曾經的南沙橫瀝島，是廣州樓市最炙手可熱的板塊之一，新盤一個接一個，價格屢創(chuàng)新高，甚至官方也得出手，將全島新房限價在3.6萬元/㎡左右。

但后來的事，大家都知道了。

潮水退去，橫瀝島上“一地雞毛”，開發(fā)商都不好過。

特別是那些高價拿地，體量又大的項目，處境就更加尷尬了。

其中以40億元拿地，被深業(yè)集團寄予厚望的“大灣區(qū)戰(zhàn)略關鍵一步”的高端盤深業(yè)頤澤府，就是橫瀝島上最尷尬的存在之一。

它于2022年首次入市，據公開信息，項目開盤均價3.6萬元/㎡，如今卻貼著地價賣2字頭。

即使這樣，去化也是很慘淡，開盤至今4年，拿了8張預售證，一共805套房只網簽了307套，去化不足4成。

圖源陽光家緣網，時間截至2026.4.16

更要命的是，項目屬于島上體量較大的盤，總貨量過千套，還都是大戶型改善四房，在當下市場環(huán)境，去化更加艱難。

這不是一個簡單的樓盤滯銷故事，而是一場從拿地節(jié)奏、產品定位到開發(fā)商戰(zhàn)略的全方位“翻車”。

最近，項目全新推出了僅13層高的小高層板樓14棟，據說在橫瀝島上屬于稀缺產品。

樂居君到現場試探，看看項目是否有逆風翻盤的能力。

繼續(xù)走高端路線，這次深業(yè)頤澤府新推的是14棟的低密板樓，為建面約145㎡產品，兩梯兩戶。

從位置上看，14棟處于整個小區(qū)中間位置，前面望江區(qū)域被9棟、10棟遮擋。

據介紹，13、14棟這兩棟板樓“內部南北皆為中心園林景觀”。

翻譯成大白話就是：板樓雖然樓間距寬，但你看到的只有園林，不是江景。

那些沖著江景大盤來買板房產品的購房者，難免會有心理落差。

再來看看具體戶型圖，它是常規(guī)的豎廳戶型，好處是動靜分離，但畢竟不是新規(guī)產品，做成四房還是略顯緊湊。

至少樂居君實地看了，建面都145㎡了，但客廳實感還是不夠舒展，主臥倒是挺大。

比較讓人驚喜的它的價格，單價僅約2.2-2.5萬/㎡。

要知道項目曾經刷新南沙地價，成交總價40億元+23200㎡配建面積，折合樓面地價19140元/㎡，開發(fā)商深業(yè)置地還得靠搖號才能拿下。

如今2字頭價格賣板樓產品，可以說是貼著地價賣房了。

另外，項目還在售觀海組團：9棟、10棟、11棟、12棟、13棟；聽海組團：16棟、18棟、19棟；望海組團：5棟。產品為建面約103-257㎡戶型。

其中，觀海組團為樓王組團，北向享橫瀝島江景資源。

聽起來很美對不對？但仔細想想，“北向享江景”意味著什么？——戶型的主朝向是北面。

在廣州這個南向為王的市場里，朝北的房子天然就吃虧。

更需要注意的是，低層的建面約127、143㎡北向戶型，有機會被之后建起來的臨江商業(yè)遮擋江景視野。

總體踩盤下來，樂居君沒有感受到項目特別出彩的地方，倒是有幾點需要購房者多加留意：

一、產品過時

項目的產品放在2022年開盤時還算中規(guī)中矩，那放到2025-2026年的市場里，就顯得“老態(tài)龍鐘”了。

競品在干什么？

橫瀝島上的招商林嶼境，作為廣州首個第四代住宅項目，使用率突破140%，首推約150套即售罄。

能建天譽府主打新規(guī)江景大平層，建面約133-228㎡，使用率約100%，270°IMAX觀景，約150米親江距離，每一項指標都在刷新標準。

圖片由金牌案場數字戰(zhàn)隊決策專家生成

面對降維打擊的競品，深業(yè)頤澤府平均約9成的得房率、傳統(tǒng)的塔樓設計，競爭力難以凸顯。

除了直接競品，克而瑞好房點評網最新發(fā)布的南沙明珠灣板塊改善型住宅競品組多維PK榜中，無論是交通、配套、價值等維度，深業(yè)頤澤府都沒有進榜，稍顯遜色。

