一宗起拍價(jià)70.45億元的地塊掛牌，讓5月的深圳目光聚焦到龍崗大運(yùn)。

它不僅是官方盤(pán)活存量資產(chǎn)的標(biāo)桿案例，對(duì)大運(yùn)而言，更是一次城市能級(jí)和配套的重磅升級(jí)。

就在地塊出讓前夕，它的鄰居——東部頂流豪宅項(xiàng)目中海大運(yùn)玖章重磅上新，4棟單位于4月16日獲批預(yù)售，推出169套建面約126-139-143㎡住宅，這也是項(xiàng)目的收官之作。

事實(shí)上，如果能看清即將出讓的新地塊將為東部大運(yùn)核心區(qū)定下怎樣的“硬性指標(biāo)”，就會(huì)明白，中海大運(yùn)玖章最后的這169套房，搶占的大運(yùn)頭排紅利遠(yuǎn)比想象中更大。

拆解大運(yùn)地塊出讓背后

官方不是在“賣地”，而是在“定調(diào)”

讀懂這場(chǎng)土拍背后的“暗號(hào)”，需要從地塊本身的出讓要求說(shuō)起，這正是大運(yùn)頭排紅利的增量所在。

這塊地是大運(yùn)原世茂地塊，政府將其收儲(chǔ)、調(diào)規(guī)后再進(jìn)行出讓。約14.3萬(wàn)㎡的商業(yè)體量中，包含約11.63萬(wàn)㎡集中商業(yè)和約2.5萬(wàn)㎡酒店。

真正值得玩味的是招商門檻：

◎ 須引進(jìn)不少于5個(gè)高端國(guó)際零售品牌，且入選《Luxury & Premium 50 2025》榜單前二十名——香奈兒、LV、愛(ài)馬仕、勞力士等赫然在列。

◎ 須引進(jìn)不少于5個(gè)國(guó)際一線戶外運(yùn)動(dòng)品牌，例如始祖鳥(niǎo)（ARC'TERYX）、北面（The North Face）、猛犸象（MAMMUT）、巴塔哥尼亞（Patagonia）、可隆（KOLON SPORT）等。

◎購(gòu)物中心項(xiàng)目開(kāi)業(yè)起3年內(nèi)（含開(kāi)業(yè)）累計(jì)應(yīng)招引國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌的全國(guó)、華南、深圳、龍崗首店、旗艦店不少于30家。

◎引進(jìn)的酒店品牌須達(dá)到“超高端”或“奢華”等級(jí)，符合等級(jí)的酒店品牌包括瑞吉、麗思卡爾頓、柏悅、康萊德、文華東方等。

◎商業(yè)運(yùn)營(yíng)單位年?duì)I收不低于50億元。

▲部分符合條件的品牌

這些不是“建議”，而是“強(qiáng)制”。官方在用白紙黑字告訴市場(chǎng)：大運(yùn)中心的商業(yè)不是普通配套，而是比肩福田CBD、后海深圳灣的頂級(jí)商圈。這相當(dāng)于為整個(gè)板塊的業(yè)主，提前篩選了最高標(biāo)準(zhǔn)的消費(fèi)場(chǎng)域和城市門面。

將視線拉高到城市格局，會(huì)發(fā)現(xiàn)這份“強(qiáng)制”背后的必然邏輯。2025年龍崗GDP力壓寶安，成為深圳第三區(qū)，而GDP背后是產(chǎn)業(yè)、人口和消費(fèi)力的真實(shí)集聚。

▲龍崗城區(qū)景色 | 圖源@龍崗發(fā)布

當(dāng)一個(gè)區(qū)域的GDP站上6000億臺(tái)階，它對(duì)頂級(jí)商業(yè)、高端酒店、優(yōu)質(zhì)教育的需求就變得迫切而必然。

縱觀深圳的城市發(fā)展，歷來(lái)是多中心格局，福田、南山、寶安各有其核心。但在東部，真正稱得上“中心”的，有且只有一個(gè)——大運(yùn)。政府愿意花大力氣盤(pán)活世茂地塊，恰恰說(shuō)明大運(yùn)中心的戰(zhàn)略地位不可動(dòng)搖。

