北京“十五五”規劃：優化保障性住房供給，新增公寓型保租房占比超六成

2026年4月8日，《北京市國民經濟和社會發展第十五個五年規劃綱要》全文重磅發布，錨定2026—2030年首都高質量發展航向。在超大城市治理與民生保障的核心議題中，住房保障被置于關鍵位置，北京明確提出優化保障性住房供給結構，新增公寓型、宿舍型保租房占比超60%，以精準化、品質化、多元化的供給模式，破解新市民、青年人、城市運行服務保障人員的安居難題，推動 “住有所居” 向 “住有宜居” 跨越。

北京作為常住人口超2200萬的超大城市，住房保障始終是民生工作的重中之重。“十五五”規劃綱要立足首都城市戰略定位，明確健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，將保障性租賃住房（下稱 “保租房”）作為住房保障體系的核心抓手，徹底改變以往保障房戶型偏大、適配性不足、覆蓋群體有限的問題。

此次規劃最亮眼的突破，是供給結構的顛覆性調整：新增保租房中，公寓型、宿舍型房源占比突破 60%。這一數據背后，是對北京租賃市場真實需求的精準把脈——新就業大學生、青年白領、快遞員、環衛工人、醫護人員等群體，核心需求是小戶型、低租金、近通勤、全配套，而非大戶型、高門檻的傳統保障房。

圍繞不同群體的居住特征與保障強度，北京“十五五”住房保障體系形成了層次清晰、分工明確的三類供給模式：

從政策邏輯來看，北京“十五五”住房保障并非單一的“建房子”，而是構建“保障性保租房+市場化長租公寓”雙軌并行體系。規劃明確提出“鼓勵支持市場化長租公寓發展”，規范發展住房租賃市場，培育專業化、規模化租賃企業，讓保租房托底民生、市場化長租公寓滿足品質需求，形成多層次、全覆蓋的住房供給網絡。二、市場底色：北京長租公寓現狀與供需結構性矛盾

截至2025年末，北京在營長租公寓項目共243個，房源約11.6萬套，平均每月租金121元/㎡，平均出租率高達91%，高于上海的89%，凸顯北京租賃市場的剛需旺盛、供給緊缺。

從空間分布看，北京長租公寓呈現五環外集聚特征，朝陽、豐臺、大興等區域成為供給主力，核心城區房源稀缺，與青年群體、新市民的就業區位形成通勤錯配；從供應模式看，北京此前以存量物業（辦公樓、酒店、產業用房）改造為主，新建供給有限，集體經營性建設用地的潛力尚未充分釋放。

更深層的矛盾在于供需錯配：市場上大戶型、高租金的長租公寓占比偏高，而小戶型、低租金的公寓型、宿舍型房源供給不足，新市民、青年人 “租不起、租不近、租不適” 的問題突出。這也是北京 “十五五” 規劃將公寓型保租房作為供給主力的核心原因——用政策之手彌補市場失靈，直擊供需結構性痛點。

“十五五” 時期，北京住房保障供給不再依賴大規模增量開發，而是轉向存量盤活+增量新建雙輪驅動，契合北京城市發展從增量擴張轉向存量提質的新階段特征。

（一）供給路徑：雙輪驅動精準發力

1.存量物業改造：城市更新賦能保租房供給

北京 “十五五” 規劃明確，2030年城市更新（885991）年度投資將超3000億元，存量閑置物業轉型保租房成為城市更新（885991）的重要方向。將核心城區閑置辦公樓、老舊酒店、低效產業用房，改造為公寓型保租房，既能盤活存量資產，又能填補核心區租賃房源缺口，實現 “資產增值 + 民生保障” 雙贏。

2.集體用地新建：破解土地瓶頸，擴大供給規模

針對新增房源的土地難題，北京將集體經營性建設用地作為保租房建設的核心載體。規劃提出，加大集體建設用地用于保租房開發的力度，重點布局在軌道交通沿線、產業園區周邊、五環外重點片區，既降低土地成本，又貼合新市民就業區位，提升通勤效率。

這一模式既規避了核心城區土地稀缺的問題，又能快速擴大保租房供給規模，與上海 R4 租賃住宅用地新建模式形成差異化供給路徑，適配北京城市空間格局。

3.全流程精準管理：數字化賦能保障公平

北京將完善保障性住房管理信息平臺，實現房源發布、需求匹配、配租審核、后續監管全流程數字化，杜絕保障資源閑置、濫用，確保公寓型、宿舍型保租房真正流向新市民、青年人、城市運行服務保障人員，讓保障更精準、更公平。

（二）資本響應：REITs打通"投融管退"閉環

1.資本偏好：增值型改造項目成風口

2025年北京長租公寓投資市場錄得 3 宗大宗交易，成交金額約 31 億元，雖規模小于上海，但出租率高、現金流穩的優勢凸顯。外資機構、保險公司等資本方，重點布局存量物業改造的增值型項目—— 通過改造升級、專業化運營，實現租金增長與資產增值，這類項目抗周期（883436）能力強，契合長期投資邏輯。

2.退出閉環：REITs打通資本循環

自國內首支租賃住房 REITs 上市以來，保障性租賃住房 REITs 已達 8 支，穩健的業績為行業構建 “投融管退” 閉環提供范本。北京 “十五五” 期間大量新建、改造的保租房項目，達標后可通過 REITs 實現退出，吸引更多機構資金入局，形成資本投入 — 項目建設 — 穩定運營 —REITs 退出 — 再投資的良性循環。

3.雙軌協同：保障與市場化融合發展

北京規劃明確 “保租房托底 + 市場化長租公寓補充”，保險公司、專業租賃企業、房企等主體，可分別布局保障性與市場化賽道：前者聚焦民生剛需，享受政策支持與穩定現金流；后者瞄準品質需求，挖掘溢價空間，兩者協同構建多層次住房租賃市場。

（三）戰略價值：安居賦能城市競爭力

優化保租房供給已超越單純的民生范疇，成為北京提升城市競爭力、吸引新質生產力人才的戰略支點。公寓型產品以低租金、近通勤、全配套降低青年安居門檻；宿舍型產品保障城市運行隊伍穩定。同步推動的"軌交站點500米覆蓋率"由23.86%提升至25.7%，以住房布局優化職住平衡，提升城市運行效率，契合北京國際科創中心與人才高地建設目標。

北京優化保租房供給，絕非簡單的住房問題解決，而是民生保障、人才吸引、城市治理的多重賦能。

對新市民、青年人而言，公寓型保租房低租金、近通勤、全配套，降低了在首都安居的門檻，讓青年人才留得住、發展好；對城市運行服務保障人員而言，宿舍型保租房解決了基本居住需求，穩定了城市基礎服務隊伍；對首都發展而言，完善的住房保障是吸引人才、發展新質生產力、提升城市競爭力的基礎支撐，契合北京建設國際科技創新中心、人才高地的戰略目標。

同時，保租房供給優化也推動北京職住平衡。規劃新增 “軌道交通站點 500 米范圍人口和崗位覆蓋率” 指標，從 23.86% 提升至25.7%，公寓型保租房沿軌道線布局，直接縮短通勤距離，提升城市運行效率。