二、配套嚴重缺失

這個劣勢就不是項目能左右的了。

目前橫瀝島建設還處于緩慢推進當中，盡管部分樓棟已交付，但島上的商業(yè)配套依然處于雛形階段。

項目旁邊美的江上沄啟商業(yè)裙樓內，僅有一些便利店、簡餐店和房產中介機構。

至于被寄予厚望的18萬㎡地下商業(yè)體？至今沒有準確的開業(yè)時間，施工進展堪憂。

換句話說，你花兩三百萬買了一套房子，但日常連吃頓像樣的飯、逛個商場都成問題。

這種"高規(guī)劃、低兌現"的落差，足以勸退絕大多數剛需和改善型購房者。

三、板塊置換難度堪稱“地獄級”

據克而瑞數據（含普通住宅、別墅），項目所處的明珠灣板塊2025年1月庫存套數為2772套，此后持續(xù)攀升，4月一度突破3111套，到2026年3月仍有2732套。

按12個月滾動去化周期計算，板塊去化周期從2025年初的13.6個月一路攀升至2026年3月的21.2個月，接近兩年才能消化完現有庫存。

如果你買入板塊內房子，就要做好長期持有的準備。

畢竟新房都賣不完，二手房更加沒有市場。

項目開發(fā)商深業(yè)置地在廣州的履歷，簡直可以用稀薄來形容。

據公開資料，深業(yè)頤澤府是深業(yè)置地在廣州的第二個項目，而第一個項目是2013年開發(fā)的金沙洲深業(yè)江悅灣。

從2013年到2020年拿下橫瀝島地塊，中間隔了整整7年，深業(yè)置地在廣州市場幾乎是一片空白。

這種生面孔的身份，直接反映在操盤節(jié)奏上。

2020年8月拿地，按行業(yè)慣例半年左右就應該開盤蓄客，但深業(yè)頤澤府拿地16個月后才開放銷售中心，直到2022年4月才正式開盤。

這一拖，就拖過了2021年南沙最火熱的窗口期。

要知道，2021年4月旭輝曜玥灣開盤就創(chuàng)下4萬元/㎡的紀錄，憑一張圖紙就能賣房的黃金時代，深業(yè)頤澤府完美錯過。

等到2022年4月姍姍開盤時，市場已經急轉直下，南沙收緊了人才購房政策，投資客大量退場。

錯過了最佳入市時機，深業(yè)頤澤府在后續(xù)的價格策略上也始終慢半拍。

據周邊中介反映，深業(yè)頤澤府的營銷動作相對較少，可以用“高冷”來形容。

項目在2023年和2024年雖然都進行了降價，但每次降價速度和幅度均低于周邊競爭對手。

當橫瀝島其他樓盤已經大幅降價清貨時，深業(yè)頤澤府依然在端著。

結果就是，旁邊的美的江上沄啟、星河江堤春曉已經賣到僅剩零星尾貨，而深業(yè)頤澤府還有數百套房在苦苦等待買家。

深業(yè)頤澤府的艱難去化，沉重打擊了開發(fā)商深業(yè)置地。

資料顯示，深業(yè)置地隸屬于港股上市公司深圳控股（00604.HK）。而深圳控股的近三年財報，用四個字概括就是：越虧越多。

據深圳控股公告，2023年至2025年，深圳控股股東應占虧損分別為2.61億港元、18.23億港元和43.66億港元，虧損規(guī)模持續(xù)擴大。

2025年，公司雖然營收首次突破400億港元大關，創(chuàng)歷史新高，但利潤端卻被巨額減值"吞噬"——存貨減值24.05億港元，聯營公司虧損與減值合計拖累凈利潤21.54億港元，兩項加起來超過45億港元。

合同銷售方面同樣不樂觀。2025年全年，深圳控股合同銷售金額約133億元人民幣（折合約145億港元），同比下降21.6%。

面對如此困局，管理層自己都把“攻堅存量去化、確保現金回籠”和“去庫存”作為2026年的核心策略，銷售目標設定為130億港元。

更直白的信號是，公司宣布不派發(fā)末期股息。

回顧深業(yè)頤澤府的故事，幾乎每一步都踩在了“錯誤”的節(jié)拍上：

·拿地時踩在了地價高點，樓面價19140元/㎡，如今貼著地價在賣；

·開盤時錯過了市場高光期，拿地16個月才入市，黃金窗口已關閉；

·定價時高估了市場承受力，3.6萬元/㎡的開盤價在市場轉冷后成了沉重枷鎖；

·降價時永遠慢人一步，高冷營銷風格在存量競爭時代毫無優(yōu)勢；

·產品上缺乏迭代能力，當競品已經進化到"第四代住宅"，自家產品還停留在2022年的標準。

·40億元地價、1572戶體量、929套未售、19.4%的去化率。

深圳控股管理層已經把去庫存列為2026年核心戰(zhàn)略之一，但對于深業(yè)頤澤府而言，在母公司連虧三年、競品不斷升級、板塊去化周期超過21個月的大背景下，這場逆襲之路注定漫長而艱難。