• 陜西浩公律師事務所 民商事研究院 文章/張向勃

在強制執行程序中，當法院對被執行人名下財產采取查封、扣押、凍結措施時，案外人以其對該財產享有足以排除強制執行的實體權利為由提出異議，經執行異議程序被駁回后，依法提起的訴訟即為案外人執行異議之訴。此類訴訟涉及申請執行人、被執行人與案外人三方利益博弈，權利沖突復雜，裁判規則專業性強。結合最高人民法院指導案例及2025年7月施行 的《關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱"《解釋》"），對案外人執行異議之訴的司法認定規則進行系統解析。

一、典型案例引入

（一）指導案例156號：王巖巖訴徐意君、金陛公司案——權利競合時的選擇適用規則

合同背景：

徐意君因商品房委托代理銷售合同糾紛起訴金陛公司獲勝訴判決，后申請法院強制執行，法院查封了金陛公司名下的涉案房屋。案外人王巖巖主張其在查封前已與金陛公司簽訂合法有效的《商品房買賣合同》，支付了全部購房款并合法占有房屋，非因自身原因未辦理過戶登記，請求排除強制執行。

爭議焦點：

王巖巖的請求是否符合排除強制執行的條件？《執行異議和復議規定》第二十八條與第二十九條在適用上是何關系？

裁判結果與理由：

最高人民法院再審認為，《執行異議和復議規定》第二十八條適用于金錢債權執行中買受人對登記在被執行人名下不動產提出異議的情形，第二十九條適用于買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下商品房提出異議的情形。當被執行人為房地產開發企業，且被執行不動產為登記于其名下的商品房時，兩條文適用上產生競合，案外人可以選擇適用第二十八條或第二十九條規定；案外人主張適用第二十八條的，人民法院應予審查。 二審法院僅審查第二十九條而未審查第二十八條，直接駁回王巖巖訴訟請求，適用法律確有錯誤，故指令再審。

二、核心法律規則體系解析

2025年7月24日，《最高人民法院關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》（法釋〔2025〕10號）正式施行，作為首部系統規范執行異議之訴的專門司法解釋，構建了覆蓋程序規則、實體權利認定、多程序銜接及虛假訴訟懲治的全鏈條規范體系。

（一）程序規則要點

1. 管轄與受理條件

案外人提起執行異議之訴，須同時滿足：其一，已在執行過程中就執行標的提出執行異議；其二，對執行異議裁定不服；其三，自裁定送達之日起十五日內向作出執行異議裁定的執行法院起訴。

2. 多重查控時的當事人確定

執行標的存在輪候查封時，以首先查封、享有擔保物權等優先受償權的申請執行人為被告，以其他已知輪候查封的申請執行人為第三人。這一規則既確保優先債權人的程序參與權，又避免輪候債權人過度參與導致訴訟成本增加。

3. 裁判結果的執行銜接

案外人勝訴時，法院須同時判決解除執行措施并寫明相關查封裁定書案號，案外人可持生效判決直接請求執行法院解除措施，解決了以往勝訴但執行措施難以及時解除的銜接難題。（二）實體權利審查標準

《解釋》針對不同權利主體設定了差異化的審查標準，實現"同類權利同尺度審查"：

1. 商品房消費者的特殊保護（第十一條）
案外人以商品房消費者身份請求排除強制執行，需同時滿足：

查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

查封前已支付全部價款，或已按約支付部分價款且查封后至一審辯論終結前將剩余價款交付法院執行；

所購商品房系用于滿足家庭居住生活需要。

符合上述條件的，可排除建設工程價款優先受償權、抵押權及一般金錢債權的強制執行。該條款體現了對消費者生存權的優先保護理念，且不簡單以已購房屋數量、地域范圍判斷是否"以居住為目的"，對符合剛性或改善型住房需求的情形均依法予以保護。

2. 一般不動產買受人的保護（第十四條）

案外人以一般買受人身份請求排除一般金錢債權的強制執行，需同時滿足四要件：

查封前簽訂合法有效書面買賣合同；

查封前已支付全部價款或按約支付部分價款并將剩余價款交付執行；

查封前已合法占有該不動產；

非因自身原因未辦理所有權轉移登記。

注意：一般買受人的物權期待權僅能排除一般金錢債權的執行，原則上不能對抗抵押權等擔保物權，這是與商品房消費者保護的關鍵區別

3. 以物抵債權利人的審查（第十五條）
案外人以以物抵債權利人身份請求排除強制執行，需同時滿足：

存在真實債權債務關系且債務履行期限已屆滿，查封前已簽訂合法有效的以物抵債協議；

有證據證明抵債金額與抵債時執行標的實際價值基本相當；

查封前已合法占有該不動產；

非因自身原因未辦理所有權轉移登記。

其中"價值相當"的新增要求，旨在遏制"低價抵債損害其他債權人"的虛假行為。

三、權利沖突的裁判邏輯

（一）程序與實體的雙重審查框架

人民法院在審理案外人執行異議之訴時，遵循"程序先行、實體跟進"的審查邏輯：
第一步：審查是否符合受理條件（是否已提出執行異議、是否在法定期限內起訴、管轄是否正確）；第二步：審查是否屬于"與原判決、裁定無關"的情形，若涉及原判決錯誤應通過審判監督程序處理；第三步：審查案外人是否享有足以排除強制執行的民事權益，根據權利類型適用相應審查標準；第四步：綜合考量各方利益平衡，作出是否排除執行的裁判。

（二）權利順位的基本規則

在案外人權利與申請執行人權利發生沖突時，一般遵循以下順位規則：
商品房消費者生存權 > 建設工程價款優先受償權 > 抵押權 > 一般買受人物權期待權 > 一般金錢債權

商品房消費者的特殊地位源于生存權保障的憲法價值，司法實踐已明確其可對抗抵押權等優先權；而一般買受人（尤其是購買商業用房的投資者）的物權期待權本質上仍屬債權，原則上不能動搖抵押權的法定優先地位。

四、風險防范與實務建議

（一）對案外人（主張權利方）

及時提出異議：應在執行標的執行終結前（執行標的由當事人受讓的為執行程序終結前）提出執行異議，逾期將面臨程序失權風險。強化證據保全：妥善保管書面買賣合同、付款憑證（銀行轉賬記錄優于現金收據）、占有使用證明（水電費繳納記錄、物業費收據等）、催告過戶記錄等證據。積極行使權利：對于已購房屋，應及時辦理預告登記或所有權轉移登記，避免因怠于行使權利被認定為"自身原因未過戶"。

（二）對申請執行人

關注財產現狀：申請查封前可實地調查財產占有使用情況，甄別是否存在已出售但未過戶情形，合理選擇查封財產。運用繼續執行制度：執行異議之訴審理期間，可申請提供擔保后繼續執行，防止異議程序拖延導致財產價值貶損。審查虛假訴訟線索：對以物抵債、倒簽租賃合同等可疑異議，應積極搜集證據申請法院審查，必要時追究虛假訴訟法律責任。

（三）對交易買受人

簽約前核查權屬：購房前查詢不動產登記信息及查封、抵押情況，避免購買存在權利負擔的房屋。明確自身身份屬性：若為商品房消費者，應注意留存用于家庭居住生活的相關證據（如家庭成員情況、名下住房狀況等）。及時辦理預告登記：簽訂買賣合同后盡快辦理預告登記，取得對抗后續查封和抵押的公示效力。