▲大運(yùn)中心板塊

除了新地塊的重奢商業(yè)和高端酒店，在中海大運(yùn)玖章北側(cè)，官方還調(diào)規(guī)了一塊教育設(shè)施用地，規(guī)劃為54班九年一貫制學(xué)校。在大運(yùn)深港國(guó)際科教城的定位下，引進(jìn)優(yōu)質(zhì)教育資源的概率極大。

▲規(guī)劃的學(xué)校位于中海大運(yùn)玖章北側(cè)（示意圖）

至此，大運(yùn)最后一塊配套拼圖已就位——頂級(jí)商業(yè)、優(yōu)質(zhì)教育、湖山景觀、文體場(chǎng)館、交通樞紐集聚，這樣的資源密度，放眼全深圳，屈指可數(shù)。

如果再把這塊地放在全國(guó)坐標(biāo)來(lái)看，2026年以來(lái)，上海、杭州、北京等一線城市核心地塊溢價(jià)率屢創(chuàng)新高：

廣州馬場(chǎng)地塊243輪競(jìng)價(jià)、236億成交；

上海長(zhǎng)寧內(nèi)環(huán)內(nèi)地塊41輪競(jìng)價(jià)、溢價(jià)超6%；

杭州濱江區(qū)地塊127輪競(jìng)價(jià)、溢價(jià)47%。

這是資本對(duì)一線城市核心資產(chǎn)最誠(chéng)實(shí)的投票。

大運(yùn)地塊擁有商業(yè)、酒店、文體、住宅的復(fù)合超級(jí)業(yè)態(tài)，是典型的“城市地標(biāo)綜合體”，極有可能成為東部新的“單價(jià)/總價(jià)地王”。而地王的誕生，將直接重塑整個(gè)片區(qū)的價(jià)格坐標(biāo)系。

可以說(shuō)，這次土拍宣告了大運(yùn)中心從“成熟”走向“頂級(jí)”的質(zhì)變起點(diǎn)。

而中海大運(yùn)玖章，正是距離這個(gè)起點(diǎn)最近、享受紅利最直接的在售項(xiàng)目。

斷貨王再上新

這批新房源藏著什么“底牌”？

作為大運(yùn)核心近兩年最受關(guān)注的項(xiàng)目，中海大運(yùn)玖章堪稱 “斷貨王”：

自2025年10月首次入市以來(lái)兩開(kāi)兩捷，據(jù)克爾瑞監(jiān)測(cè)，項(xiàng)目不僅在2025年度成為龍崗全區(qū)商品住宅成交金額網(wǎng)簽的冠軍，今年1-3月在銷售金額/面積/套數(shù)三個(gè)維度上同樣是榜首。銷售成績(jī)?nèi)绱肆裂郏阋?jiàn)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可。

▲數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞

這次加推的4棟，是整個(gè)項(xiàng)目的收官之作。它的稀缺，不僅在于169套的最后供應(yīng)，更在居住體驗(yàn)上。

從樓棟位置就可以看到，4棟集靜謐和景觀于一身，既有大運(yùn)頭排視野，又擁有私享園景的從容。

樓棟位于中海大運(yùn)玖章項(xiàng)目的中央位置，西、北、東三側(cè)均不臨路，南側(cè)距離青春路約90米，超寬路間距幾乎隔絕了道路噪音。

而得益于項(xiàng)目一字排開(kāi)的布局，4棟在享受靜謐的同時(shí)，依然占據(jù)大運(yùn)中心頭排景觀資源。

景觀體驗(yàn)更是一絕，由于樓棟東、西、南三面無(wú)遮擋，形成三面景觀環(huán)繞，坐在客廳或站在陽(yáng)臺(tái)，即可享受山景“入戶”的開(kāi)闊體驗(yàn)。同時(shí)，它還擁有近前的園林景觀環(huán)繞感：項(xiàng)目規(guī)劃的三大景觀節(jié)點(diǎn)繆斯花園、沐光庭院、漫語(yǔ)花園環(huán)繞4棟四周。

