權 益 保 護

公共區(qū)域豎起收費桿，
業(yè)主連知情權都沒有？

南昌某大型小區(qū)：物業(yè)一言不合就裝桿收費，業(yè)主怒了

南昌，高新區(qū)，某大型商品房小區(qū)。

小區(qū)業(yè)主出門，發(fā)現(xiàn)公共區(qū)域多了幾根停車收費桿。

沒有提前告知，沒有業(yè)主大會表決，沒有合作協(xié)議公示，沒有收費審批文件，沒有收益分配方案——什么都沒有，桿子就已經(jīng)立起來了，收費已經(jīng)開始了。

業(yè)主的原話：

"我們直到看到收費桿立起來，才知道這件事！"

這句話聽著是不是很耳熟？

物業(yè)單方面引入第三方停車管理公司，把業(yè)主共有的公共區(qū)域劃為收費車位，安裝停車收費桿，開始向進出車輛收費。業(yè)主多次反對，物業(yè)拒絕整改。

最后，業(yè)主通過問政平臺投訴，屬地鎮(zhèn)政府介入——收費桿才終于停了。

一個本該由業(yè)主自己決定的事，愣是鬧到政府出面才解決。

這背后暴露的，不只是某一家物業(yè)的問題，而是整個行業(yè)對業(yè)主權利的漠視。

先搞清楚：公共區(qū)域歸誰？

這個問題，答案非常明確，法律寫得清清楚楚。

《民法典》第二百七十四條：

"建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。"

《民法典》第二百七十八條：

"下列事項由業(yè)主共同決定……（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動。"——需要專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

翻譯成人話：小區(qū)公共區(qū)域是全體業(yè)主的，在公共區(qū)域設收費車位，必須經(jīng)業(yè)主大會表決通過。

物業(yè)有建議權，有執(zhí)行權，但沒有決定權。

這家物業(yè)，跳過了業(yè)主大會表決，跳過了業(yè)委會同意，跳過了任何形式的公示和征求意見，直接拉來一家第三方公司就把桿子立上了。

這不是管理，這是擅闖。

物業(yè)的辯解：初衷是好的？

被業(yè)主投訴后，物業(yè)和鎮(zhèn)政府是這樣回應的：

物業(yè)說法：

"為規(guī)范停車秩序、管控外來車輛占用業(yè)主資源、緩解停車擁堵及亂停亂放問題，在部分業(yè)主代表建議下設置了停車收費桿。"

"初衷是通過規(guī)范化管理維護小區(qū)正常停車秩序，保障全體業(yè)主停車權益。"

看清楚了，這個說法里有一個非常關鍵的詞——"部分業(yè)主代表建議"。

"部分業(yè)主代表"不等于"業(yè)主大會"。三個五個業(yè)主代表點頭，就能代表全體業(yè)主拍板了嗎？今天這幾個代表同意裝桿收費，明天那幾個代表能不能同意拆圍墻開商鋪？

程序正義，是法律底線，不是可以隨意跳過的"小節(jié)"。

再說"初衷是好的"這件事。

初衷再好，程序違法就是違法。小偷還說初衷是養(yǎng)家糊口呢。如果"初衷好"就能繞過法律規(guī)定，那法律的存在還有什么意義？管理小區(qū)停車秩序，方法有很多——加強巡邏、貼違停通知、來訪登記制度——唯獨不能繞過業(yè)主大會直接上收費桿。這是態(tài)度問題，更是法律意識問題。

而且，這個"初衷"背后有沒有別的考量？引進第三方停車公司，合作協(xié)議內容是什么？收費標準怎么定的？收的錢進了誰的口袋？收益怎么分配？

這些問題，一個都沒公示。

沒有公示的合作協(xié)議，誰知道這家第三方公司和物業(yè)之間有沒有利益輸送？沒有公示的收費標準，誰知道定價是否合理？沒有公示的收益分配方案，誰知道這筆錢是進了全體業(yè)主的公共收益賬戶，還是進了別人的腰包？

這不是個案，
而是行業(yè)的"標準操作"

類似的事情，在多地反復上演：

? 江西某地一大型商品房小區(qū)（2026年2月）——業(yè)主投訴公共區(qū)域停車位違規(guī)收費，惡意封閉共有車位。

? 某品牌開發(fā)商旗下小區(qū)（2026年3月）——物業(yè)無手續(xù)擅自收取停車費，官方責令立即停止。

? 某設區(qū)市全市專項整治（2025年6月）——住建、發(fā)改、市監(jiān)三部門聯(lián)合出手，重拳整治住宅小區(qū)"亂停車、亂收費"問題。

同一個問題，在不同城市反復出現(xiàn)，甚至到了需要政府部門聯(lián)合整治的地步。

為什么？因為對很多物業(yè)公司來說，在公共區(qū)域設停車收費桿，已經(jīng)成了一種"創(chuàng)收手段"，甚至是一種"行業(yè)慣例"。做法基本相同：

