【克而瑞物管研究】

前言

2026年是我國“十五五”規(guī)劃開局之年，全國物業(yè)管理行業(yè)正式告別粗放規(guī)模擴(kuò)張，全面邁入規(guī)范化、智慧化、多元化、價值化的高質(zhì)量發(fā)展新階段。國家層面已明確將物業(yè)服務(wù)深度納入基層治理、民生保障與城市運(yùn)營核心體系，持續(xù)推進(jìn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升、房屋全生命周期管理、信用體系建設(shè)與“一刻鐘便民生活圈”建設(shè)，推動物業(yè)行業(yè)深度融合養(yǎng)老托育、綠色低碳、城市更新等國家戰(zhàn)略，行業(yè)定位從社區(qū)服務(wù)向城市綜合服務(wù)升級。

在此宏觀背景下，江西省緊扣國家戰(zhàn)略部署，以新型城鎮(zhèn)化、城市更新、老舊小區(qū)改造、南昌—贛州—九江都市圈協(xié)同發(fā)展為核心抓手，密集出臺《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》《江西省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法》等一系列配套政策，構(gòu)建起“黨建引領(lǐng)、信用監(jiān)管、質(zhì)價匹配、多元服務(wù)”的現(xiàn)代化物業(yè)治理制度框架。截至2025年底，全省累計(jì)改造老舊小區(qū)6577個、覆蓋193.8萬戶（數(shù)據(jù)來源：江西省發(fā)改委、江西省住建廳官方公開通報(bào)），專業(yè)化物業(yè)服務(wù)覆蓋率持續(xù)提升，物業(yè)企業(yè)加速向非住業(yè)態(tài)、城市服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)延伸，行業(yè)格局持續(xù)優(yōu)化，發(fā)展韌性顯著增強(qiáng)。

本報(bào)告依托克而瑞物管全國物管數(shù)據(jù)庫、江西區(qū)域深度調(diào)研、政府公開數(shù)據(jù)與企業(yè)實(shí)地訪談編制，在原版報(bào)告基礎(chǔ)上全面核實(shí)數(shù)據(jù)、深化專業(yè)邏輯、擴(kuò)充標(biāo)桿案例、強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)洞察，完整呈現(xiàn)江西物業(yè)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、競爭格局、標(biāo)桿力量與未來趨勢，為政府監(jiān)管、行業(yè)自律、企業(yè)戰(zhàn)略、市場投資提供權(quán)威、專業(yè)、可落地的決策參考，助力江西物業(yè)行業(yè)邁向更高質(zhì)量、更可持續(xù)、更具價值的發(fā)展新征程。

注：本報(bào)告核心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)基準(zhǔn)日為2025年12月31日，部分調(diào)研數(shù)據(jù)基于2026年一季度實(shí)地訪談與模型測算，已明確標(biāo)注來源與適用范圍。

【研究成果】

政策篇：

體系完善·監(jiān)管升級·高質(zhì)量發(fā)展底座成型

（一）國家頂層政策導(dǎo)向：物業(yè)成為國家治理重要支柱

1.行業(yè)戰(zhàn)略定位持續(xù)升級

國家明確將物業(yè)服務(wù)納入民生服務(wù)與基層治理體系核心板塊，部署實(shí)施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升專項(xiàng)行動，推動建立房屋全生命周期安全管理制度，引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)從社區(qū)管理者向城市資產(chǎn)守護(hù)者、城市運(yùn)營服務(wù)商雙重轉(zhuǎn)型，行業(yè)價值被重新定義。中央經(jīng)濟(jì)工作會議、全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議連續(xù)強(qiáng)調(diào)：物業(yè)管理是城市治理的“最后一公里”，必須以高質(zhì)量服務(wù)支撐高品質(zhì)生活。

2.行業(yè)規(guī)范治理全面強(qiáng)化

全國范圍內(nèi)持續(xù)開展物業(yè)領(lǐng)域?qū)ｍ?xiàng)整治，聚焦質(zhì)價不符、公共收益不透明、維修資金使用不規(guī)范、項(xiàng)目退出難、惡意低價競標(biāo)等行業(yè)突出問題，健全信用監(jiān)管與跨部門聯(lián)合懲戒機(jī)制，推動行業(yè)從“有服務(wù)”向“優(yōu)服務(wù)”“規(guī)范服務(wù)”根本性轉(zhuǎn)變。國家住建部、發(fā)改委、市場監(jiān)管總局等多部門聯(lián)合推進(jìn)物業(yè)行業(yè)規(guī)范化建設(shè)，明確要求加快實(shí)現(xiàn)全國物業(yè)信用檔案全覆蓋、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)全公開、收費(fèi)行為全透明。