▲中海大運(yùn)玖章外園林實(shí)景圖

居住其中，同時(shí)欣賞內(nèi)外雙園、城市風(fēng)貌與大運(yùn)公園山景，中低樓層推窗即園，高樓層則山、城、園三景“入戶”。這樣的景觀視野，在當(dāng)前大運(yùn)板塊是獨(dú)一份。

窗外的風(fēng)景，是大運(yùn)中心給頭排業(yè)主的獨(dú)有饋贈(zèng)。而如何將這份饋贈(zèng)價(jià)值最大化，讓每一位居住者都能舒適享受，考驗(yàn)的是戶型設(shè)計(jì)的能力。

中海大運(yùn)玖章最后加推的這批房源涵蓋建面約126-139-143㎡，都采用大面寬設(shè)計(jì)，讓山湖景觀成為客廳的“動(dòng)態(tài)背景墻”。

不同戶型，能享受雙重或多重景觀。

追求更高感官享受和更大尺度空間的，可以直接考慮約139㎡和143㎡。

建面約139㎡，擁有城市、山、湖三重景觀，主臥套房270°視野，站在窗前，湖景、大運(yùn)中心城市景觀、大運(yùn)公園山景，依次掠過(guò)眼前。客廳同樣擁有湖景和城市新貌雙面景觀。

這是一個(gè)可伴隨家庭成長(zhǎng)的戶型，兩個(gè)房間和客廳都朝南，公區(qū)采用LDKB一體化的設(shè)計(jì)，無(wú)墻體阻隔空間的同時(shí)，無(wú)論身處廚房還是在客廳，都能欣賞到窗外風(fēng)景。

客廳的尺度，讓這套房可因應(yīng)家庭階段的不同進(jìn)行功能優(yōu)化。如果需要多一個(gè)獨(dú)立的空間，這個(gè)大方廳可以再改造出一間房，作為客房/書(shū)房或者茶室/游戲室都很合適。

主臥和其中一個(gè)次臥的轉(zhuǎn)角飄窗都采用無(wú)柱化設(shè)計(jì)，保證了視野的連貫性，極大提升景觀體驗(yàn)，而這種大跨度飄窗的處理，耗費(fèi)成本會(huì)比普通轉(zhuǎn)角飄窗更高。

▲建面約139㎡主臥實(shí)拍，飄窗像畫(huà)框，把風(fēng)景框進(jìn)家里

主臥還藏有一個(gè)小空間，可以是小小工作間，也可以打造成男女主人的衣帽間。

建面約143㎡四房同樣享受城市和山、湖三重景，靜謐、視野開(kāi)闊，02戶型的主臥套房，還能見(jiàn)證大運(yùn)重奢商業(yè)的誕生和成長(zhǎng)。

這個(gè)南北通透戶型擁有超寬景觀大陽(yáng)臺(tái)，三代同堂都不局促，可謂是終極改善的首選。

玄關(guān)處的房間可以作為長(zhǎng)輩房，離公衛(wèi)近，方便老人起夜，跟年輕人的作息也可以互不打擾了。

主臥套房同樣是270°無(wú)柱化飄窗設(shè)計(jì)，擁有獨(dú)立衣帽間，尺度闊綽。清晨醒來(lái)拉開(kāi)窗簾，縷縷綠意即可映入眼簾，令人心曠神怡。

▲建面約143㎡主臥實(shí)拍

▲建面約143㎡客廳實(shí)拍

建面約126㎡，是4棟的入門級(jí)四房，客廳可觀山景，視野開(kāi)闊，主臥直面規(guī)劃中的學(xué)校，未來(lái)甚至可以在自家窗前目送孩子走進(jìn)校門的身影。

闊綽舒適的戶型，配上稀缺的景觀，這才是大運(yùn)頭排該有的樣子。

大運(yùn)頭排資產(chǎn)的價(jià)值

經(jīng)不起等待

如果拉高到板塊維度來(lái)看，中海大運(yùn)玖章選擇在此刻入市，實(shí)際是給了買房人一個(gè)確定性機(jī)會(huì)。

未來(lái)大運(yùn)新地塊將新增約30.56萬(wàn)㎡住宅。從官方對(duì)地塊的價(jià)值定調(diào)來(lái)看，這批住宅的定位同樣不會(huì)低，將與中海大運(yùn)玖章共同撐起大運(yùn)高端住宅封面——不是此消彼長(zhǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，而是價(jià)值疊加的共榮。

