近日，郭廣昌旗下核心企業(yè)——復星國際宣布，集團于3月30日收到中國證監(jiān)會及上交所的受理通知，分拆三亞亞特蘭蒂斯并于上交所獨立REIT上市的申報工作進展順利。

本次申報的公募REITs名稱為“國聯安復星封閉式商業(yè)不動產證券投資基金”，原始權益人為海南亞特蘭蒂斯商旅發(fā)展有限公司，管理人為國聯安基金管理有限公司。

專項計劃名稱為“太保資產-復星不動產1號資產支持專項計劃”，專項計劃管理人為太平洋資產管理有限責任公司。

項目擬以三亞亞特蘭蒂斯作為基金的底層資產，預計募集規(guī)模139.28億元，如成功發(fā)行，有望成為國內商業(yè)不動產REITs領域申報規(guī)模最大的項目。

百億地標闖關REITs，盈利穩(wěn)定性待考

三亞亞特蘭蒂斯資產證券化源于復星旅文私有化后的重資產盤活布局。

2025年3月，復星旅文完成私有化退市，并宣布考慮分拆旗下核心資產三亞亞特蘭蒂斯，并于上交所進行獨立REIT上市。

時隔一年，這一資本運作正式進入監(jiān)管審核階段，成為復星體系盤活重資產、緩解資金壓力的關鍵一步。

公開資料顯示，三亞亞特蘭蒂斯由復星旅文投資逾百億元建成，項目位于海南省三亞市海棠區(qū)海棠灣核心海岸帶，占地面積54萬平方米，為一站式海洋主題度假休閑綜合體，匯集住宿、購物、餐飲、水世界、海豚灣、水族館、演藝、國際會展等業(yè)態(tài)。

近些年，其憑借業(yè)態(tài)獨特性與資源稀缺性，已經成為國內具有較高知名度的文旅度假地標。項目具備較強的客流集聚效應與市場認知度，資產屬性較為優(yōu)質，為其申報REITs奠定了基礎條件。

不過，從近年運營數據來看，項目收益表現并非持續(xù)上行，整體呈現一定波動特征。

數據顯示，2022-2024年，該項目實現營業(yè)收入分別為8.95億元、16.94億元、15.45億元；EBITDA分別為3.02億元、7.27億元、6.24億元；運營凈收益（NOI）分別為2.96億元、6.46億元、6.21億元。

雖然項目整體盈利規(guī)模在文旅商業(yè)項目中處于較高水平，但2023年迎來經營高峰后，營收及核心盈利指標均出現回落，增長動能有所放緩。

從收入結構來看，酒店住宿業(yè)務為項目經營的核心支柱，近三年占總收入比重均超過50%。

2022-2024年，酒店入住率分別為42.96%、81.90%、83.75%，市場需求在穩(wěn)步修復。

需要注意的是，酒店的平均房價呈現下行趨勢。2022-2024年分別為2450.96元/間/晚、2378.57元/間/晚、1920.51元/間/晚。房價回落對整體收入增長形成一定制約，也反映出高端文旅市場競爭加劇與定價壓力。

“經營處于下降通道，是由于行業(yè)整體供大于求。”旅游酒店行業(yè)資深高級經濟師、獨立分析師趙煥焱分析稱，如房價持續(xù)下行、盈利增速放緩，也會影響后續(xù)資產估值和REITs申報發(fā)行。

短期業(yè)績亮眼反彈，增長持續(xù)性存疑

在推進資產證券化的同時，三亞亞特蘭蒂斯近期階段性經營數據有所回暖。

2026年春節(jié)假期九天，項目總營業(yè)額突破1.24億元，同比增長20%；平均入住率達98%，平均每日房價同比上漲17%，創(chuàng)下歷史最佳春節(jié)表現。

清明小長假期間，該度假區(qū)總收入同比增長30%，酒店平均入住率與平均房價分別同比增長11%、22%。

但是短期假期數據回暖更多反映的是旅游市場階段性復蘇帶來的脈沖式增長，并不意味著項目已形成穩(wěn)定的長期盈利拐點。

而盈利穩(wěn)定性與現金流可持續(xù)性，恰恰是本次三亞亞特蘭蒂斯REITs能否順利獲批、并獲得市場認可的關鍵所在。若后續(xù)常態(tài)化運營難以支撐穩(wěn)健收益，一定程度上會影響REITs發(fā)行與定價，難以從根本上改善復星體系的長期資金壓力。

文/黃寧