3.智慧與多元服務(wù)成為行業(yè)發(fā)展核心方向

智慧物業(yè)納入完整社區(qū)與新基建核心考核指標(biāo)，鼓勵“物業(yè)+養(yǎng)老/托育/家政/城市服務(wù)”融合發(fā)展，拓寬行業(yè)價值邊界，數(shù)字化轉(zhuǎn)型從行業(yè)“可選項(xiàng)”變?yōu)槠髽I(yè)發(fā)展“必答題”，科技賦能成為企業(yè)核心競爭力。國家發(fā)改委明確，智慧社區(qū)建設(shè)達(dá)標(biāo)率將作為文明城市、宜居城市評選的核心加分項(xiàng)。

4.綠色低碳與城市服務(wù)納入政策支持清單

“雙碳”目標(biāo)下，綠色物業(yè)、節(jié)能改造、垃圾分類、海綿社區(qū)成為政策重點(diǎn)引導(dǎo)與考核內(nèi)容；物業(yè)承接城市環(huán)衛(wèi)、綠化、市政設(shè)施運(yùn)維、公共空間管理被納入政府購買服務(wù)目錄，城市服務(wù)成為物業(yè)行業(yè)核心增量賽道。

（二）江西省核心政策與落地成效

1.法規(guī)體系日趨完善

《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》完成全面修訂，明確業(yè)主權(quán)責(zé)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)規(guī)范、公共收益監(jiān)管、項(xiàng)目退出與承接查驗(yàn)機(jī)制等關(guān)鍵內(nèi)容，夯實(shí)行業(yè)法治基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)有法可依、有章可循。配套出臺《江西省住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》《江西省老舊小區(qū)物業(yè)管理指引》《江西省公共收益管理細(xì)則》，形成“1+N”政策閉環(huán)體系。

2.信用監(jiān)管實(shí)現(xiàn)全省統(tǒng)一閉環(huán)

2026年1月1日起《江西省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法》正式施行，構(gòu)建五星至一星級五級信用體系，信用結(jié)果直接應(yīng)用于業(yè)主選聘、招投標(biāo)、政府采購、評獎評優(yōu)、行政監(jiān)管、品牌合作六大場景，形成“守信激勵、失信懲戒”的剛性約束。信用評級已成為企業(yè)市場準(zhǔn)入、資源獲取的核心依據(jù)，深圳市金地物業(yè)管理有限公司南昌分公司、南昌軌道交通集團(tuán)物業(yè)管理發(fā)展有限公司均獲評江西省物業(yè)服務(wù)五星級信用企業(yè)。

3.紅色物業(yè)深度融入基層治理

全省推廣“黨建引領(lǐng)+紅色管家+網(wǎng)格治理”模式，推動小區(qū)黨支部全覆蓋、業(yè)委會黨員占比提升、物業(yè)與社區(qū)“雙向進(jìn)入、交叉任職”，紅色物業(yè)成為化解社區(qū)矛盾、提升物業(yè)費(fèi)收繳率、強(qiáng)化社區(qū)凝聚力的核心抓手。南昌軌道物業(yè)以“軌道紅·鄰里暖”黨建品牌為抓手，將地鐵服務(wù)與社區(qū)治理聯(lián)動；金地物業(yè)南昌分公司打造“紅色管家+金地享家”雙平臺，實(shí)現(xiàn)業(yè)主滿意度與物業(yè)費(fèi)收繳率同步提升。

4.民生與城市服務(wù)政策協(xié)同發(fā)力

?老舊小區(qū)改造：截至2025年底，“十四五”以來全省累計(jì)改造老舊小區(qū)6577個、覆蓋193.8萬戶（數(shù)據(jù)來源：江西省發(fā)改委、江西省住建廳官方公開通報(bào)），同步推進(jìn)物業(yè)全覆蓋與服務(wù)升級，持續(xù)提升老舊小區(qū)專業(yè)化物業(yè)服務(wù)進(jìn)駐比例。

?智慧物業(yè)：全省多地推進(jìn)智慧物業(yè)平臺建設(shè)，支持項(xiàng)目落地智能安防、線上繳費(fèi)、AI報(bào)修等數(shù)字化服務(wù)，南昌建成市級智慧物業(yè)監(jiān)管平臺，實(shí)現(xiàn)投訴、報(bào)修、收費(fèi)、公共收益全流程閉環(huán)管理。

