沒有市場底就沒有價格底

【市場底由“成交結構”來確認】

有人比較擔心北京現在的成交結構不健康，這對于沒有“大周期”經驗的人來講，可以理解。

因為現在北京成交總價占比中，300萬以下房產的成交，由去年的40%左右（這對比常規月份就已經算很高了），又攀升到58%了。

這種占比，放在任何一段健康市場的中間時段，都是非常不合理的，說明市場上改善需求大幅縮減。

理解這個變化，我覺得可以舉個例子：

這就像一個正常人，如果主要攝入食物方式就是——喝白粥，缺乏改善伙食的攝入，那早晚會因為營養不良出問題。

但如果是對于剛手術大病初愈的人來說，上來就大魚大肉，海參佛跳墻，估計沒幾天又回ICU了。

我直接說個簡單可以理解的結論：

①回望北京過去十多年的行情，去年四季度和北京2014年下半年最像。

如果你還有點記憶，那時候主流跌幅甚至超過20%（印象最深的是我同學萊圳家園的上車盤，買了不到一年，從四萬四五的單價，跌到三萬出頭，還真找到數據了，如下圖）

（這種數據很少，大中介都沒有，請任何人不要找我們要這種數據，沒有意義的。）

那時候的悲觀情緒，要比現在強烈多了，只是那種情緒僅在市場參與者中蔓延，互聯網自媒體還不發達（那時候公域網絡環境中，只有圍脖公蜘提一提）。

②回望北京過去十多年的行情，現在這種成交占比和北京2015年上半年最像。

記得那時候，有些年輕中介還沒有今天這么壞，我喜歡跟年輕中介看房，不喜歡跟老油子看房，偶爾看房的過程中，還喜歡晚上和他們喝兩口，聽聽他們心里話。

2015年初，還有中介私下和我說：“北京這房子算完了，貴房子根本沒人看，更別說買了。都買不大點的小房子，擱啥掙錢啊，干完這個月我不打算干了”。

后來這哥們真不干了，回老家了，然后就沒有聯系了，今天想來，還是祝福他后來能吃到他們當地16-17年的“肥肉”吧。

當然話說回來，我當時聽了也一臉懵逼，信心受到很大打擊，這個對我的影響其實還挺大，如果我能在15年更激進一些，而不是在已經開漲的16年瞎搞，我的成本要低一大截的，都是吃了沒經驗的虧，我干嘛聽一個連房子都沒有的小中介的啊！

【筑底需要補底】

一口鍋，鍋臺再結實、鍋沿再漂亮，如果鍋底漏了，它就是一口廢鍋。

這就是很多人誤解的北京樓市，以為好房子、貴房子漲了，才有筑底希望。

這是錯誤的。

如果那樣，就只能越加速低總價資產持有者的恐慌拋售心理，市場永遠沒有底。

放一張圖，各位自行感受下：

【“價格底”要由“市場底”來確認】

所以有人說，去年四季度，特別是11-12月的低成交價，應該是筑底了。

我一直沒敢系統公開聊這件事。

因為我要等一個信號——成交結構的變化。

目前看，謹慎一點講的話，成交結構已經初具雛形。

就是上面的數據我說的。

但畢竟我是公開發表，我不可能只跟萊圳家園的業主說：

“喂，你們小區筑底了”。

這是不客觀、不公允的，所謂筑底的意思是：應筑盡筑。

（這個詞為衍生詞，來源于2022年的流行詞“應檢盡檢”）

房山的老破小，不是“應筑”范圍內的，但是房山的次新地鐵房，也應該在“應筑”范圍內吧？

通州北關呢？石景山蘋果園呢？順義石門呢？昌平縣城呢？

以此類推吧。

給市場點時間，讓它自行輪動。

【關鍵觀察期】

現在到五一節后。

目前仍有超大量觀望買家，還在進一步驗證自己的判斷，不要對這個群體有任何質疑，他們是市場一旦筑底的“先頭部隊”，如果行情明確開啟，第一階段的提價，主要靠的就是這部分群體。

而且這部分群體的主力又是換房者里，已經賣掉房的，他們對市場敏感度最高，嗅覺也最為靈敏（別看他們都藏起來不吱聲，那都是瞇著呢）。

他們覺得僅僅四月份穩住還不夠，要等到整個四月份過去，看看各方面“量”的數據，尤其是掛牌量的數據（今年相比過去幾年最大的不同是，在3月高峰結束后，掛牌量不增反降）。

對于右側交易者，我認為這個合理。

有時候成交量未必能說明問題，像去年四季度的快速下跌期，實際成交量是比較高的（被很多人稱之為以價換量）。

所以右側交易者要確認市場轉向后，再采取行動。

市場上天然就是右側交易者遠多于左側交易者，不僅僅房產這樣，其他領域也這樣。

【結語】

再說一遍：

市場不是靠分化筑底的，市場要靠輪動筑底。

只有鍋底補上，才可以講筑底。

當然了，北京小區實在太多，更主要的是很多非主流小區的某個戶型，上一套成交價未必是“跌透價”，所以后續還可能有對比起來看，仍在下跌的小區。

只有摸透市場邏輯和價格規律，才能判斷具體某套房子是否價格合理。

進一步理解這個邏輯，可以聽聽我會員內部直播的第四場和第五場回放（特別是第五場），當然會員還有其他權益，內部直播只是附帶贈送的。

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