來源：市場資訊

（來源：郁見投資）

地產(chǎn)周速達

1）周度觀察：二手房成交面積創(chuàng)新高，新房仍處低位

二手房市場周成交面積創(chuàng)新高，節(jié)后市場熱度高漲。4月10-16日，二手房周成交面積同比增長16%，較上周增幅擴大11個百分點，實現(xiàn)“三連增”。各線城市均實現(xiàn)增長，一、二、三線城市同比分別增長17%、13%、21%。環(huán)比方面，受上周假期擾動帶來的低基數(shù)影響，本周成交面積環(huán)比大增48%，實現(xiàn)了305萬方的成交量，創(chuàng)開年以來新高，同時也突破了去年最高值，達到2025年最高值的103%。

新房市場小幅修復(fù)，但成交面積仍處低位。新房市場成交同比轉(zhuǎn)增5%，延續(xù)節(jié)前修復(fù)趨勢，主要拉動項為一線城市（25%），三線城市增2%、二線城市跌3%。環(huán)比方面，受低基數(shù)影響，本周成交面積環(huán)比增長31%，但成交絕對量僅為218萬方，仍處于3月周度成交區(qū)間低位附近（216-542萬方），僅達到2025年最高值的42%。

2）月度觀察：“銀四”開局表現(xiàn)亮眼

統(tǒng)計局已披露3月銷售數(shù)據(jù)，3月地產(chǎn)銷售環(huán)比好于去年同期，同比降幅收窄。3月商品房銷售面積、銷售額的環(huán)比分別增長10.1%、10.9%，好于2025年同期（3.5%、2.7%），與2016-2024同期平均值較為接近（11.3%、9.7%）。同比方面，3月銷售面積、銷售額降幅分別為8.0%、13.9%，1-3月累計降幅較1-2月分別收窄3.1、3.5個百分點。銷售面積同環(huán)比降幅依然小于銷售額，指向降價換量的情況延續(xù)。

新房庫存迎歷史性拐點，待售面積歷經(jīng)51個月首次同比回落。據(jù)統(tǒng)計局，3月全國商品房待售面積為7.86億平方米。環(huán)比來看，受“小陽春”常規(guī)季節(jié)性去化驅(qū)動，待售面積下降1.75%，降幅大于2016-2025年年同期均值（1.35%）。從同比維度看，3月待售面積雖然微降0.08%，但為過去51個月以來首次負(fù)增長。這一指標(biāo)的扭轉(zhuǎn)釋放了重要信號，表明供給端壓制出現(xiàn)緩解跡象，行業(yè)或步入實質(zhì)性去庫階段。

房管局高頻數(shù)據(jù)顯示，4月1-16日二手房、新房同比均為正，“銀四”開局亮眼。4月1-16日，二手房成交面積同比增10%，扭轉(zhuǎn)1-3月同比連續(xù)下跌趨勢（1-2月同比跌4%、3月同比跌8%）。新房同比增長4%，較3月增幅擴大3個百分點。分結(jié)構(gòu)來看，4月1-16日，僅深圳、杭州、成都二手房成交同比下跌，其他觀察城市同比均增長，其中廈門、南寧增幅明顯（43%、121%）。新房市場中，京滬深廣以及部分二三線城市（武漢、青島、南寧、揚州等）增勢明顯，而杭州、成都等其他二三線城市跌幅較深。

3）上海新政效果觀察：震蕩上升，周成交量達新政實施以來新高

上海二手房成交震蕩上升，周成交量創(chuàng)新政實施以來新高。本周上海二手房成交面積大幅反彈，環(huán)比增長65%（前一周受假期影響較低），較節(jié)前一周（3月27日-4月2日）也增長4%，時隔兩周重回上升通道。從絕對量來看，本周成交面積達63萬方，創(chuàng)2月底樓市新政實施以來的新高。

橫向?qū)Ρ任闯雠_新政的北京、深圳，上海環(huán)比領(lǐng)先，同比與北京相當(dāng)而好于深圳。受低基數(shù)效應(yīng)影響，本周京滬深三地二手房成交環(huán)比均大幅反彈，北京、深圳分別增長51%、39%，不過均低于上海的環(huán)比增幅65%。同比維度，上海二手房成交面積錄得21%的正增長，與北京的22%接近，明顯好于深圳的-6%。

3）房價觀察：各線城市二手房掛牌價持續(xù)磨底

4月6-12日，各線城市二手房掛牌價集體下跌。其中一、三線城市二手房掛牌價已連跌兩周，本周環(huán)比分別下跌0.33%與0.09%，跌幅較上周分別收窄0.06pct與0.33pct。一線城市中，各城市均延續(xù)跌勢，廣京深滬環(huán)比分別下跌0.58%、0.50%、0.26%、0.15%，其中深圳錄得“七連跌”（累計跌幅4.38%）。二線城市掛牌價環(huán)比下滑0.44%，跌幅較上周擴大0.25pct，錄得“七連跌”（累計跌幅3.24%），僅天津（+0.14%）、西安（+0.11%）等少數(shù)城市上漲。

主要城市觀察

附錄 | 地產(chǎn)政策/新聞回顧

4月16日 南京市優(yōu)化代際互助申請公積金貸款、擴大異地貸款范圍至安徽全域

《關(guān)于優(yōu)化本市住房公積金使用政策的通知》

4月16日 南京市優(yōu)化代際互助申請公積金貸款、擴大異地貸款申請范圍至安徽全域。1）購房人父母（子女）可作為共同借款人申請住房公積金貸款、提取住房公積金償還該筆貸款；2）擴大住房公積金異地貸款范圍至安徽省全域；3）現(xiàn)役軍人服役期間、退役后6個月（含）內(nèi)，視同連續(xù)繳存住房公積金，作為主借款人申請住房公積金貸款，按最高額度執(zhí)行；4）繳存人本人及配偶、父母、子女因病就醫(yī)當(dāng)年達到南京市職工和居民大病保險支付標(biāo)準(zhǔn)的，可按年度申請?zhí)崛∽》抗e金，提取金額不超過當(dāng)年醫(yī)療費用中個人負(fù)擔(dān)部分。

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分析師：肖金川

分析師執(zhí)業(yè)編號：S1120524030004

分析師：黃曉曦

分析師執(zhí)業(yè)編號：S1120524040002

聯(lián)系人：洪青青

證券研究報告：《“銀四”開局亮眼》

報告發(fā)布日期：2026年4月18日

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