?質(zhì)價相符：全省推動建立“成本+合理利潤”的物業(yè)服務(wù)定價與動態(tài)調(diào)整機(jī)制，開展物業(yè)費(fèi)監(jiān)測與信息公開，緩解“低價低質(zhì)”惡性競爭困境。南昌、贛州、九江率先實(shí)施物業(yè)費(fèi)分級定價、按質(zhì)收費(fèi)，推動優(yōu)質(zhì)優(yōu)價項(xiàng)目占比持續(xù)提升。

?維修資金監(jiān)管：全省上線住宅專項(xiàng)維修資金線上申請、線上審核、線上使用系統(tǒng)，大幅提升維修資金使用效率，破解“申請難、使用慢、監(jiān)管弱”行業(yè)難題。

5.城市服務(wù)與公建物業(yè)政策支持

江西省政府印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與城市服務(wù)的實(shí)施意見》，鼓勵物業(yè)企業(yè)承接市政保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、公廁管理、停車運(yùn)營、公園運(yùn)維等城市服務(wù)項(xiàng)目。南昌軌道物業(yè)深度參與地鐵站點(diǎn)、市政公共空間運(yùn)維，成為全省物業(yè)企業(yè)參與城市服務(wù)的標(biāo)桿案例。

（三）重點(diǎn)地市政策特色

1.南昌市：推動智慧物業(yè)接入城市大腦，加快推進(jìn)完整社區(qū)建設(shè)，強(qiáng)化公共收益監(jiān)管與老舊小區(qū)專業(yè)化托管，TOD物業(yè)、軌道物業(yè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)全國領(lǐng)先；出臺《南昌市軌道物業(yè)管理導(dǎo)則》，全國首創(chuàng)地鐵+社區(qū)一體化服務(wù)模式。

2.贛州市：全域推進(jìn)紅色物業(yè)與業(yè)主自治，實(shí)現(xiàn)縣域物業(yè)全覆蓋，公建物業(yè)規(guī)范化招標(biāo)比例全省第一；建立鄉(xiāng)鎮(zhèn)物業(yè)指導(dǎo)中心，破解農(nóng)村集鎮(zhèn)物業(yè)管理難題。

3.九江市：推動綠色物業(yè)與長江經(jīng)濟(jì)帶城市治理深度結(jié)合，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)公示，推行老舊小區(qū)菜單式服務(wù)，打造長江岸線物業(yè)運(yùn)維樣板。

4.新余/景德鎮(zhèn)：推進(jìn)紅色物業(yè)標(biāo)桿化、智慧平臺全域化，探索形成多種破解老舊小區(qū)失管難題的可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)；新余“物鄰?fù)ā薄⒕暗骆?zhèn)“陶溪川智慧物業(yè)”入選省級示范項(xiàng)目。

（四）政策影響與行業(yè)走向

1.信用成為企業(yè)市場準(zhǔn)入核心入場券：低信用企業(yè)在招投標(biāo)、品牌合作、項(xiàng)目拓展中全面受限，優(yōu)質(zhì)高信用企業(yè)獲得更多政策與市場資源傾斜。

2.規(guī)范運(yùn)營成為企業(yè)發(fā)展必修課：收費(fèi)透明、公共收益公示、投訴閉環(huán)、合規(guī)用工、安全管理成為物業(yè)企業(yè)基本運(yùn)營要求。

3.轉(zhuǎn)型升級成為行業(yè)發(fā)展必答題：企業(yè)必須走品質(zhì)化、數(shù)字化、多元化、規(guī)模化發(fā)展道路，單一住宅業(yè)態(tài)、粗放管理模式已難以為繼。

4.跨界融合成為行業(yè)增長新方向：物業(yè)與養(yǎng)老、托育、家政、城市服務(wù)、綠色低碳深度融合，跨界增值服務(wù)成為企業(yè)核心增長極。

宏觀篇：

經(jīng)濟(jì)民生雙輪驅(qū)動·物業(yè)發(fā)展根基堅(jiān)實(shí)

（一）江西省宏觀經(jīng)濟(jì)與城鎮(zhèn)化支撐

1.經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有進(jìn)，服務(wù)消費(fèi)能力持續(xù)提升

2025年江西省經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長，第三產(chǎn)業(yè)占比穩(wěn)步提升，服務(wù)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率持續(xù)擴(kuò)大，城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入保持穩(wěn)定增長，服務(wù)型消費(fèi)支出占比持續(xù)提升，為物業(yè)服務(wù)消費(fèi)升級與物業(yè)費(fèi)合理調(diào)整提供了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)支撐。居民對“安全、整潔、便捷、智慧”的居住需求持續(xù)上升，對優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的付費(fèi)意愿持續(xù)增強(qiáng)。

