突然熄火，租賃業務這塊“壓艙石”尚小，難以填補空缺。

如果說營收下滑六成是一記“重錘”，那么毛利率的崩塌則是一記“悶棍”——它擊穿的是企業盈利能力的底線。

先看核心數據：2025年，香江控股的綜合毛利率從2024年的36.65%大幅下降至13.48%，跌幅超過20個百分點。更觸目驚心的是，各主要業務板塊的毛利率幾乎全線崩潰。

毛利率的暴跌，用外行人的話說，就是“賣得越多虧得越多”。為什么會這樣？

年報揭示了幾個原因：一是存量項目去化困難不得不降價促銷；二是部分項目土地成本較高，售價卻無法覆蓋成本；三是會計政策調整導致成本核算方式變化。但本質上，這反映的是一個殘酷事實：在市場下行期，香江控股的存貨價值正在快速縮水。

截至2025年末，香江控股的存貨賬面價值仍高達37.56億元，占總資產的41.06%。這些存貨主要是已完工待售的商鋪和在建項目。在房價下行的周期里，這些存貨的公允價值可能已經低于賬面價值，但會計準則并不要求計提存貨跌價準備——或者說，公司不愿面對這一現實。

更值得關注的是公司存貨的去化情況。年報顯示，2025年度公司“已竣工待售存貨”僅確認了1638萬元的銷售收入，幾乎可以忽略不計。這意味著，大量的商業物業仍停留在賬面，未能變現。

凈利潤虧損1.54億元，對香江控股而言并非最棘手的問題。真正致命的，是流動性。

看一下現金流：2025年，公司經營活動產生的現金流量凈額為-1.76億元。這意味著，公司主業不僅不賺錢，還在“失血”。雖然較2024年的-6.16億元有所收窄，但持續為負的經營現金流，如同人體的慢性失血——不會立刻致命，但足以拖垮一家企業。

再來看看資金“家底”。

截至2025年末，香江控股的貨幣資金為13.50億元。但其中有多少是“受限資金”（即不能隨意動用的保證金、定向資金）？年報并未披露詳細構成。但從“應收賬款”科目來看，公司賬齡超過一年的應收賬款高達1.29億元，占應收賬款的近四成——這意味著大量資金無法回籠。

更嚴峻的是債務壓力。

年報顯示，公司負債總額為161.61億元，資產負債率約為73%。雖然較2024年的74%略有下降，但仍處于高位。其中，短期借款高達25.25億元，一年內到期的非流動負債為17.34億元——合計超過42億元的短期債務需要償還。

而公司目前的貨幣資金僅有13.50億元。資金缺口一目了然。

在此背景下，香江控股于2026年4月11日宣布擬向金融機構申請不超過43.1億元的授信額度，授信期限最長15年。這一消息看似“利好”，實則折射出公司的資金饑渴。

43.1億元是什么概念？相當于公司總資產的75%，幾乎等于再造一個香江控股的負債規模。公司在年報中解釋，這是為了“置換到期授信、補充流動資金”。通俗地說，就是“借新還舊”。

但市場關注的焦點在于：如此大規模的授信申請，銀行會否審批通過？在房地產行業風險持續暴露的背景下，金融機構的風險偏好明顯收緊。而香江控股作為中小型房企，能否獲得足額授信，要打一個問號。

事實上，公司2025年的授信額度使用情況顯示出一個有趣的信號：全年新增授信額度14.95億元，實際使用率約為35%，并未用滿。這說明，要么是公司主動“節流”，要么是銀行在審批端收緊了額度。2026年申請43.1億元，最終能拿到多少，仍是未知數。

香江控股并非沒有意識到危機。

公司的管理層在年度報告中提出了2026年的經營計劃，核心思路可以概括為八個字：“存量去化、輕資產運營”。

所謂“存量去化”，就是把手里的商鋪、產業園賣出去、回籠資金。所謂“輕資產運營”，就是少建多租、輸出管理、收取品牌費。

夢想很豐滿，現實很骨感。

且不說存量去化的難度有多大——2025年僅賣出1638萬元的商業面積；就說“輕資產運營”這條路，也是知易行難。

香江控股的商業模式，本質上是“重資產開發+銷售”。公司旗下擁有多個香江家具賣場和香江裝飾城，這些物業多位于城市核心地段，但多為自持經營。在行業上行期，通過銷售物業快速回籠資金、賺取差價；在行業下行期，這些資產便成了“燙手山芋”——租不出去，賣不掉，價值還在縮水。

更值得關注的是公司的資產質量。香江控股的物業多位于廣州、長沙、沈陽等二線城市，這些區域的商業地產市場本就供過于求，去化周期普遍在5年以上。在電商沖擊下，傳統家具賣場的客流持續下滑，租金議價能力也在下降。

年報中，公司披露了2026年的幾個核心目標：“重點推進香江家具賣場的升級改造”、“加快存量項目的去化力度”、“探索輕資產運營模式”。但具體如何落地，并沒有給出清晰的時間表和路線圖。

事實上，香江控股面臨的困境并非孤例。在房地產行業全面轉型的背景下，大量中小型房企都面臨著“賣不掉、租不滿、貸不到”的三重困境。區別在于，有的企業選擇斷臂求生（如變賣資產、引入戰投），有的企業選擇硬扛到底。

香江控股，屬于后者。

復盤香江控股的2025年，可以用“慘淡”來形容。

營收暴跌六成、扣非虧損超2億、毛利率崩塌、流動性緊繃——任何一項單獨出現，都足以讓一家企業焦頭爛額。而香江控股面臨的是“組合拳”。

但也要看到積極因素。

首先是負債率的微降。從74%降至73%，雖然只有1個百分點的改善，但至少沒有惡化。其次是經營現金流的收窄。從-6.16億元到-1.76億元，止血效果顯著。再次是物業租賃業務的穩定。雖然收入下降，但仍在貢獻正向現金流。

公司的43.1億元授信申請，如能獲批，將在一定程度上緩解短期資金壓力。但能否“救火”，還要看銀行臉色。