Step 1：找?guī)讉€"業(yè)主代表"背書，營造"業(yè)主有需求"的假象。

Step 2：引入第三方停車公司（這樣出了事可以甩鍋給第三方）。

Step 3：趁業(yè)主不注意，連夜裝桿，先上車后補票。

Step 4：開始收費。不公示合同、不公示標準、不公示收益去向。

Step 5：業(yè)主投訴 → 能拖就拖 → 實在拖不過去就"暫停" → 風頭過了再來。

這套流程，已經(jīng)不是"管理方式不當"可以解釋的了，這就是在侵占業(yè)主的共有權益。

那些"暫停"的收費桿，
后來怎樣了？

屬地鎮(zhèn)政府回復說：該點位現(xiàn)已停止停車收費，相關設備暫停運行。后續(xù)是否繼續(xù)設置，將征求三分之二以上業(yè)主意見。

注意措辭——"暫停運行"，不是"拆除"。

"暫停"意味著什么？意味著桿子還在那里，設備還在那里，只要風頭一過，隨時可以重新啟動。很多小區(qū)的業(yè)主都有類似的經(jīng)歷：投訴了，停了；過了一段時間，又悄悄開了；再投訴，再停；再過一陣，又來了……貓鼠游戲，周而復始。

更關鍵的是，收費桿"暫停"了，但之前收的錢怎么辦？

這家小區(qū)從一年前就開始裝桿收費，到被投訴停收，這中間收了多少錢？這筆錢是進了全體業(yè)主的公共收益賬戶，還是被第三方公司和物業(yè)分了？

違規(guī)收取的錢，該退還得退還，該歸入公共收益的歸入公共收益。這不是"暫停運行"就能一筆帶過的。

之前我們寫過某知名物業(yè)撤場后被判返還168萬公共收益的案例。如果物業(yè)覺得可以悄悄裝桿收費、被抓了就"暫停"、之前收的錢不了了之，那法律教育的代價遲早會來。

業(yè)主怎么維權？
記住這四條底線

底線一：涉及公共區(qū)域的經(jīng)營事項，必須業(yè)主大會表決。

不只是停車收費，還包括電梯廣告、外墻廣告、公共區(qū)域擺攤設點等。任何將公共區(qū)域用于經(jīng)營的行為，都必須經(jīng)業(yè)主大會表決同意。沒有表決，就是違規(guī)。業(yè)主有權要求立即停止。

底線二：物業(yè)公司有建議權，沒有決定權。

物業(yè)可以提出停車管理方案，但方案必須經(jīng)業(yè)主大會表決通過后才能執(zhí)行。物業(yè)單方面決定裝桿、定價、收費，性質等同于未經(jīng)同意擅自處分他人財產(chǎn)。

底線三：公共收益必須公開透明。

即便業(yè)主大會同意設停車收費，收費標準、合作協(xié)議、收益分配方案必須全部公示，接受全體業(yè)主監(jiān)督。這筆錢屬于全體業(yè)主的公共收益，任何物業(yè)無權私下處置。

底線四：維權渠道要選對，投訴要趁早。

先向物業(yè)書面提出異議（保留證據(jù)），然后向業(yè)委會反映（如有），再向屬地住建部門、12345熱線投訴，必要時通過問政平臺曝光。不要等收費運行了幾個月甚至幾年才想起來維權，越拖越被動。

物業(yè)的"自作聰明"，
正在透支最后的信任

平心而論，小區(qū)停車秩序確實是很多小區(qū)的痛點。外來車輛占用、亂停亂放、消防通道被堵——這些問題真實存在，業(yè)主也確實有怨言。

規(guī)范停車秩序，是應該做的事。

但做正確的事，必須用正確的方式。

正確的方式是什么？

第一步：物業(yè)起草停車管理方案，明確車位劃定、收費標準、收益分配。

第二步：方案全文公示不少于15天，讓每一位業(yè)主知情。

第三步：組織業(yè)主大會表決，達到法定通過比例。

第四步：按規(guī)定向發(fā)改部門辦理收費備案，向市監(jiān)部門辦理相關手續(xù)。

第五步：公示全部審批文件，然后才能開始執(zhí)行。

這套流程麻煩嗎？確實麻煩。但法律就是這樣規(guī)定的，麻煩本身就是對業(yè)主權利的保護。

怕麻煩就不走程序，跟怕堵車就闖紅燈有什么區(qū)別？

物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)在最缺的，不是"管理手段"，而是對業(yè)主權利的基本尊重。很多物業(yè)企業(yè)的思維方式還停留在"我管我的，業(yè)主交錢就行"的階段，把業(yè)主當被管理對象，而不是平等的服務對象和合作方。

在公共區(qū)域上做文章、搞創(chuàng)收，看似是"聰明"，實際上是在一點點透支業(yè)主的信任。今天你偷偷裝了停車收費桿，明天業(yè)主憑什么相信你公示的公共收益是真的？后天你要求漲價的時候，業(yè)主憑什么同意？

信任崩塌之后，重建的成本是裝一百根收費桿都賺不回來的。

業(yè)主的公共區(qū)域，業(yè)主說了算。

這不是一句口號，
這是法律賦予每一位業(yè)主的權利。
物業(yè)想動這塊蛋糕？
先過業(yè)主大會這一關。

轉發(fā)到你的業(yè)主群，
讓更多人知道：
公共區(qū)域的每一寸，都屬于全體業(yè)主。

這里是「物業(yè)管理的那些事」，
以案例說話，用數(shù)據(jù)驅動，
推動物業(yè)行業(yè)向前一步。
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本文案例基于公開媒體報道整理，為保護當事人隱私，
小區(qū)名稱及物業(yè)公司名稱均已做化名處理。
不構成法律意見。