2.城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)，人口集聚效應(yīng)顯現(xiàn)

江西省城鎮(zhèn)化率穩(wěn)步提升，南昌、贛州、九江三大都市圈人口加速集聚，人口向核心城市、核心板塊集中，帶來高端住宅、商業(yè)辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、軌道物業(yè)等多元化物業(yè)服務(wù)需求，三大都市圈成為全省物業(yè)服務(wù)核心市場。

3.人口結(jié)構(gòu)變化驅(qū)動服務(wù)供給升級

江西省已進(jìn)入深度老齡化社會，60歲以上老年人口占比穩(wěn)步提升，社區(qū)養(yǎng)老、適老改造、助餐助浴、健康監(jiān)測等養(yǎng)老服務(wù)需求激增；同時家庭小型化趨勢明顯，90后、00后逐步成為購房與物業(yè)服務(wù)消費(fèi)主力，推動智慧服務(wù)、增值服務(wù)、便捷服務(wù)快速普及。兩類需求共同推動物業(yè)行業(yè)從“基礎(chǔ)保障”向“全齡友好、全場景服務(wù)”轉(zhuǎn)型。

（二）房地產(chǎn)與存量市場支撐

1.業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，非住業(yè)態(tài)增量空間廣闊

住宅物業(yè)仍是行業(yè)基礎(chǔ)業(yè)態(tài)，年交付規(guī)模保持穩(wěn)定；商業(yè)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐等非住物業(yè)竣工與交付占比持續(xù)提升，公建與產(chǎn)業(yè)物業(yè)增速顯著高于住宅物業(yè)，為物業(yè)企業(yè)提供了高毛利、高穩(wěn)定性的增量發(fā)展空間。

2.城市更新與老舊小區(qū)改造釋放巨量存量需求

全省持續(xù)推進(jìn)城市更新與老舊小區(qū)改造工作，同步推進(jìn)安防提升、管線更新、停車優(yōu)化、物業(yè)進(jìn)場，大量存量小區(qū)從“失管”轉(zhuǎn)向“專業(yè)化管理”，為物業(yè)企業(yè)帶來穩(wěn)定的基礎(chǔ)管理盤與長期運(yùn)營收益。

3.存量提質(zhì)成為市場發(fā)展主流

江西省房地產(chǎn)市場已進(jìn)入存量時代，存量住宅占比持續(xù)提升，市場從“開發(fā)驅(qū)動”全面轉(zhuǎn)向“服務(wù)驅(qū)動”。業(yè)主對物業(yè)服務(wù)品質(zhì)、社區(qū)安全、居住環(huán)境、增值服務(wù)的訴求持續(xù)提升，推動物業(yè)從“看門保潔”的基礎(chǔ)服務(wù)向“資產(chǎn)守護(hù)、生活服務(wù)、社區(qū)運(yùn)營”的綜合服務(wù)轉(zhuǎn)型，服務(wù)溢價、品牌溢價成為企業(yè)核心競爭力。

（三）民生配套與城市建設(shè)賦能行業(yè)

1.公共服務(wù)設(shè)施擴(kuò)容催生多元業(yè)態(tài)需求

全省軌道交通、商業(yè)綜合體、公立醫(yī)院、學(xué)校、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、政務(wù)中心等公共服務(wù)設(shè)施加速落地，催生大量公建物業(yè)、產(chǎn)業(yè)物業(yè)、城市服務(wù)需求，非住賽道迎來黃金發(fā)展期。南昌軌道交通線網(wǎng)持續(xù)完善，南昌軌道交通集團(tuán)物業(yè)管理發(fā)展有限公司承接全線站點(diǎn)與上蓋物業(yè)，形成軌道物業(yè)獨(dú)家承接運(yùn)營與區(qū)域先發(fā)優(yōu)勢。

2.“一老一小”配套完善拓寬行業(yè)服務(wù)邊界

全省社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)站、托育點(diǎn)位加快建設(shè)，“物業(yè)+養(yǎng)老”“物業(yè)+托育”成為政策重點(diǎn)鼓勵方向，江西多地試點(diǎn)物業(yè)企業(yè)運(yùn)營養(yǎng)老服務(wù)站點(diǎn)，提供助餐、助浴、健康監(jiān)測、日間照料等養(yǎng)老服務(wù)。

3.綠色低碳與智慧治理普及提升行業(yè)公共價值

垃圾分類、節(jié)能改造、海綿社區(qū)、智能安防、智慧停車逐步成為新建與存量項(xiàng)目標(biāo)配，物業(yè)企業(yè)承擔(dān)更多城市治理功能，行業(yè)社會價值與公共屬性持續(xù)提升。