即使未來(lái)有新增供應(yīng)，中海大運(yùn)玖章依然具備不可替代的“確定性”優(yōu)勢(shì)。

首先是景觀的確定性。

有房企內(nèi)部曾對(duì)即將出讓的地塊的投資和產(chǎn)品的強(qiáng)排規(guī)劃進(jìn)行測(cè)算，受限于地塊的土地形態(tài)等因素，為了平衡地價(jià)與配建成本，該地塊的住宅預(yù)計(jì)要強(qiáng)排成5排，其中只有一線第一排的住宅可以看湖景，后排看到的將是前排的“樓景”。

▲中海大運(yùn)玖章效果圖

中海大運(yùn)玖章則已是“明牌”，項(xiàng)目已封頂，樓棟一字排開(kāi)，不用再去猜哪些樓棟才能最大化地將風(fēng)景擁入懷中，站在高區(qū)樣板間內(nèi)，目之所及就是一線無(wú)遮擋的城市、湖、山景觀，這種“眼見(jiàn)為實(shí)”的確定性，令買房人更安心。

價(jià)格的確定性同樣清晰。

業(yè)內(nèi)測(cè)算，如果把地價(jià)和商業(yè)建造成本都折進(jìn)住宅，按起始價(jià)來(lái)測(cè)算，新地塊的可售樓面價(jià)已近3萬(wàn)/㎡，聽(tīng)說(shuō)幾家有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商都對(duì)這個(gè)項(xiàng)目感興趣，一旦地價(jià)抬高，可售樓面價(jià)甚至可能突破3萬(wàn)/㎡。

而在后續(xù)開(kāi)發(fā)中，為了拉平整個(gè)住宅項(xiàng)目的均價(jià)，擁有稀缺頭排景觀資源的樓棟定價(jià)必然不低，房企內(nèi)部做的測(cè)算顯示，新地塊住宅的單價(jià)可能要摸高到7萬(wàn)以上。

而中海大運(yùn)玖章最后加推的這批頭排景觀房源備案均價(jià)約6萬(wàn)/㎡，長(zhǎng)期霸榜的斷貨王——建面約143㎡4房主力折后總價(jià)約780-830萬(wàn)；既看城又看內(nèi)外園的園景之王——建面約139㎡3+1房主力折后約750-800萬(wàn)，單價(jià)約5.4-5.8萬(wàn)/㎡。

▲中海大運(yùn)玖章視角的航拍實(shí)景

用當(dāng)下的價(jià)格鎖定未來(lái)的價(jià)值，性價(jià)比優(yōu)勢(shì)不言自明。

最容易被忽略的是時(shí)間的確定性。

新地塊從拍地到開(kāi)發(fā)、交付、入住，至少需要3年。對(duì)于自住改善的家庭來(lái)說(shuō)，3年時(shí)間意味著繼續(xù)租房、繼續(xù)等待、繼續(xù)承受不確定性。

現(xiàn)在通過(guò)大運(yùn)玖章入手大運(yùn)中心板塊，是“低成本+即時(shí)享受”的首選——用確定的景觀對(duì)沖未來(lái)的不確定性，用提前享受戰(zhàn)勝時(shí)間成本，這就是此刻買進(jìn)中海大運(yùn)玖章的底層邏輯。

站在此刻節(jié)點(diǎn)回頭再看：

全國(guó)核心地塊“地王”頻出，不是偶然，資本在用真金白銀投票，核心城市的核心資產(chǎn)，永遠(yuǎn)值得重倉(cāng)。

而大運(yùn)地塊“重生”，也不是偶然，而是官方為大運(yùn)中心重新定調(diào)的必然。

中海大運(yùn)玖章的收官之作，恰好站在了這兩股浪潮的交匯點(diǎn)。最后169套房源，有些確定性，錯(cuò)過(guò)就真的錯(cuò)過(guò)了。

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