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作者| 史大郎&貓哥

來(lái)源| 是史大郎&大貓財(cái)經(jīng)Pro

樓市到底了嗎？

過(guò)去五年的行情大家都沒(méi)見(jiàn)過(guò)，所以這個(gè)問(wèn)題見(jiàn)仁見(jiàn)智。

不過(guò)高盛最新的報(bào)告說(shuō)，樓市要復(fù)蘇了。

按他們的說(shuō)法：

上海和深圳的房?jī)r(jià)將在今年觸底，到2028年底，滬深房?jī)r(jià)將上漲15%。

下一個(gè)見(jiàn)底的城市是北京，可能要晚3-6個(gè)月，之后是廣州。

但去年高盛可不是這么說(shuō)的。

5個(gè)月前高盛還是堅(jiān)定的看空派，認(rèn)為房?jī)r(jià)調(diào)整還沒(méi)結(jié)束，房?jī)r(jià)還有20%-25%的下跌空間，到2027年才可能實(shí)質(zhì)性復(fù)蘇。

是什么促使高盛來(lái)了個(gè)180度大掉頭呢？

先來(lái)看看他們認(rèn)為滬深復(fù)蘇的理由。

他們認(rèn)為上海的庫(kù)存相對(duì)較低，去化維持在合理區(qū)間，而需求在逐漸增強(qiáng)，二手房也開(kāi)始回暖了。

深圳本身的供應(yīng)約束性就比較強(qiáng)，歷來(lái)對(duì)土地的依賴就不高，在供地上也比較克制，而且市場(chǎng)上還疊加了改善型的剛性需求，再加上一線城市的政策松動(dòng)，復(fù)蘇比較明顯。

總之，滬深的15%漲幅，是建立在低庫(kù)存、弱供給、高需求、強(qiáng)政策的基礎(chǔ)上的。

信不信呢？

3月份的數(shù)據(jù)，確實(shí)有看多的跡象。

比如上海，3月份二手房網(wǎng)簽3.1萬(wàn)套，創(chuàng)下5年來(lái)的單月成交紀(jì)錄，3月28日一天成交1585套，直接夢(mèng)回2021年，而就在4月11日，單日成交站上了1600套。

而深圳的二手住宅在三月份成交5000+，已經(jīng)高于榮枯線，總價(jià)200-500萬(wàn)的剛需客戶的比例在逐步提升，占到了3成以上，豪宅改善型客戶，也提升了1個(gè)點(diǎn)。

北上廣深的成交量，在3月份環(huán)比漲幅，都在100%左右。

還有一個(gè)被低估的城市，成都。

這兩天成都公布了常住人口數(shù)量，5年時(shí)間搶了60萬(wàn)人，常住人口只比北京少26.5萬(wàn)，是人口第四城。

有人口托底，成都的成交量排在全國(guó)前列，如果從面積上來(lái)看，全國(guó)第一。

如果看看地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)報(bào)，那信心可能就更足了。

碧桂園凈利潤(rùn)16億，旭輝凈利159億，金科凈利300-350億，佳兆業(yè)更是超過(guò)500億，看起來(lái)，萎靡許久的房地產(chǎn)又支棱起來(lái)了。

那真實(shí)情況到底咋樣呢？

其實(shí)真相是，凈利潤(rùn)是因?yàn)橛写罅康膫鶆?wù)重組收益，碧桂園有935億，旭輝有400億，金科有700億，如果去除掉這些重組收益，地產(chǎn)企業(yè)還是大虧。

但你不能把這僅僅看成是一種財(cái)技，它的奧秘在于，房企通過(guò)計(jì)提完成出清，才有能力去重啟房地產(chǎn)的長(zhǎng)鏈條。如果一直陷在債務(wù)泥潭中，那地產(chǎn)的復(fù)蘇更加遙遙無(wú)期，這是一個(gè)積極信號(hào)。

幾個(gè)成交放量的城市也有隱憂，量起來(lái)了，但要從價(jià)格看，還是不樂(lè)觀。

比如，現(xiàn)在不少成交都是“老破小”，有些城市甚至掀起了爭(zhēng)搶老破小的熱潮，其實(shí)這都是國(guó)企收儲(chǔ)帶來(lái)的增量，讓不少人想“抄底”，因?yàn)樽馐郾鹊轿涣耍珡膬r(jià)格角度看，百城二手住宅均價(jià)環(huán)比仍是下跌。

一句話總結(jié)，中介們依然在靠催降價(jià)來(lái)促成交，系統(tǒng)性出清還需要時(shí)間。

那需要多久呢？

貓哥覺(jué)得，這就需要量、價(jià)、庫(kù)存三要素的相互驗(yàn)證。

單一成交量是難以支撐大周期的轉(zhuǎn)折的，而目前價(jià)格仍然偏弱，一線城市二手掛牌價(jià)指數(shù)繼續(xù)下行，庫(kù)存去化也并沒(méi)有超預(yù)期。

而且未來(lái)的增長(zhǎng)模式也需要跟之前的30年來(lái)一個(gè)徹底的切割，拋棄三高模式，標(biāo)志性的事件會(huì)有兩個(gè)：

1、許家印的判決。

許家印和恒大的案子開(kāi)庭了，罪名很多，非吸、集資詐騙、違法放貸、欺詐發(fā)行、違規(guī)披露、單位行賄等。

許家印當(dāng)庭認(rèn)罪悔罪，被判無(wú)期的概率很高。

2、萬(wàn)科事件的終結(jié)。

這兩年，萬(wàn)科虧慘了，總共虧了1381億，但債務(wù)壓力還是一點(diǎn)沒(méi)清，一年內(nèi)的有息負(fù)債1600多億，缺口依然巨大。

萬(wàn)科的不少領(lǐng)導(dǎo)被查，這也是最近的熱聞。

為什么要重點(diǎn)關(guān)注這兩件事呢？

許家印是三高模式的集大成者，瘋狂造假加杠桿，最后成了龐氏騙局，而萬(wàn)科很多年都是好學(xué)生，但誰(shuí)能料到一邊喊著活下去，一邊耗盡現(xiàn)金流，債務(wù)暴雷。

對(duì)待萬(wàn)科的態(tài)度也有很大變化，開(kāi)始是萬(wàn)科必救，但經(jīng)過(guò)幾年努力，未來(lái)一定會(huì)是市場(chǎng)化出清，而非國(guó)家兜底。

這一態(tài)度的重要變化，也是對(duì)過(guò)去房地產(chǎn)模式畫(huà)上了句號(hào)。

這個(gè)時(shí)間有多長(zhǎng)？

大概率2028年底會(huì)見(jiàn)分曉，這不是忽悠大家去買房，但一個(gè)健康的經(jīng)濟(jì)體，房地產(chǎn)比重都在30%左右，房地產(chǎn)不能再拖經(jīng)濟(jì)后腿了。