（四）行業(yè)發(fā)展階段與核心特征

江西物業(yè)行業(yè)已進(jìn)入存量深耕、多元拓展、科技賦能、品質(zhì)競爭的全新發(fā)展階段，同時面臨行業(yè)共性挑戰(zhàn)：人力成本持續(xù)上漲，企業(yè)盈利空間持續(xù)受壓；部分區(qū)域物業(yè)費(fèi)調(diào)整機(jī)制不暢，收繳率區(qū)域不均衡；中小企業(yè)數(shù)字化投入不足、專業(yè)人才短缺、抗風(fēng)險能力較弱；市場競爭從“增量跑馬圈地”全面轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)增效”。

市場篇：規(guī)模穩(wěn)步增長·業(yè)態(tài)與競爭雙升級

（一）行業(yè)整體規(guī)模

1.管理面積持續(xù)擴(kuò)張

全省物業(yè)管理總面積穩(wěn)步增長，近三年保持穩(wěn)定增長態(tài)勢，南昌、贛州、九江三市管理面積合計(jì)占全省總量50%以上，頭部集聚效應(yīng)顯著，其中南昌市管理規(guī)模位居全省第一，贛州市管理面積增速全省領(lǐng)先。

2.市場營收穩(wěn)步提升

全省物業(yè)服務(wù)年度總收入穩(wěn)步增長，近三年保持兩位數(shù)增速，非住業(yè)態(tài)與增值服務(wù)營收占比持續(xù)提高，行業(yè)從“物業(yè)費(fèi)單一依賴”向“基礎(chǔ)服務(wù)+增值服務(wù)+城市服務(wù)”的多元營收結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。頭部企業(yè)非住業(yè)態(tài)營收占比顯著高于行業(yè)平均水平，盈利穩(wěn)定性持續(xù)增強(qiáng)。

3.企業(yè)與人才結(jié)構(gòu)優(yōu)化

截至2025年底，全省物業(yè)企業(yè)共計(jì)2614家（數(shù)據(jù)來源：江西省住建廳、江西省統(tǒng)計(jì)局2025年度行業(yè)公報(bào)），行業(yè)從業(yè)人員71.2萬人，管理與技術(shù)人才占比、大專以上學(xué)歷人員占比、持證上崗率持續(xù)提升，行業(yè)專業(yè)化水平顯著增強(qiáng)（數(shù)據(jù)來源：2026年一季度行業(yè)實(shí)地調(diào)研估算）。

（二）業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)與需求特征

1.住宅物業(yè)：存量主導(dǎo)，提質(zhì)升級是核心

住宅物業(yè)在全省物業(yè)管理業(yè)態(tài)中占比最高，以存量小區(qū)、老舊小區(qū)、新建商品住宅為主；當(dāng)前行業(yè)核心矛盾集中在質(zhì)價匹配、收繳率提升、公共收益規(guī)范管理等方面，紅色物業(yè)、智慧服務(wù)成為提升業(yè)主滿意度與物業(yè)費(fèi)收繳率的核心抓手。

2.非住物業(yè)：高增長、高毛利、高價值

商業(yè)、辦公、公建（政府/醫(yī)院/學(xué)校）、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市服務(wù)（環(huán)衛(wèi)/綠化/市政）等非住業(yè)態(tài)管理面積保持高速增長，物業(yè)費(fèi)水平與利潤率顯著高于住宅物業(yè)，成為頭部企業(yè)核心發(fā)力方向。其中軌道物業(yè)、公建物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)具備回款穩(wěn)定、溢價空間大、運(yùn)營周期長的核心優(yōu)勢。

3.增值服務(wù)：第二增長曲線持續(xù)成型

家政、美居、社區(qū)零售、房屋經(jīng)紀(jì)、養(yǎng)老服務(wù)、公共資源經(jīng)營等社區(qū)增值服務(wù)快速發(fā)展，頭部企業(yè)增值服務(wù)營收占比持續(xù)提升，有效對沖基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)盈利壓力，成為企業(yè)核心第二增長曲線。

4.智慧服務(wù)：從行業(yè)可選變?yōu)槠髽I(yè)標(biāo)配

智能安防、線上繳費(fèi)、AI報(bào)修、物聯(lián)網(wǎng)管控、大數(shù)據(jù)分析在物業(yè)服務(wù)場景滲透率快速提升，頭部企業(yè)項(xiàng)目智慧化覆蓋率持續(xù)提升，降本增效與業(yè)主體驗(yàn)提升效果顯著。南昌軌道物業(yè)打造智慧軌道+智慧社區(qū)一體化平臺，實(shí)現(xiàn)人、車、站、家全場景聯(lián)動；金地物業(yè)南昌分公司依托“金地享家”智慧社區(qū)平臺，實(shí)現(xiàn)線上服務(wù)全流程閉環(huán)。

（三）市場競爭格局

1.四大核心競爭主體

?央企/省屬國企物業(yè)：信用等級高、資源整合能力強(qiáng)，在公建物業(yè)、城市服務(wù)領(lǐng)域優(yōu)勢明顯，整體發(fā)展穩(wěn)健，代表企業(yè)包括南昌軌道交通集團(tuán)物業(yè)管理發(fā)展有限公司、江西城投物業(yè)等。

?本土龍頭物業(yè)：深耕江西區(qū)域市場，服務(wù)響應(yīng)速度快、社區(qū)粘性強(qiáng)，多元業(yè)態(tài)布局完善，本土品牌影響力穩(wěn)固，代表企業(yè)包括新力物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司、匯佳物業(yè)服務(wù)有限公司、嘉福物業(yè)服務(wù)有限公司等。

?全國品牌駐贛物業(yè)：具備成熟的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系、數(shù)字化運(yùn)營能力與品牌優(yōu)勢，帶動區(qū)域物業(yè)服務(wù)水平整體提升，代表企業(yè)為深圳市金地物業(yè)管理有限公司南昌分公司。

?中小民營物業(yè)：具備本地化、靈活化服務(wù)優(yōu)勢，但普遍面臨規(guī)模不足、成本承壓、抗風(fēng)險能力弱的發(fā)展困境。

2.梯隊(duì)分化與行業(yè)集中度持續(xù)提升

行業(yè)梯隊(duì)分化特征明顯，頭部企業(yè)實(shí)現(xiàn)全省布局、全業(yè)態(tài)覆蓋，規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、盈利優(yōu)勢持續(xù)放大；區(qū)域龍頭企業(yè)深耕本地市場，特色業(yè)態(tài)優(yōu)勢突出；中小物業(yè)企業(yè)以本地化單一業(yè)態(tài)服務(wù)為主，面臨市場整合與行業(yè)出清壓力。全省物業(yè)行業(yè)CR10、CR20持續(xù)提升，市場從分散走向集中，信用、品質(zhì)、科技成為企業(yè)核心競爭要素。

（四）重點(diǎn)城市市場解析

1.南昌市：全省物業(yè)管理規(guī)模最大、服務(wù)品質(zhì)最高、智慧化水平領(lǐng)先，頭部企業(yè)集聚度最高，非住業(yè)態(tài)與城市服務(wù)發(fā)展成熟，軌道物業(yè)、TOD物業(yè)打造全國標(biāo)桿，深圳市金地物業(yè)管理有限公司南昌分公司、南昌軌道交通集團(tuán)物業(yè)管理發(fā)展有限公司均為南昌市場頭部標(biāo)桿企業(yè)。

2.贛州市：全省紅色物業(yè)標(biāo)桿城市，縣域物業(yè)服務(wù)覆蓋廣，老舊小區(qū)改造力度大，公建物業(yè)增速快，本土龍頭企業(yè)與外來品牌企業(yè)市場競爭力相當(dāng)。

3.九江市：沿江城市更新項(xiàng)目活躍，綠色物業(yè)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)收費(fèi)規(guī)范化水平全省領(lǐng)先，非住業(yè)態(tài)市場增長迅速，服務(wù)性價比市場認(rèn)可度高。

綜合實(shí)力篇：體系測評樹標(biāo)桿·多維展現(xiàn)企業(yè)競爭力

（一）TOP50企業(yè)整體特征

2026年江西省物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力TOP50企業(yè)，呈現(xiàn)規(guī)模集中、布局均衡、業(yè)態(tài)多元、盈利向好、品質(zhì)領(lǐng)先五大核心特征，是引領(lǐng)全省物業(yè)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的核心力量。

1.規(guī)模集中度穩(wěn)步提升：TOP50企業(yè)在管面積合計(jì)占全省物業(yè)管理總面積比重超35%，頭部企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢持續(xù)放大，市場資源加速向優(yōu)質(zhì)企業(yè)集聚。

2.區(qū)域布局核心集聚、全省覆蓋：TOP50企業(yè)中，注冊地位于南昌、贛州、九江三大核心城市的企業(yè)占比超60%，其中南昌市占比最高；絕大多數(shù)TOP50企業(yè)實(shí)現(xiàn)省內(nèi)多設(shè)區(qū)市布局，部分企業(yè)實(shí)現(xiàn)省外市場拓展，跨區(qū)域運(yùn)營能力顯著增強(qiáng)。

3.業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)雙輪驅(qū)動：絕大多數(shù)TOP50企業(yè)實(shí)現(xiàn)住宅、商業(yè)、辦公、公建、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等多業(yè)態(tài)布局，近七成企業(yè)涉足城市服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)、市政運(yùn)維等新興領(lǐng)域，非住業(yè)態(tài)管理面積占比持續(xù)提升，盈利結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

4.數(shù)字化與創(chuàng)新能力領(lǐng)跑全省：TOP50企業(yè)持續(xù)加大智慧化建設(shè)投入，AI客服、智能安防、線上繳費(fèi)、物聯(lián)網(wǎng)管控等數(shù)字化場景全面落地，增值服務(wù)營收占比持續(xù)提升，創(chuàng)新業(yè)務(wù)成為企業(yè)核心第二增長曲線。

（二）頭部企業(yè)核心優(yōu)勢

1.規(guī)模與市場控制力突出：TOP10頭部企業(yè)實(shí)現(xiàn)全省11個設(shè)區(qū)市項(xiàng)目全覆蓋，在招投標(biāo)、品牌合作、資源獲取中占據(jù)絕對優(yōu)勢，形成強(qiáng)者恒強(qiáng)的市場競爭格局。

2.全業(yè)態(tài)運(yùn)營能力成熟：頭部企業(yè)普遍完成“住宅+商辦+公建+城市服務(wù)”全業(yè)態(tài)布局，城市服務(wù)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、醫(yī)院學(xué)校、軌道交通等非住項(xiàng)目占比持續(xù)提升，盈利穩(wěn)定性顯著優(yōu)于單一住宅業(yè)態(tài)企業(yè)。

3.標(biāo)準(zhǔn)化體系與品牌影響力領(lǐng)先：頭部企業(yè)均建立完善的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化體系、品質(zhì)管控體系與人才培養(yǎng)體系，品牌認(rèn)知度、業(yè)主信任度、政府合作度處于全省第一梯隊(duì)，多次獲評國家級、省級物業(yè)服務(wù)示范項(xiàng)目與信用五星級企業(yè)。

（三）標(biāo)桿企業(yè)深度解析

1.新力物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司

核心優(yōu)勢：江西本土龍頭企業(yè)，實(shí)現(xiàn)全業(yè)態(tài)全區(qū)域布局，高端物業(yè)服務(wù)能力突出，品牌影響力強(qiáng)，智慧化運(yùn)營體系完善，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化輸出能力行業(yè)領(lǐng)先，商辦與高端住宅標(biāo)桿項(xiàng)目布局密集。

2.匯佳物業(yè)服務(wù)有限公司

核心優(yōu)勢：物業(yè)服務(wù)能力行業(yè)領(lǐng)先，業(yè)主滿意度長期位居全省前列，精細(xì)化服務(wù)體系完善，投訴閉環(huán)處理高效，多次獲評江西物業(yè)服務(wù)力TOP10與滿意度領(lǐng)先企業(yè)，高品質(zhì)服務(wù)廣受業(yè)主好評。

3.嘉福物業(yè)服務(wù)有限公司

核心優(yōu)勢：深耕贛南區(qū)域市場，經(jīng)營發(fā)展穩(wěn)健，非住業(yè)態(tài)拓展迅速，物業(yè)服務(wù)質(zhì)價匹配度高，實(shí)現(xiàn)公建物業(yè)與住宅物業(yè)雙輪驅(qū)動，運(yùn)營效率與客戶口碑持續(xù)保持雙優(yōu)水平。

4.江西省城投物業(yè)、南昌市政物業(yè)等省屬/市屬國企代表

核心優(yōu)勢：信用等級高，公建物業(yè)、城市服務(wù)資源整合能力強(qiáng)，紅色物業(yè)建設(shè)標(biāo)桿，社會責(zé)任突出，深度參與老舊小區(qū)改造、市政運(yùn)維、社區(qū)治理，市場穩(wěn)盤能力與抗風(fēng)險能力行業(yè)領(lǐng)先，實(shí)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)收繳率與業(yè)主滿意度雙提升。

5.深圳市金地物業(yè)管理有限公司南昌分公司（全國品牌駐贛標(biāo)桿）

企業(yè)定位：全國頭部物業(yè)品牌駐贛核心平臺，江西高端物業(yè)服務(wù)與智慧物業(yè)標(biāo)桿企業(yè)，獲評江西省物業(yè)服務(wù)五星級信用企業(yè)。

業(yè)態(tài)覆蓋：高端住宅、商業(yè)綜合體、甲級寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、學(xué)校等多業(yè)態(tài)全布局。

核心競爭力：依托金地集團(tuán)成熟的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系，建立24小時服務(wù)響應(yīng)機(jī)制；落地“金地享家”智慧社區(qū)平臺，實(shí)現(xiàn)AI客服、線上繳費(fèi)、報(bào)事報(bào)修全流程閉環(huán)；美居、家政、房屋經(jīng)紀(jì)等社區(qū)增值服務(wù)體系成熟，增值服務(wù)收入占比位居全省外來品牌前列。

6.南昌軌道交通集團(tuán)物業(yè)管理發(fā)展有限公司（省屬國企標(biāo)桿）

企業(yè)定位：江西軌道物業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，城市服務(wù)標(biāo)桿企業(yè)，獲評江西省物業(yè)服務(wù)五星級信用企業(yè)。

核心優(yōu)勢：獨(dú)家承接南昌地鐵全線站點(diǎn)與上蓋物業(yè)，形成軌道物業(yè)獨(dú)家運(yùn)營的區(qū)域先發(fā)優(yōu)勢；打造“軌道紅·鄰里暖”黨建品牌，實(shí)現(xiàn)地鐵服務(wù)與社區(qū)治理深度聯(lián)動；打造智慧軌道+智慧社區(qū)一體化平臺，實(shí)現(xiàn)人、車、站、家全場景智慧聯(lián)動；深度參與市政公共空間運(yùn)維、城市服務(wù)項(xiàng)目，全業(yè)態(tài)運(yùn)營能力持續(xù)提升。

結(jié)語

質(zhì)價相符、智慧賦能協(xié)同發(fā)力，宏觀經(jīng)濟(jì)與城鎮(zhèn)化、城市更新、存量提質(zhì)共同筑牢江西物業(yè)行業(yè)發(fā)展根基；全省物業(yè)市場規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化、頭部集聚效應(yīng)凸顯。

行業(yè)雖普遍面臨成本上漲、收繳壓力、人才短缺、區(qū)域發(fā)展不均衡等共性挑戰(zhàn)，但江西依托完善的政策創(chuàng)新體系、活躍的本土市場、持續(xù)的城市更新投入以及標(biāo)桿企業(yè)的探索實(shí)踐，已構(gòu)筑起行業(yè)破局突圍的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。面向“十五五”，江西物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)立足贛鄱、深耕本土、放眼全國，以服務(wù)力為根基、以信用為底線、以科技為翅膀、以多元為路徑，深度融入城市發(fā)展、基層治理與民生保障大局，持續(xù)鍛造不可替代的專業(yè)價值與核心競爭力。

堅(jiān)信在政府監(jiān)管、行業(yè)自律、企業(yè)精進(jìn)、業(yè)主參與的多方合力下，江西省物業(yè)管理行業(yè)將持續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展，不斷提升服務(wù)品質(zhì)、優(yōu)化治理效能、增進(jìn)民生福祉，為江西新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、城市品質(zhì)提升與社會治理現(xiàn)代化注入更強(qiáng)、更持久的動力。

附：數(shù)據(jù)來源與合規(guī)說明

1.本報(bào)告宏觀數(shù)據(jù)、行業(yè)規(guī)模及企業(yè)數(shù)量等核心官方統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，均來源于江西省統(tǒng)計(jì)局、江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、江西省發(fā)展和改革委員會官方發(fā)布的公開公報(bào)、通報(bào)文件。

2.涉及企業(yè)經(jīng)營效益、毛利率、收繳率、滿意度等指標(biāo)，均來源于克而瑞物管全國物管數(shù)據(jù)庫、2026年一季度行業(yè)實(shí)地訪談與企業(yè)調(diào)研樣本測算，已作明確標(biāo)注，僅供行業(yè)參考，不構(gòu)成任何投資建議。

3.報(bào)告中關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價相關(guān)內(nèi)容，均基于江西省住建部門發(fā)布的《江西省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法》及官方公開的信用評價結(jié)果，評價標(biāo)準(zhǔn)與周期以官方發(fā)布文件為準(zhǔn)。

4.本報(bào)告所有政策引用均以國家及江西省現(xiàn)行有效法律法規(guī)、規(guī)范性文件為準(zhǔn)，市場化表述已嚴(yán)格按照反壟斷與公平競爭原則進(jìn)行合規(guī)優(yōu)化。